Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2009 г. N 15АП-7427/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-7806/2008-С2-28

26 марта 2009 г.

15АП-7427/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х. Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца - ДИЗО г. Ростова-на-Дону: представитель Панков А.Н., доверенность N из-1945/5 от 03.02.2009 г.;

от ответчика - ООО "Донская Девелоперская компания": представитель Николаев Б.А., доверенность от 10.12.2008 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донская девелоперская компания"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 06 октября 2008 года по делу N А53-7806/2008-С2-28,

принятое в составе судьи Соколовой Т.Б.

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Донская девелоперская компания"

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 215 223 руб. 82 коп., пени в сумме 82 566 руб. 69 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец или департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Донская девелоперская компания" (далее - ответчик) о взыскании с ООО "Донская девелоперская компания" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону задолженности по арендной плате за землю за период с 05.04.2007 г. по 31.03.2008 г. в сумме 2 215 323,82 руб. и пени за период с 21.12.2007 г. по 30.04.2008 г. в сумме 82 566,69 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что по заключенному 31.07.2007 г. между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ООО "Донская девелоперская компания" договору аренды земельного участка N 29986, обществу был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2421 кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр.Буденовский/ул.Береговая, для строительства офисного центра. Ответчик не выполнял свою обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в сроки, установленные договором, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате за землю и пене в размере 2 297 790,51 руб.

ООО "Донская девелоперская компания" в отзыве на исковое заявление просило в иске ДИЗО г.Ростова-на-Дону отказать, взыскать с истца в пользу общества 30.000 руб. расходов на услуги представителя. В отзыве ответчик приводит следующие пояснения: договор аренды был подписан 31.07.2007 года, а зарегистрирован 24.10.2007 г. и с этого момента в силу п.1 ст. 425 ГК РФ он вступил в силу и стал обязательным для сторон. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 г. суд указал, что срок аренды земельного участка устанавливается с даты регистрации договора аренды. Истец же не учитывает изменения, внесенные судом в договор, и начисляет арендную плату с 05.04.2007 г., т.е. с момента принятия Постановления мэра о предоставлении земельного участка. Кроме того, ООО "Донская девелоперская компания" в период с 05.04.2007 г. по 24.10.2007 г. не пользовалась земельным участком, так как она не имела на это права в связи с неполучением к этому моменту разрешения на строительство. Поэтому, по условиям договора и по закону, организация обязана была заплатить арендную плату до 20.12.2007 г. за период с 24.10.2007 г. по 31.12.2007 г., составляющий 69 дней, - в сумме 739 592,30 руб., а также пеню с 21.12.2007 г. по 03.02.2008 г. - в сумме 10 982,95 руб. и с 04.02.2008 г по 27.02.2008 г. - в сумме 6 035,07 руб., а всего - 17 018,02 руб. Указанные суммы были перечислены истцу 27.02.2008 года.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2008 года исковые требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону удовлетворены частично: с ООО "Донская девелоперская компания" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 215 223 руб. 82 коп. и пеня в сумме 1 158 руб. 93 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Донская Девелоперская компания" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило отменить обжалуемое решение и вынести новое решение, которым Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону в иске отказать. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что к вынесению неправильного решения привела ненадлежащая оценка фактов, имеющих существенное значение для дела, а именно: что фактическое пользование имуществом и уплата арендной платы возможны только с момента, когда оно было передано арендатору, т.е. с 31.07.2007 г., а не с 05.04.2007 г.. Кроме того, истец не предупреждал арендатора о том, что часть земельного участка занята строениями, принадлежащими предыдущему арендатору, и ООО "Донская девелоперская компания" была вынуждена за свой счет освободить земельный участок от этих строений.

Представитель ответчика в судебном заседании указал, что не согласен с расчетом истца, и что арендная плата должна начисляться ДИЗО с момента регистрации договора - 24.10.2007 г., а не с 05.04.2007 г.

В судебном заседании представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону пояснил, что обязанность арендатора по внесению арендной платы за указанный период возникает 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Представитель истца в судебном заседании представил новый расчет задолженности ответчика, в котором пересчитал задолженность по арендной плате с момента фактической передачи земельного участка с 31.07.2007 г.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.04.2007 г. постановлением мэра г.Ростова-на-Дону N 341 ООО "Донская девелоперская компания" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок из состава городских земель площадью 0,2421 га. 31.07.2007 г. между Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону и ООО "Донская девелоперская компания" был заключен договор N 29986 аренды земельного участка общей площадью 2 421 кв. м. для использования в целях строительства офисного центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, ул. Береговая, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0226, сроком до 05.04.2010 г. (том дела 1, л.д. 7-9). Договор был зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области 24.10.2007 г., регистрационная запись N 61-61-01/410/2007-136 (том дела 1, л.д. 10).

В процессе рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции установил, что переданный в аренду ООО "Донская девелоперская компания" земельный участок общей площадью 2421 кв. м. с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0226 согласно кадастровому плану состоит из трех земельных участков: 61:44:05 07 24:0031, 61:44:05 07 24:0034, 61:44:05 07 24:0021. Земельный участок общей площадью 76 кв.м. с кадастровым номером 61:44:05 07 24:0021 по словам ответчика был ему передан 23.01.2008 г., о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела акт приема-передачи земельного участка от 22.01.2008 г. (том дела 1, л.д. 62). Данный факт в судебном заседании подтвердил и представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону, представив новый расчет задолженности с момента фактической передачи участков.

С учетом изложенного, общая площадь переданного по договору аренды с 31.07.2007 г. по 22.01.2008 г. земельного участка составляет 2345 кв.м. (2421 кв.м. -76 кв.м.).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды N 29986 от 31.07.2007 г. арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (том дела 1, л.д.7).

Пунктом 8.10. договора установлено, что условия настоящего договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - 05.04.2007 г. (с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка) до даты подписания настоящего договора. При этом непосредственная обязанность арендатора по внесению арендной платы за указанный период возникает с 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор в соответствии с пунктом 2.2 договора (лист дела 9).

Пунктом 8.11. договора аренды ответчик принял на себя обязательство по оплате в течение 2007 года (ежеквартально равными частями) сумму 2 888 697 руб. 40 коп., которая включает в себя плату за фактическое пользование земельным участком с 05.04.2007 г. по 31.12.2007 г.

Пунктом 8.12. договора установлен размер арендной платы за землю в соответствии с протоколом N 21 от 08.06.2007г. комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону.

Пункт 2.1 договора аренды предусматривает условие, согласно которому срок аренды участка устанавливается с 05.04.2007 г. по 05.04.2010 г., а пункт 3.3. предусматривает, что арендная плата начисляется с момента передачи участка.

Однако, решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 г. по делу А53-22812/2007-15 указанные условия договора были изменены: пункт 2.1 договора "срок аренды земельного участка устанавливается с даты регистрации договора аренды" и далее по тексту договора; пункт 3.3 - "арендная плата начисляется с момента заключения договора аренды" и далее по тексту договора (том дела 1, л.д. 48-52).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно указанию в решении Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2008 г. по делу А53-22812/2007-15 арендная плата должна начисляться с момента заключения договора аренды, так как арендатор становится обязанным лицом по внесению платы за пользование имуществом при наличии заключенного договора аренды.

Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется с момента передачи имущества. Акт приема-передачи был подписан между ООО "Донская девелоперская компания" и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону 31.07.2007г. А это означает, что фактическое пользование таким имуществом и уплата арендной платы возможны только с этой даты, т.е. с момента передачи имущества арендатору.

Учитывая изложенное, довод апелляционной жалобы ответчика о неправомерности начисления истцом арендной платы с 05.04.2007 г. признается апелляционным судом подлежащим удовлетворению.

Доводы ответчика о невозможности пользоваться земельным участком в спорный период в силу объективных причин (неполучения разрешения на строительство), вследствие чего у него не возникло обязанности вносить арендную плату, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поэтому, предусмотренная законом обязанность арендатора (ООО "Донская девелоперская компания") по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 2345 кв.м. возникла с момента подписания договора аренды земельного участка и акта приема-передачи от 31.07.2007, а за пользование земельным участком площадью 76 кв.м. - с момента фактической передачи земельного участка арендатору ( с 23.01.2008 г.).

В силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности регулируется уполномоченными на то государственными (муниципальными) органами. Стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены и обязаны руководствоваться размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, определенным уполномоченными органами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно представленному в судебное заседание расчету ДИЗО, размер арендной платы с 31.07.2007 г. (день подписания акта приема-передачи) по 31.12.2007 г. за пользование земельным участком площадью 2345 кв.м. составляет 1 598 865,97 руб. (3 789 520Ч154ч365= 1598 865,97), с 01.01.2008 г. по 22.01.2008 г. размер арендной платы составляет 248 505,06 руб. (1 027 907,30ч91Ч22=248 505,06).

Расчет арендной платы с 23.01.2008 г. по 31.03.2008 г. произведен ДИЗО г.Ростова-на-Дону исходя из изменившейся рыночной ставки годовой арендной платы за земельный участок и с учетом, что общая площадь арендуемого с 23.01.2008 г. участка - 2421 кв.м. Размер арендной платы за период до 31.03.2008 г. составил 804 662,18 руб. (1 061 221,14ч91Ч69=804 662,18).

В период действия договора аренды земельного участка арендатором (ООО "Донская девелоперская компания") была произведена частичная оплата задолженности: платежным поручение от 27.02.2008 г. на сумму 17 018,02 руб., платежным поручение от 27.02.2008 г. на сумму 739 592,30 руб., платежным поручение от 19.03.2008 г. на сумму 978 084,00 руб.

Таким образом, окончательный размер неоплаченной ООО "Донская девелоперская компания" задолженности по арендной плате за пользование земельным участком составляет 917 338,89 руб.

Кроме требования о взыскании арендной платы истцом в суде первой инстанции была заявлена ко взысканию сумма пени на основании пункта 5.2 договора аренды в сумме 82 566 руб. 69 коп. за период с 21.12.2007г. по 30.04.2008 г. Арбитражный суд Ростовской области в решении признал подлежащей взысканию сумму пени в размере 1 158 руб. 93 коп.

Поскольку размер указанной в решении суда первой инстанции пени ни истцом, ни ответчиком не оспаривался, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в соответствии с правилами пункта 5 статьи 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что истец при сдаче земельного участка в аренду не предупреждал арендатора о том, что часть земельного участка занята строениями, принадлежащими предыдущему арендатору, в связи с чем ООО "Донская девелоперская компания" была вынуждена за свой счет освободить земельный участок от этих строений.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию сданным в аренду имуществом, арендатор вправе по своему выбору: либо потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

ООО "Донская девелоперская компания" предоставленными законом возможностями не воспользовалась, не обратилось с требованием уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. ООО "Донская девелоперская компания" не лишена возможности обратиться с отдельным иском к ДИЗО г.Ростова-на-Дону.

Таким образом, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2008 г. подлежит изменению в части указания размера взыскиваемой с ООО "Донская девелоперская компания" суммы задолженности.

Судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации следует возложить на заявителя жалобы. При подаче жалобы ООО "Донская девелоперская компания" уплачена государственная пошлина в федеральный бюджет в размере 1000 руб. по платежному поручению N 140 от 28.10.2008 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 октября 2008 года по делу N А53-7806/2008-С2-28 изменить.

Пункт первый решения изложить в следующей редакции: "Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Донская девелоперская компания" (ИНН 6164219106, ОГРН 1046164003621) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, КПП 616401001) задолженность по арендной плате в размере 917 338 руб. 89 коп., пеню в сумме 1 158 руб. 93 коп., всего - 918 497 руб. 82 коп."

В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 06 октября 2008 года по делу N А53-7806/2008-С2-28 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина