Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2009 г. N 15АП-8775/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-17490/2008-54/184

13 апреля 2009 г.

15АП-8775/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Негреева Т.Ю., ордер N 222 от 25.02.2009г.; Гарушин Д.В., доверенность от 03.08.2008г. N в реестре 2-4390;

от ответчиков: от ООО "Декоративно-цветочных культур "Мацеста" директор Спасская Елена Николаевна, паспорт, решение N 5 от 02.03.2009г., приказ N 5 от 02.03.2009г.; ООО "Парк 2000" представителя не направило, извещено;

от третьего лица: извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Парк 2000"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2008 г. по делу N А32-17490/2008-54/184 (судья Капункин Ю.Б.)

по иску Батракова Михаила Юрьевича

к ответчикам обществу с ограниченной ответственностью "Парк 2000", обществу с ограниченной ответственностью "Декоративно-цветочных культур "Мацеста"

третье лицо Макарян Арзуман Татевосович

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий

УСТАНОВИЛ:

Батраков Михаил Юрьевич обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Парк 2000", обществу с ограниченной ответственностью "Декоративно-цветочных культур "Мацеста" о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий.

В обоснование иска указал, что является единственным участником общества с ограниченной ответственностью "Декоративно-цветочных культур "Мацеста", директором общества Белоусовым М.И. совершена без его согласия сделка - договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2007 N 54.

Договор заключен между ООО "ДЦК "Мацеста" (продавцом) и ООО "Парк 2000" (покупателем), по условиям договора отчуждены три объекта недвижимости, принадлежащие ООО "ДЦК "Мацеста":

- нежилое здание - оранжерея, литер Б, общей площадью 980 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д;

- административное здание общей площадью 32,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д;

- магазин общей площадью 21,2. кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, ул.Донская, 90, строение 1.

Сделка является крупной, цена объектов занижена, сделка противоречит закону. Цена всех трех объектов недвижимости составила 156 000 руб.

Решением арбитражного суда от 7 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены. Суд признал договор купли-продажи N 54 от 15.11.2007г. недействительным и применил реституцию.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Парк 2000" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Доводы жалобы:

- ответчиком сделано заявление о пропуске срока на обжалование решения исполнительного органа о продаже объектов недвижимости;

- арбитражный суд немотивированно использовал только отчет об оценке рыночной стоимости N 08/77, отдал предпочтение доказательствам истца без оценки доказательств, представленных со стороны ответчика.

В судебном заседании 05 февраля 2009 г. представитель истца пояснил, что все доходные активы общества посредством совершения директором общества Белоусовым оспариваемой сделки выведены за заниженную цену, общество не получило соразмерного эквивалента, единственный участник общества Батраков не может внести изменения в ЕГРЮЛ о смене директора из-за обеспечительных мер, принятых судьей Хостинского районного суда города Сочи Тиводаром А.И., который в рамках трудового спора принял меры, запрещающие единственному участнику принимать решения и подписывать документы, связанные с внесением изменений в учредительные документы и не связанные с внесением изменений в учредительные документы, а также подписывать иные документы в отношении общества, в том числе договорного, производственно-финансового характера.

На вопрос суда, какое имущество осталось у общества, возможна ли производственная деятельность, пояснил суду, что остались только автомобили, основная производственная деятельность невозможна.

Судебное разбирательство было отложено на 25 февраля 2009 г. на 10 час. 40 мин.

До судебного заседания в апелляционный суд поступили пояснения ООО "ДЦК "Мацеста", подписанные Р.В.Яковлевым (доверенность выдана директором Белоусовым М.И. - том3, л.д.114), из которых следовало, что Батраков М.Ю. в настоящий момент участником ООО "ДЦК "Мацеста" не является, в связи с тем, что осуществил отчуждение своей доли в уставном капитале общества, приложил копию договора между Батраковым М.Ю. и Макаряном А.Т. В пояснениях также указывается, что для производственной деятельности обществом использовались арендованные объекты (т.4, л.д.45).

В судебном заседании 25 февраля 2009 г. представитель истца пояснила, что было заключено соглашение о выходе Батракова М.Ю. из состава участников, в дальнейшем данное соглашение было расторгнуто; стороны возвращены в первоначальное положение, Батраков М.Ю. по-прежнему является участником общества.

Рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 18 марта 2009 г.

ООО "Парк 2000" представителя в судебное заседание не направило.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что на момент подачи иска договор был заключен под условием, в последующем было заключено дополнительное соглашение. Договор был расторгнут. На сегодняшний день единственным участником общества является Батраков. Все основные средства общества, необходимые для производственной деятельности, были отчуждены по оспариваемой сделке.

Директор ООО "Декоративно-цветочных культур "Мацеста" представила выписку из ЕГРЮЛ, решение единственного участника общества Батракова М.Ю. о назначении на должность директора общества Спасской Е.Н. Пояснила, что основной вид деятельности до 2007 г. - выращивание, продажа и работы по озеленению декоративно-цветочными культурами объектов заказчиков. С 2007 г. директор ООО "Парк 2000" не допускал к деятельности общества "Декоративно-цветочных культур "Мацеста", а также к документации общества. Представила фотографии теплиц и оранжерей.

Как следует из представленного договора купли-продажи от 10 июня 2008 г. учредителем ООО "Декоративно-цветочных культур "Мацеста" Батраковым М.Ю. отчуждено 100% доли уставного капитала общества Макаряну Арзуману Татевосовичу. В последующем - 23 июня 2008 г. - было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с которым предусматривались условия расторжения договора в одностороннем порядке с момента отправки соответствующего уведомления ООО "ДЦК "Мацеста". Макарян А.Т. 20 февраля 2009 г. передал непосредственно Батракову М.Ю. уведомление о расторжении договора купли-продажи от 10 июня 2008 г.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции в целях обеспечения баланса интересов сторон привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Макаряна Арзумана Татевосовича.

Рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 08 апреля 2009 г.

К судебному заседанию 08 апреля 2009 г. в апелляционный суд поступили пояснения заявителя апелляционной жалобы, в которых заявитель жалобы указывает на то, что Батраков М.Ю. является ненадлежащим истцом, пропустил срок на обжалование решения исполнительного органа общества, к участию в деле не были привлечены все заинтересованные лица, обжалуемая сделка не является крупной.

К судебному заседанию 08 апреля 2009 г. в апелляционный суд также поступил отзыв на апелляционную жалобу Макарян А.Т., в котором он указывает на то, что единственным участником ООО "ДЦК "Мацеста" является М.Ю.Батраков, просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2008г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Парк 2 000" без удовлетворения. Подлинность подписи на отзыве засвидетельствована нотариально.

В судебном заседании представители истца и ответчика ООО "Декоративно-цветочных культур "Мацеста" просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заявитель апелляционной жалобы ООО "Парк 2 000" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела устанавливается следующее.

Между ООО "ДЦК "Мацеста" (продавцом) и ООО "Парк 2000" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2007 N 54, по условиям которого подлежали отчуждению три объекта недвижимости, принадлежащие ООО "ДЦК "Мацеста":

- нежилое здание - оранжерея, литер Б, общей площадью 980 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д;

- административное здание общей площадью 32,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д;

- магазин общей площадью 21,2 кв.м., расположенный по адресу: г.Сочи, ул.Донская, 90, строение 1.

Имущество передано продавцом покупателю по передаточному акту от 16.11.2007, покупатель перечислил продавцу предусмотренную договором цену платежными поручениями от 05.12.2007 N 23 и от 12.12.2007 N 24. (т.1, л.д.13 об., т.2, л.д.9 - 12). Цена всех трех объектов недвижимости составила 156 000 руб.

Право собственности ООО "ДЦК "Мацеста" на указанные объекты было зарегистрировано в реестре, имущество приобретено ООО "ДЦК "Мацеста" у ООО "Декоративно-цветочные культуры", копии договоров приобщены к материалам дела (т.1. л.д.60 об, 71об).

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, согласно которому при оценке оспариваемой сделки следует учитывать право пользования земельными участками.

Объекты недвижимости в силу своего конститутивного признака - связанность с земельным участком при их отчуждении всегда влекут возникновение у приобретателя права относительно земельного участка.

Данный видообразующий признак этой группы объектов получил отражение как в положениях Гражданского кодекса РФ, так и в положениях Земельного кодекса РСФСР и Земельного кодекса РФ.

Из положений ст.552 Гражданского кодекса РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ следует, что при приобретении права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Причем при расположении объектов недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности право на земельный участок, необходимый для использования недвижимости, возникает у приобретателя недвижимости и в том случае, когда отчуждатель вовсе не оформил свои права на земельный участок. Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, своей волей стать арендатором земельного участка. При условии соблюдения установленной в ст. 36 ЗК РФ процедуры такое волеизъявление собственника объектов недвижимости для уполномоченного распоряжаться земельным участком органа обязательно.

В силу положений законодательства последствием передачи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке в г.Сочи, является приобретение ООО "Парк 2000" вместе с правом на объекты недвижимости прав на земельный участок, необходимый для ее использования.

Статья 36 ЗК РФ устанавливает право собственника объектов недвижимости на приобретение права аренды земельного участка.

Право на приобретение права аренды земельного участка подлежит стоимостной оценке, реализуется на торгах. Указание на продажу права на заключение договора аренды земельного участка содержит как Земельный кодекс РФ (п.4 ст.30, п.2 ст.30.1 ЗК РФ), так и иные законы. Предоставление земельного участка на торгах предусмотрено п.2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Право, имеющее денежную оценку, способное к отчуждению на торгах, следует рассматривать как разновидность имущества.

Поскольку недвижимость, расположенная на находящемся в государственной собственности земельном участке, в силу положений законодательства всегда приобретается вместе с правом на необходимый для ее использования земельный участок, права на земельный участок имеют самостоятельную стоимостную оценку, такие права подлежат оценке и учету. Причем в силу п.2 ст.555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из текста оспариваемого договора купли-продажи N 54 от 15 ноября 2007 г. следует, что иное в этом договоре не предусмотрено, напротив, обозначены земельные участки и указано, что покупатель выступает правопреемником продавца в отношении всех касающихся объектов обязательств. То есть, цена отчужденных зданий, находящихся на земельных участках, включает цену передаваемых с этим недвижимым имуществом прав на земельные участки.

Земельные участки с кадастровым номером 23:49:02 05 018:0003, площадь 7 400 кв.м., и кадастровым номером 23:49:02 02 018:0006, площадь 34 кв.м. сформированы, границы установлены в надлежащем порядке, участки были предоставлены ООО "ДЦК "Мацеста" в аренду до 22 ноября 2055 года и до 20 октября 2011 года для обеспечения эксплуатации оранжереи, административного здания, здания магазина, аренда зарегистрирована в реестре (т.1, л.д.66-70, 84-88, т.3, л.д.139).

Права арендатора также переданы директором Белоусовым М.И. ООО "Парк 2000" (т.1, л.д.96, т.3, л.д.136-139).

До продажи объектов недвижимости директор общества должен был оценить не только объекты недвижимого имущества, но и право на приобретение права аренды земельного участка в городе Сочи, необходимого для использования этих объектов.

Данное обстоятельство обоснованно учтено судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что это нарушение привело к значительному занижению стоимости проданного имущества.

Вывод о значительном занижении стоимости объекта оценки следует из сопоставления двух цифр: стоимости отчужденных объектов с учетом земельных участков и без.

В материалы дела представлен отчет 08/077 от 9 июля 2008 г., составленный филиалом ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация по городу Сочи", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания - оранжереи, литер Б, расположенной по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 52 д, составляет 2 522 837,91 (без учета НДС); стоимость права пользования на условиях аренды земельным участком составляет 109 044 814,40 руб. (т.1, л.д.33).

Как верно указал суд первой инстанции, истец в обоснование своих требований указывает в том числе на занижение стоимости проданного имущества.

Оспариваемая истцом сделка оценивается апелляционным судом как направленная на вывод активов общества по значительно заниженной цене, безвозмездное лишение общества правовых возможностей относительно земельных участков в г.Сочи. Сопоставление уплаченной цены со стоимостью права аренды одного земельного участка позволяет признать цену символической, соответственно, сделку - противоречащей в том числе запрету дарения между коммерческими организациями, установленному в ст. 575 ГК РФ.

Апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому арбитражный суд немотивированно использовал отчет об оценке рыночной стоимости N 08/77, отдал предпочтение доказательствам истца.

Представленные в материалы дела ответчиком отчеты N 45/07, N 46/07 от 8 ноября 2007 г. обоснованно не положены в основу выводов суда. Для определения рыночной стоимости объекта данные отчеты непригодны, поскольку оценщик показывает остаточную стоимость имущества, хотя и оперирует термином "рыночная". Так, указав восстановительную стоимость, оценщик затем вычитает износ, получает 30 000 рублей по объекту - магазин по ул.Донской,90 (т.2, л.д.30). Также применительно к зданию оранжереи - указывает полную восстановительную стоимость - 5 508 757,8 руб., затем, вычитая износ, определяет рыночную - 126 000 руб.(т.2, л.д.68). Кроме того, в этих отчетах не учтены правовые возможности относительно земельных участков.

Далее, пояснениями ответчиков подтверждается позиция истца, согласно которой помимо отчужденных по оспариваемой сделке объектов недвижимости иными объектами на праве собственности ООО "ДЦК "Мацеста" не владеет.

Поскольку по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.11.2007 N 54 отчуждены все объекты, необходимые для ведения работ по выращиванию, продаже, озеленению декоративно-цветочными культурами объектов заказчиков-покупателей, принадлежащие ООО "ДЦК "Мацеста" на праве собственности, данную сделку следует отнести к крупным.

Необходимость такой оценки следует из разъяснений, содержащихся в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому сделки, влекущие прекращение деятельности общества, следует относить к крупным, независимо от их стоимости, а решение о заключении таких сделок, относится к исключительной компетенции общего собрания акционеров.

Автомобили и инвентарь, на наличие которых указывает в пояснениях по апелляционной жалобе представитель Р.В.Яковлев, равно как и возможность аренды иных объектов, не способны компенсировать утрату обществом объектов недвижимости и правовых возможностей относительно земельных участков, занимаемых данными объектами и необходимых для их эксплуатации.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика, согласно которому Батраков М.Ю. является ненадлежащим истцом.

Как следует из представленных апелляционному суду документально обоснованных пояснений Батракова М.Ю. и Макаряна А.Т. данные лица, заключив договор от 10 июня 2008 г., впоследствии предприняли все зависящие от них действия для целей приведения сторон этого договора в первоначальное положение. Статус Батракова М.Ю. как единственного участки общества за ним сохранился. Заключенные сторонами соглашения допускали односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, что предусмотрено и действующим законодательством (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Данной возможностью А.Т.Макарян воспользовался (т.4, л.д.130, 131). Из существа отношений между сторонами также следует возможность возврата в связи с расторжением договора того, что было ими исполнено. ООО "ДЦК "Мацеста" в лице нового директора Спасской Е.Н. (т.4, л.д.119, 145,146) о расторжении договора уведомлено, что следует из пояснений директора суду апелляционной инстанции.

Довод ответчика, согласно которому истец пропустил срок на обжалование решения исполнительного органа о продаже объектов недвижимости апелляционным судом отклоняется как некорректный, истец оспаривает незаконную сделку, а не решение ранее назначенного им директора.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07 ноября 2008 г. по делу N А32-17490/2008-54/184 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко