Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 15АП-1520/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-19538/2008-28/327

20 апреля 2009 г.

15АП-1520/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Ильиной М. В., Пономаревой И. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от истца представителя Левина Е. А. по доверенности от 17.10.2008,

от ответчика представителей Глаубах М. Л. по доверенности от 17.11.2008, Фискевича С. В. по доверенности от 10.04.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Центр-Актив"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 января 2008 года по делу N А32-19538/2008-28/327

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр-Актив"

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство - Урожай", Российской академии сельскохозяйственных наук, Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, организации научного обслуживания опытно-производственного хозяйства "Колос" Краснодарского научно-исследовательского института сельского хозяйства им. Лукьяненко

об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр-Актив" (далее - истец, ООО "Центр-Актив") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крестьянское хозяйство - Урожай" (далее - крестьянское хозяйство), Российской академия сельскохозяйственных наук (далее - Россельхозакадемия), Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - УФРС по КК) об устранении препятствий в пользовании арендуемым земельным участком площадью 978 587 кв. м. с кадастровым номером 23:43:01 07 001:0013, находящимся по адресу: примерно 6 км по направлению на северо-восток от ориентира Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пересечение ул. Красных партизан - ул. Азовская, путем сноса самовольных построек, расположенных на указанном участке, зарегистрированных на праве собственности за крестьянским хозяйством.

Истец просил также признать недействительными зарегистрированные права крестьянского хозяйства на здания, расположенные на указанном земельном участке: на здание площадью 81,9 кв. м. (лит. Ж), здание площадью 154 кв. м. (лит. Е), здание площадью 1256,6 кв. м. (лит. Д, Д1), здание площадью 290,8 кв. м. (лит. А), здание площадью 517,9 кв. м. (лит. Б), здание площадью 572,7 кв. м. (лит. В), здание площадью 763,6 кв. м. (лит. Г и г), здание лит. Г2 (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования) (л. д. 164 том 1).

Исковые требования мотивированы тем, истец является арендатором земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, являющиеся самовольными постройками. Последовательные сделки по отчуждению указанного имущества из федеральной собственности и до приобретения права собственности на имущество крестьянским хозяйством, являются ничтожными.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориального управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - ТУ ФАУГИ по КК), организация научного обслуживания опытно-производственного хозяйства "Колос" Краснодарского научно-исследовательского института сельского хозяйства им. Лукьяненко (далее - ОНО ОПХ "Колос").

Решением суда от 21.01.2009 обществу в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к следующим выводам:

- спорное недвижимое имущество возведено до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал нормы о самовольном строительстве, осуществляемом государственным предприятием. Спорные объекты недвижимого имущества не могли быть признаны самовольными постройками,

- отсутствие доказательств, подтверждающих совершение сделок по отчуждению объектов недвижимого имущества с согласия Госкомимущества России, не влечет удовлетворения заявленного иска. Наличие фактического собственника недвижимого имущества, независимо от лица, на которое зарегистрировано право, является непреодолимым препятствием для удовлетворения требования о сносе объектов.

- истец не доказал нарушение своего права, так как не имел законных оснований для получения в пользование на каком-либо праве земельных участков, на которых находится не принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество.

ООО "Центр-Актив" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.

Жалоба мотивирована следующими доводами:

- судом первой инстанции неполно исследованы обстоятельства дела. В частности не были исследованы документы, подтверждающие легитимность возведения и законность регистрации права собственности на объекты недвижимости. Исследованные судом технические паспорта не подтверждают законность возведения объектов и принадлежность их государственному предприятию,

- при вынесении решения суд необоснованно применил нормы Гражданского кодекса РСФСР 1964 года. Суд необоснованно указал, что положения Указа Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук" не влияют на результат рассмотрения заявленных требований. Суд дал неправильное толкование статьям 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильно их применил. Ничтожные сделки не влекут правовых последствий, следовательно, совершенные в отношении объектов недвижимости сделки не могут повлечь правовых последствий в форме регистрации несуществующего права,

- истец является арендатором земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, использование земельного участка по назначению не представляется возможным в силу нахождения на нем указанных объектов. Общество доказало нарушение своих прав.

Крестьянское хозяйство в отзыве на апелляционную жалобу указало, что истец не доказал нахождение принадлежащих ответчику на праве собственности объектов на земельном участке с кадастровым номером 23643601 07 001:0013 площадью 978 587 кв. м., переданном ему на праве аренды. Принадлежащие крестьянскому хозяйству объекты недвижимости располагаются на земельном участке площадью 8 га, ранее предоставленном ОНО ОПХ "Колос" в бессрочное пользование. При переходе права собственности на объекты недвижимости от ОНО ОПХ "Колос" к МП "Фирма "Комп-Ника" перешло и право пользования земельным участком под объектами недвижимости. Вхождение земельного участка площадью 8 га в состав земельного участка, предоставленного истцу в аренду, не влечет прекращения права собственности крестьянского хозяйства на спорные объекты недвижимости. Истец не представил доказательства в подтверждение доводов о самовольности возведения построек. Сделка купли-продажи от 01.06.1993 между ОНО ОПХ "Колос" и МП "Фирма "Комп-Ника" была совершена с согласия лица, имевшего полномочия представлять Россельхозакадемию (письмо от 21.04.1993 N 29-06/161). Право собственности крестьянского хозяйства возникло с момента передачи объектов недвижимости. В последующем объекты недвижимости были внесены в уставный капитал ООО "Комп-ника-94", с момента регистрации общества право собственности на них возникло у ООО "Комп-ника-94". Переход права собственности на объекты недвижимости по третьей сделке (договор купли-продажи от 30.12.1999 между ООО "Комп-ника-94" и ООО "КХ "Урожай") зарегистрирован в установленном законом порядке.

Крестьянское хозяйство также указало на пропуск истцом срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и на то, что ответчик обладает признаками фигуры добросовестного приобретателя.

ОНО ОПХ "Колос" в отзыве на апелляционную жалобу поддержало доводы ООО "Крестьянское хозяйство - Урожай".

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель крестьянского хозяйства подтвердил доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле отзывы на апелляционную жалобу не представили и не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Дело рассмотрено с объявлением в судебном заседании перерыва с 07.04.2009 до 13.04.2009. После перерыва представитель истца в судебное заседание не явился. Представитель крестьянского хозяйства просил решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Центр-Актив" является арендатором земельного участка площадью 978 587 кв. м. с кадастровым номером 23:43:01 07 001:0013, находящегося по адресу: примерно 6 км по направлению на северо-восток от ориентира Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пересечение ул. Красных партизан - ул. Азовская.

Первоначально земельный участок был предоставлен в аренду ОНО ОПХ "Колос" распоряжением ФАУФИ по КК N 767-р от 28.10.2007, на основании которого был заключен договор N7700000796 (л. д. 13-18 том 1). По договору от 27.10.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N7700000796, права и обязанности арендатора по договору были переданы ООО "Центр-Актив". Договор аренды от 26.10.2007 заключен сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО "Центр-Актив" обратилось в суд с иском по настоящему делу, ссылаясь на то, что на предоставленном ему в аренду земельном участке незаконно находятся объекты, принадлежащие крестьянскому хозяйству на праве собственности: здание площадью 81,9 кв. м. (лит. Ж), здание площадью 154 кв. м. (лит. Е), здание площадью 1256,6 кв. м. (лит. Д, Д1), здание площадью 290,8 кв. м. (лит. А), здание площадью 517,9 кв. м. (лит. Б), здание площадью 572,7 кв. м. (лит. В), здание площадью 763,6 кв. м. (лит. Г и г), здание лит. Г2. Истец полагает, что указанные объекты являются самовольными строениями и препятствуют ему, как арендатору земельного участка, использовать земельный участок надлежащим образом. Спорные строения подлежат сносу как самовольно возведенные, а последовательные сделки по их отчуждению из государственной собственности до приобретения права собственности на имущество крестьянским хозяйством являются ничтожными, регистрация права собственности на объекты подлежит прекращению.

Из имеющихся в деле технических паспортов следует, что спорное недвижимое имущество, в том числе литеры А, Б, В, Г, Д, Д1, построены в 1953 году; литер Ж построен в 1965 году; литер Е построен в 1970 году.

Материалами дела подтверждается отнесение указанных объектов к государственной собственности (письмо Россельхозакадемии N 29-06/161 от 21.04.1993, письмо НПО "Кубаньэнерго" N 01-14/328 от 05.05.1993, отзыв ТУ ФАУГИ по КК).

Отказывая в иске о признании объектов самовольными постройками, суд первой инстанции указал, что объекты возведены до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не содержал нормы о самовольном строительстве, осуществляемом государственными предприятиями. Указанный вывод суда соответствует закону и является правильным.

Требование общества об устранении препятствий в пользовании арендованным земельным участком в виде признания недействительными зарегистрированных прав крестьянского хозяйства на здания, расположенные на указанном земельном участке, основано на статьях 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Довод о недействительности зарегистрированного права собственности крестьянского хозяйства общество основывает на выводах о ничтожности совершенных в отношении имущества сделок.

Доводы истца о неправомерном выбытии объектов недвижимого имущества из государственной собственности (без согласия территориального органа, осуществляющего правомочия собственника федерального имущества и Россельхозакадемии) судом первой инстанции были проверены и им дана надлежащая правовая оценка.

Из материалов дела следует, объекты недвижимости выбыли из собственности государства 01.06.1993 по сделке (договору купли-продажи), совершенной между ОНО ОПХ "Колос" и МП "Фирма "Комп-Ника". В последующем объекты недвижимости были внесены в уставный капитал ООО "Комп-ника-94", с момента регистрации общества право собственности на них возникло у ООО "Комп-ника-94". 30.12.1999 ООО "Комп-ника-94" по договору купли-продажи от 30.12.1999 передало ООО "КХ "Урожай". Переход права собственности на объекты недвижимости по указанной сделке зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельства о праве собственности от 28.02.2000 серии КК N N 084269, 084270, 084271, 084272, 084273).

Состоявшиеся сделки в установленном законом порядке никем не были оспорены, заинтересованными лицами иски о применении последствий недействительности сделок не предъявлялись.

Суд первой инстанции, отказывая в иске о сносе строений, указал, что совершенные сделки являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, но наличие фактического собственника недвижимого имущества, независимо от лица, на которое зарегистрировано право собственности, является непреодолимым препятствием для удовлетворения требования о его сносе.

Между тем, суд не дал оценку доводу крестьянского хозяйства о пропуске срока исковой давности для применения последствий недействительности сделки и доводам о добросовестности приобретения крестьянским хозяйством объектов недвижимости в собственность.

В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается, когда началось исполнение этой сделки.

Имущество выбыло из собственности государства по сделке от 01.06.1993. Довод крестьянского хозяйства о пропуске срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 01.06.1993 является обоснованным. После указанной сделки в отношении имущества были совершены еще две сделки, следовательно, имущество не может быть истребовано от крестьянского хозяйства в порядке применения реституции.

Права собственности крестьянского хозяйства на спорные помещения как на объекты недвижимости были зарегистрированы в 2000 году. Государственная регистрация прав в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит открытый характер, уполномоченные государственные органы должны были быть информированы о совершении в отношении имущества сделок по их отчуждению.

Вывод суда первой инстанции о наличии у крестьянского хозяйства права на земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости основан на законе.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По запросу суда апелляционной инстанции УФАКОН по КК представлены материалы межевания в отношении земельного участка площадью 978 587 кв. м., расположенного по адресу: примерно 6 км по направлению на северо-восток от ориентира Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пересечение ул. Красных партизан - ул. Азовская. Из материалов землеустроительного дела по межеванию земельного участка ОНО ОПХ "Колос" КНИИСХ Россельхозакадемии, утвержденного в 2006 году, следует, что в границах находящегося в пользовании ОНО ОПХ "Колос" земельного участка отмежеван земельный участок, занятый объектами недвижимости принадлежащими КХ "Урожай".

Таким образом, земельный участок, на котором находятся принадлежащие крестьянскому хозяйству объекты, перешел в пользование крестьянского хозяйства по согласованию с ОНО ОПХ "Колос" и до заключения ОНО ОПХ "Колос" договора аренды от 26.10.2007.

Оспаривание зарегистрированного права собственности предполагает оспаривание оснований его регистрации и означает доказывание отсутствия оснований и (или) правовых предпосылок для регистрации права. Таким образом, требование об оспаривании зарегистрированного права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств наличия у него права собственности и незаконности приобретения имущества ответчиком или регистрации за ним права собственности.

Между тем, общество не заявляет о своих правах на объекты недвижимости. В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов наделено заинтересованное лицо. Общество не доказало нарушение своих прав наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности крестьянского хозяйства на объекты недвижимости.

УФРС по КК, привлеченное к участию в деле обществом при предъявлении иска, не является надлежащим ответчиком по настоящему делу. Являясь государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрирующий орган не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с недвижимым имуществом.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по государственной пошлине по делу суд в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагает на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 января 2008 года по делу N А32-19538/2008-28/327 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.В. Ильина И.В. Пономарева