Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 г. N 15АП-2430/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-18450/2008

27 апреля 2009 г.

15АП-2430/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от заявителя: Редько В.Г., доверенность от 11.01.2009г. N 14;

от заинтересованного лица: Александриенко Н.В., доверенность от 31.12.2008г. N 4276-1/7.1-65;

от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации г. Волгодонска

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2009 г. по делу N А53-18450/2008 (судья Грищенков С.М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Император-К"

к Администрации г. Волгодонска

при участии третьего лица Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска

об обязании направить для заключения проект договора купли-продажи земельного участка в связи с незаконностью отказа

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Император-К" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Администрации г.Волгодонска (далее Администрация) об обязании направить для заключения проект договора купли-продажи земельного участка площадью 27 858 кв.м., кадастровый номер 61:48:04 02 17:0101, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 2д (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ требования - л.д. 81).

Исковые требования мотивированы тем, что обществу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства лит. "А", общей площадью застройки 112,9 кв.м., расположенный на спорном земельном участке, предоставленном обществу в аренду сроком на три года с 15.02.2008г. по 15.02.2011г. Общество обратилось к Администрации с заявлением в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, однако получило отказ в предоставлении земельного участка в собственность, данный отказ является незаконным и необоснованным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска (протокол судебного заседания от 10.12.2008г. - л.д. 77).

В отзыве на заявление Администрация указала на то, что Земельный кодекс РФ, в частности ст. 36 ЗК РФ, предусматривает исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), собственники которых имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Объекты, незавершенные строительством, не включаются в данный перечень, в связи с чем общество, являясь собственником объекта незавершенного строительством, не приобретает исключительного права на приватизацию земельного участка под данным объектом (л.д. 40-41).

Решением суда от 11 февраля 2009 г. требования удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства. Суд применил буквальное толкование положений ст. 36 Земельного кодекса РФ и указал, что объект, строительство которого не завершено, может быть и зданием, и сооружением, которые не достроены. Администрация необоснованно рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, противопоставляя его понятиям "здание" и "сооружение", о которых идет речь в п.1 ст. 36 ЗК РФ. Суд признал отказ Администрации в выкупе земельного участка неправомерным и обязал Администрацию направить обществу проект договора купли-продажи для заключения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г. Волгодонска обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Апелляционная жалоба обоснована следующим. Градостроительный кодекс РФ относит объект незавершенный строительством к самостоятельным объектам капитального строительства и не относит его ни к зданиям, ни к сооружениям, ни к строениям. То же разграничение закреплено и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Так как незавершенный строительством объект не относится к зданиям, строениям или сооружениям, общество не может требовать передачи спорного земельного участка до окончания строительства и регистрации права собственности на объект. Кроме того, Администрация указала на то, что испрашиваемый обществом участок во много раз превосходит по площади площадь имеющегося в собственности общества незавершенного строительством объекта.

ООО "Император-К" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения как вынесенное при полном соответствии нормам материального права.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска в отзыве просил удовлетворить апелляционную жалобу Администрации; извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Представитель ответчика пояснила, что в отношении земельного участка между Администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка, данный договор является действующим (заключен до 2011 года); участок предоставлялся под строительство.

Представитель истца пояснил, что в настоящее время степень готовности объекта составляет практически 50 %.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

При разрешении вопроса о распространении действия ст. 36 Земельного кодекса РФ на незавершенные строительством объекты необходимо учитывать соблюдение баланса публичных и частных интересов, обеспечение возможности публичного образования осуществлять контроль за использованием земель.

Применяя буквальное толкование положений ст. 36 Земельного кодекса РФ и указывая, что объект, строительство которого незавершенно, может быть и зданием, и сооружением, которые не достроены, Администрация необоснованно рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, суд не учел следующего.

Законодательство действительно рассматривает объект незавершенного строительства как отдельный объект недвижимости, наряду со зданиями и сооружениями. Пункт 2 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства в п.1 ст.130 ГК РФ упомянуты наряду со зданиями и сооружениями в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ. Земельный кодекс РФ вступил в силу ранее. Однако с момента внесения изменений в ст. 130 ГК РФ изменения в ст. 36 Земельного кодекса РФ были внесены несколько раз, при этом статья 36 ЗК РФ не была дополнена указанием на объекты незавершенного строительства.

Предоставление земельного участка в собственность или аренду является первой необходимой предпосылкой создания объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

При этом положения земельного законодательства дифференцированно устанавливают случаи и условия, при которых допустимо предоставление участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду для строительства.

Так, согласно п.2 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ (по общему правилу).

Предоставление возможности приобретать в собственность земельный участок, в отношении которого заключен договор аренды, в связи с наличием на нем объекта небольшой степени готовности позволило бы, по сути, обходить дифференцированный подход, предполагающий различные условия предоставления земельных участков в собственность и аренду для целей строительства.

Поэтому применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако данные случаи не относятся к ситуации, в которой между Администрацией и собственником объекта незавершенного строительства заключен договор аренды, земельный участок предоставлен для целей строительства объекта.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Предоставляя земельный участок для целей строительства по договору аренды, собственник оставляет за собой возможность контроля использования земельного участка арендатором. У арендатора земельного участка возникает, в том числе, обязанность использовать земельный участок в соответствии с назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков (если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором) - ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска и ООО "Император-К" 15 февраля 2008 г. заключен договор N 140 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

По условиям данного договора обществу предоставлен в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов, площадью 2,7858 га, с кадастровым номером 61:48:04 02 17:0101, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 2д, под строительство торгово-развлекательного комплекса. Срок действия договора - с 15.02.2008г. по 15.02.2011г. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 16 апреля 2008 г. (л.д. 7-8, 11).

Обществу выдано разрешение на строительство N "046" 6.3-41/55 от 10.04.2008г. - 2-этажного здания "Торгово-развлекательный комплекс первая очередь Автосалон. Общая площадь - 1112,9 кв.м., в том числе торговая площадь - 237,6 кв.м., строительный объем - 6617,9 куб.м.", расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 2д. Срок действия разрешения - до 10.04.2009г. (л.д. 12).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 61 АД N 143464 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 451,2 кв.м., степень готовности 20% , инвентарный номер: 9136, литер А, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Академика Королева, 2д (л.д. 11).

Срок действия договора аренды от 15.02.2008г. N 140 не истек. Целью использования земельного участка согласно договору является завершение строительства объекта. Истец не представил доказательств, подтверждающих достижение цели, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду спорный земельный участок.

Между тем, истец не утрачивает права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ по окончании строительства и регистрации объекта в установленном законом порядке.

Изложенная позиция соответствует практике применения положений законодательства, определенной Высшим Арбитражным Судом РФ, сформулирована ВАС РФ и определена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. N 8985/08.

В определении от 2 марта 2009 г. N 173455/08 со ссылкой на постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. N 8985/08, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что практика применения соответствующих положений законодательства определена Высшим Арбитражным Судом РФ. Также указал на наличие оснований для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам судебных актов, основанных на положениях ст.36 ЗК РФ, практика применения которых после их принятия определена ВАС РФ.

При обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта (п.5.1. постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении арбитражного процессуального кодекса российской федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам").

В данном случае практика применения положений законодательства определена ВАС РФ до принятия судом первой инстанции обжалуемого решения.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта, принятии решения об отказе в заявленных требованиях.

Администрация г. Волгодонска письмом от 21.08.2008г. N 6.4-36/072 обосновано отказала в приватизации земельного участка со ссылкой на то, что незавершенный строительством объект не относится к зданиям, строениям и сооружениям, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен в собственность только после введения объекта незавершенного строительством в эксплуатацию и получения свидетельства о государственной регистрации (л.д. 13).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2009 г. по делу N А53-18450/2008 отменить. В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Император-К" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Император-К" в доход федерального бюджета 1 000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко