Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2009 г. N 15АП-374/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-16416/2008

04 июня 2009 г.

15АП-374/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей М.Н. Малыхиной, О.Г. Ломидзе

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: Щербаков А.Н., доверенность N 2 от 11.01.2009 г., паспорт: серия 60 01 N 990067;

от ответчика: Гаспарян Э.Г., доверенность от 18.04.2007 г., паспорт: серия 60 01 N 573214,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации г.Шахты

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 17.12.2008 года по делу N А53-16416/2008,

принятое в составе судьи Икряновой Е.А.

по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.Шахты

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Деркул"

о взыскании задолженности по оплате за пользование земельным участком в сумме 1118265 руб. 78 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 276411 руб. 06 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г.Шахты (далее - КУИ г. Шахты) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Деркул" (далее -общество, ответчик) о взыскании задолженности по оплате за пользование земельным участком в сумме 1118265 руб. 78 коп. за период с 27.04.2004 г. по 03.05.20007 г., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 276411 руб.06 коп. за период с 01.05.2004 г. по 29.08.2008 г.

В порядке статьи 49 АПК РФ КУИ г. Шахты заявил об уменьшении размера исковых требований и просил взыскать задолженность 1076863 руб.06 коп. проценты в сумме 260607 руб. 11 коп.

В обоснование заявленных требований истец указал, что обществу на праве собственности принадлежит склад литер Е площадью 300 кв.м., административное здание литер К площадью 503,5 кв.м., общей площадью 803,5 кв.м. по адресу: г. Шахты, пер.Киквидзе, 4.

Распоряжением Мэра г.Шахты N 4443 от 04.10.2004г. был утвержден проект границ земельного участка, предоставляемого ООО "Деркул" под указанными объектами недвижимости по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4 в размере 2.732,90 м2.

В соответствии с распоряжением Мэра г.Шахты N 2284 от 16.06.2003г. до момента оформления прав на земельный участок, с землепользователями заключаются соглашения об оплате за фактическое пользование земельным участком. Между КУИ Администрации Шахты и ООО "Деркул" было заключено соглашение N 358 от 24.12.2004 г. об исполнении обязательств за фактическое пользование земельным участком площадью 803,50 м2 за период с 27.04.2004г. по 03.10.2004г. и площадью 2.732,90 м2 за период с 4.10.2004г. под вышеупомянутыми объектами недвижимости, а именно: с момента регистрации права собственности с 27.04.04 г. и с момента утверждения проекта границ с 14.10.04г. по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4.

Распоряжением Мэра г.Шахты N 2111от 04.05.2007г. земельный участок, используемый ответчиком, площадью 2.732,90 кв.м. был разделен на 2 самостоятельных земельных участка. Поскольку ответчик не полностью вносил плату за пользование земельным участком, истец обратился с настоящим иском.

Решением суда от 17.12.2008 г. требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Деркул" в консолидированный бюджет Ростовской области 255824 руб. 26 коп. платы за пользование земельным участком за период с 15.07.2004 г. по 03.05.2007 г., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 60874 руб. 09 коп. за период с 01.05.2004 г. по 29.08.2008 г., всего 316698 руб. 35 коп.

КУИ г. Шахты обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просил судебный акт отменить, требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что распоряжением Мэра г.Шахты N 4443 от 04.10.2004 г. был утвержден проект границ земельного участка, предоставляемого ООО "Деркул" под объектами недвижимости по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4 в размере 2.732,90 м2.

Согласно кадастровой карты от 10.01.2006г. на земельный участок с кадастровым N 61:59:02 04 18:0018, по пер. Киквидзе, 4, площадь земельного участка составляет 2.732,90 м .

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ООО "Деркул" было заключено соглашение N 358 от 24.12.2004 г. об исполнении обязательств за фактическое пользование земельным участком площадью 803,50 м за период с 27.04.2004г. (момент регистрации права собственности) по 03.10.2004г. и площадью 2.732,90 м" с 04.10.2004г. (момент утверждения проекта границ) по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4.

Распоряжением Мэра г.Шахты N 2111 от 04.05.2007г. земельный участок, используемый ответчиком, площадью 2.732,90 кв.м. был разделен на 2 самостоятельных земельных участка.

Удовлетворяя иск частично, суд сослался на то, что соглашение N 358 от 24.12.2004г. об исполнении обязательств за фактическое пользование земельным участком не является договором аренды спорного земельного участка, в связи с чем, пользование данным земельным участком осуществлялось ответчиком без установленных договором либо законом оснований. Поэтому суд неправомерно взыскал не задолженность по соглашению, а неосновательное обогащение по ставкам, не соответствующим ставкам, указанным в соглашении.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК.

В соответствии с соглашением N 358 от 24.12.2004г. стороны достигли согласия по существенным условиям сделки, а именно: определен предмет договора - пользование земельным участком, определены размеры, порядок и условия оплаты за пользование земельным участком.

Таким образом, соглашение N 358 от 24.12.2004г. является законным и обоснованным, волеизъявление сторон, в соответствии с общими принципами гражданского законодательства, установлено однозначно: со стороны ответчика - это получение во владение и пользование земельного участка по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4 под складским и административными зданиями, со стороны КУИ - это предоставление в пользование ООО "Деркул" земельного участка; совершенная сделка является консенсуальной сделкой, т.е. сделкой, для признания совершения которой требуется лишь согласие участников сделки и которая считается по общему правилу заключенной и порождающей соответствующие права и обязанности у сторон с момента оформления и подписания ее участниками этой сделки. Заключенные соглашения соответствуют требования, предъявленным к ним нормами ст.420 ГК РФ и гл.9 ГК РФ и представляют собой договор о пользовании конкретным объектом - земельными участками.

Изложенное позволяет сделать следующий вывод: заключенное соглашение от 24.12.2004г. N 358 соответствует требованиям, относящимся к договорам аренды, в нем определены существенные условия договора аренды, в нем четко указаны условия о порядке определения размера арендной платы, взыскиваемой с ответчика.

В соответствии с распоряжением от 14.10.2005г. N 4679 земельный участок по пер.Киквидзе, 4, использовался под базу оптово-розничной торговли. Данный вид использования подтверждается и кадастровым планом от 10.01.2006г. N 61:59:02 04 18:0018, в п.9 которого указано разрешенное использование земельного участка под базу оптово-розничной торговли.

Таким образом, расчет сделан в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка по пер.Киквидзе,4.

Кроме этого, исковые требования Комитета включали период образовавшейся задолженности с 27.04.2004г., т.е. с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, а суд взыскал задолженность с 15.07.2004г. не обосновав, по какой причине. Так же в решении отсутствуют расчеты за 2004 и 2005 гг., поэтому невозможно определить, исходя из какой площади земельного участка был произведен расчет.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Деркул" указал, что с расчетом КУИ Администрации г. Шахты за период с 27.04.2004 года по 31.12.2004 года согласен.

В расчетах за период 01.01.2005 года по 31.12.2005 года, начиная с 01 января КУИ Администрации г. Шахты применяет коэффициент кратности по виду использования земель 10,5, ссылаясь на распоряжение Мэра г. Шахты от 14.10.2005 года, таким образом, необоснованно завышая размер платы за 10 месяцев 14 дней. Распоряжение Мэра г. Шахты N 4679 от 14.10.2005 года о предоставлении ООО "Деркул" в аренду сроком на 49 лет земельного участка под базу оптово-розничной торговли не исполнено. Земельный участок под базу оптово-розничной торговли ООО "Деркул" в аренду сроком на 49 лет не получал, договор аренды заключен не был, поэтому применять соответствующие коэффициенты при расчете платы за использование земельного участка КУИ Администрации г. Шахты не имеет никаких законных оснований.

С 01.01.2006г. на основании Решения N 147 Шахтинской Городской Думы от 26.12.2005г. об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Шахты, определяется как произведения кадастровой стоимости таких земельных участков и ставки арендной платы. На 01.01.2006г. за земельный участок площадью 2732.9 м с кадастровым номером 61:59:02 04 18:0018 был сформирован, его кадастровая стоимость составляла 2565865,15 рублей. В расчетах за период 01.01.2006г. года по 31.12.2006 года, КУИ г. Шахты применяет не существующую кадастровую стоимость как использование земельного участка под базу оптово-розничной торговли

Распоряжение Мэра г. Шахты N 4679 от 14.10.2005 года не изменяло вид использование земельного участка, а только предоставляло его в аренду, что не было исполнено.

В судебном заседании представитель КУИ г. Шахты доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель общества жалобу просил отклонить, решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Деркул" на праве собственности принадлежат здание склада лит. Е площадью 300 кв.м., административное здание лит. К площадью 503,5 кв.м., общей площадью 803,5 кв.м по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4, что подтверждается свидетельствами о праве собственности: серия 61 АА N 723665 от 27.04.2004 г., серия 61 АА N 723666 от 27.04.2004г.

Распоряжением Мэра г.Шахты N 4443 от 04.10.2004г. был утвержден проект границ земельного участка, предоставляемого ООО "Деркул" пол указанными объектами недвижимости по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4 в размере 2.732,90 м2.

Согласно кадастровой карте от 10.01.2006г. на земельный участок с кадастровым N 61:59:02 04 18:0018 по пер. Киквидзе, 4 площадь земельного участка составляет 2.732,90 кв.м.

В соответствии с распоряжением Мэра г.Шахты N 2284 от 16.06.2003г. до момента оформления прав на земельный участок, с землепользователями заключаются соглашения об оплате за фактическое пользование земельным участком.

Между КУИ Администрации г.Шахты и ООО "Деркул" было подписано соглашение N 358 от 24.12.2004г. об исполнении обязательств за фактическое пользование земельным участком площадью 803,50 м2 за период с 27.04.2004г. по 03.10.2004г. и площадью 2.732.90 м2 за период с 04.10.2004г. под объектами недвижимости, принадлежащими обществу, а именно с момента регистрации права собственности с 27.04.04г. и с момента утверждения проекта границ с 04.10.04г. по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе, 4.

КУИ г. Шахты в апелляционной жалобе настаивал на том, что указанное соглашение является договором аренды земельного участка. Однако, этот довод противоречит нормам права.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания (соглашения N 358 от 24.12.2004 г.) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения (ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" в редакции от 18.07.2005). При предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам, совершении сделок с земельными участками землеустройство производится в обязательном порядке (ст. 3 указанного Закона).

Анализируя соглашение N 358, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанное соглашения не может быть признано договором аренды, поскольку на момент заключения отсутствовал объект аренды созданный в установленном законом порядке, кадастровая карта составлена только 10.01.2006 года. Исходя из срока, указанного в соглашении, до момента регистрации права собственности следует указать, что не определен сторонами срок аренды.

Таким образом, существенные условия договора аренды земельного участка не согласованы.

Поэтому, при разрешении данного спора, суд первой инстанции правильно руководствовался главой 60 ГК РФ и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Истец просит взыскать с ответчика за пользование земельным участком площадью 803,50 м2 за период с 27.04.2004г. по 03.10.2004г. и площадью 2.732,90 м2 за период с 04.10.2004г. по адресу г.Шахты, пер. Киквидзе. 4.

При расчете размера неосновательного обогащения суд руководствовался в 2004 г. решением Шахтинской городской думы N 324 от 26.12.2002г. "Об установлении базовых ставок арендной платы за землю г.Шахты" за период 01.01.2005г. по 31.12.2005г., постановлением Администрации РО N 160 от 15.04.2004г. ( при этом коэффициент кратности по видам использования земель составляет 5.0 ( административные здания и офисы). С 01.01.2006г. на основании решения N147 Шахтинской Городской Думы от 26.12.2005г. об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Шахты как произведения кадастровой стоимости земельных участков и ставки арендной платы.

Акт сверки подтверждает задолженность по оплате за пользование земельным участком. (лист дела 114) Истцом за период с 27.04.2004 г. по 31.12.2004 г. заявлено о взыскании 21193 руб. 48 коп. Ответчик с заявленной суммой согласен, что подтвердил в судебном заседании.

За период с 01.01.2005 г. по 31.12.2005 г. спор между сторонами возник в связи с применением истцом коэффициента 10,5 по виду использования земельного участка- базы оптово-розничной торговли.

Ответчик, возражая против коэффициента 10,5 утверждал, что распоряжением Мэра г.Шахты N 4679 от 14.05.2005 г. о предоставлении обществу в аренду на 49 лет земельного участка под оптово-розничную торговлю не реализовано, договор не заключен. Доводы ответчика подтверждены документально (лист дела 124), из чего суд приходит к выводу, что оснований для применения коэффициента 10,5 у КУИ г. Шахты не было.

Суд не принимает ссылку КУИ г. Шахты на письмо (лист дела 113), в котором общество просило предоставить в аренду земельный участок, при этом в указанном письме дописано "под базу оптово-розничной" торговли. Представитель ответчика утверждал, что никаких дописок в письме, общество не совершало, кем выполнена указанная фраза, ему неизвестно.Договор аренды с указанным видом использования земельного участка между сторонами не заключен.

Таким образом, оснований использовать при расчете задолженности коэффициент 10,5, установленный для оптово-розничных баз, не имеется.

Следовательно, за 2005 год плата за землю составляет: 12,98руб. (ставка арендной платы) х 2732,9 кв.м., коэффициент зоны 2, понижающий коэффициент 0,8, повышающий коэффициент 1, задолженность за 2005 год составит: 56676 руб. 90 коп.

При расчете платы за 2006 год КУИ г. Шахты также исходил из вида разрешенного использования- базы оптовой и оптово-розничной торговли.

С 01.01.2006г. на основании решения N 147 Шахтинской Городской Думы от 26.12.2005г. об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Шахты, определяется как произведения кадастровой стоимости таких земельных участков и ставки арендной платы.

Руководствуясь вышеуказанным решением и распоряжением N 4443 от 24.10.2004г. "Об утверждении проекта границ земельного участка" площадью 2732.9 м2 под складом оборудования лит. "Е" и административным зданием лит "К" по пер. Киквидзе, 4 г. Шахты, комитет полагает, что задолженность с 01.01.2006 г. по 3.05.2007 г. надлежит рассчитывать исходя из кадастровой стоимости удельного показателя 2903,88 руб./ кв.м. как за земли, используемые под базу оптово-розничной торговли. Однако, КУИ г. Шахты не представило доказательств об использовании ответчиком земельного участка под указанный вид торговли.

Как следует из письма территориального отдела N 11 Роснедвижимости N443 от 09.04.2009 г., при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61: 59:02 04 18:0018 под зданием склада под оборудованием лит "Е", административным зданием литер "К", определена кадастровая стоимость земельного участка 2565865 руб. 15 коп.

Оплата за земельный участок, с кадастровым номером 61:59:02 04 18:0018 по расчету ответчика составила: за период с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. - 2565865.15 х 10.45% х 0.8 = 214506,33 рублей; за период с 01.01.2007г. по 03.05.2007г. -2565865.15 х 10.45% х 0.8 х 1.08 : 365 х 123 = 78068,54 рублей. Указанный расчет суд апелляционной инстанции считает верным, поскольку произведен исходя из вида разрешенного использования при постановке земельного участка на кадастровый учет. Доказательств изменения вида использования земельного участка, истец не представил.

Итого за период с 27.04. 2004 г. по 03.05.2007г. ответчик обязан оплатить: 21193 руб. 48 коп +56676 руб. 90 коп. + 214506 руб. 33 коп. + 78068 руб. 54 коп. всего 370445 руб. 25 коп. Оплатил ответчик 148002руб. 41 коп. (лист дела 47- 76), итого: задолженность составляет 222442 руб. 84 коп.

Суд первой инстанции взыскал задолженность в размере 255824 руб. 26 коп. и проценты 60874 руб. 09 коп. за период с 01.05.2004 г. по 29.08.2008 г.

Что касается довода КУИ г.Шахты о неверном определении судом первой инстанции периода - с 15.07.2004 г., то в данном случае судом допущена опечатка, фактически суд рассчитал задолженность с 27.04.2004 г.

Поскольку, ответчик согласен с суммой, взысканной с общества в пользу КУИ г. Шахты, что подтвердил в судебном заседании, решение суда надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2008 года по делу N А53-16416/2008-С2-11 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.Н. Малыхина О.Г. Ломидзе