Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2009 г. N 15АП-3514/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-23752/2008

04 июня 2009 г.

15АП-3514/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Бейсова Сергея Михайловича - доверенность от 10.06.2008,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Областной центр жилищного финансирования"

на определение Арбитражного суда Ростовской области об оставлении искового заявления без рассмотрения от 20 марта 2009 года по делу N А53-23752/2008,

принятое судьей Корхом С.Э.,

по иску открытого акционерного общества "Областной центр жилищного финансирования"

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

при участии третьих лиц: Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области,

Администрации города Ростова-на-Дону,

муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства",

муниципального учреждения "Фонд имущества города Ростова-на-Дону"

муниципального казенного предприятия "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону"

Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области

о внесении изменений в договоры аренды,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Областной центр жилищного финансирования" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - Департаменту) об обязании ответчика внести следующие изменения в договоры аренды N 29553 и N 29554 земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:02 15 08:0071 (с.п. 2-14А), 61:44:02 15 08:0072 (с.п. 2-14):

в пункте 2.1. договоров считать срок аренды земельных участков установленным с 28.08.2008 г. по 28.08.2011 г. (с момента государственной регистрации указанных договоров в ГУ ФРС РФ по РО);

в абзаце 2 пункта 3.1 Договоров считать оплату произведенной с 28.08.2008г. по 28.08.2009г.;

в пункте 3.3 Договоров считать моментом начисления арендной платы момент государственной регистрации Договоров, и об обязании произвести перерасчет ранее уплаченных по договорам аренды N 29553 и N 29554 земельных участков с кадастровым номером 61:44:02 15 08:0071 (с.п. 2-14А) и кадастровым номером 61:44:02 15 08:0072 (с.п. 2-14) денежных средств в размере 17 882 560 (семнадцать миллионов восемьсот восемьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят) рублей 00 копеек за период с 09.10.2006 г. по 09.10.2007 г. на период с 28.08.2008 г. по 28.08.2009 г. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 2 л.д. 10-11)).

Исковые требования мотивированы тем, что Общество заключило указанные договоры по результатам аукционов, однако наличие незаявленных Арендодателем обременений и необходимость погашения записей о них существенно отсрочили дату государственной регистрации договоров; отсутствие государственной регистрации договоров привело к невозможности использования земельного участка. В связи с этим, истец просит изменить условия договоров относительно срока аренды и порядка исчисления арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства", муниципальное учреждение "Фонд имущества города Ростова-на-Дону", муниципальное казенное предприятие "Объединенная дирекция строящихся объектов г. Ростова-на-Дону", Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2009 г. исковое заявление оставлено без рассмотрения. Определение мотивировано тем, что фактически Обществом, как стороной договоров аренды, заявляются требования, касающиеся изменения ранее заключенных им договоров; требования о перерасчете также относятся к условиям договоров, а именно к абз. 2 п. 3.1. их условий; при этом истцом не соблюден досудебный порядок - не направлено ответчику предложение об изменении договора.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило определение суда первой инстанции отменить и направить вопрос на новое рассмотрение. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в целях соблюдения досудебного порядка истцом в адрес ответчика направлялись претензионные письма от 26.05.2008 N 164, от 19.09.2008 N 350, от 20.10.2008 N 521, что необоснованно отвергнуто судом первой инстанции.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца изложил содержание апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, на основании протоколов (итогов аукционов) от 09.10.2006 г. N 3/172-2 (т. 1 л.д. 25-26) и N 3/172-3 (т. 1 л.д. 27-28) для целей строительства многоэтажных жилых домов Департаментом (арендодателем) и Обществом (арендатором) подписаны договор аренды от 09.11.2006 N 29553 земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 08:0072 (т. 1 л.д. 29-32), а также договор аренды от 09.11.2006 N 29554 земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 08:0071 (т. 1 л.д. 33-36).

Срок аренды земельных участков определен с 09.10.2006 г. по 09.10.2009 г. (п. 2.1. Договоров). В связи с чем указанные договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Однако Арендодатель не обеспечил своевременное погашение в ЕГРП записей о ранее зарегистрированных правах, поэтому государственная регистрация указанных договоров аренды была произведена только 28.08.2008 г. (т. 1 л.д. 32, 36).

Считая, что отсутствие государственной регистрации договоров не позволило Обществу использовать земельные участки, Общество обратилось с настоящим иском.

Исследовав исковое заявление, ходатайство об уточнении исковых требований, выслушав пояснения истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что истец обратился с требованием об изменении заключенных договоров аренды в части условий о сроке договора, а также о сроках внесения платежей по договору.

Вместе с тем, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По мнению истца, предложение о внесении изменений в договор выражено им в претензионных письмах от 26.05.2008 N 164, от 19.09.2008 N 350, от 20.10.2008 N 521.

Судом установлено, что в письмах от 26.05.2008 N 164 и от 19.09.2008 N 350 указано на наличие препятствий для использования земельных участков до 29.08.2008 г., однако в качестве меры реагирования Общество просило "рассчитывать арендную плату с момента начала фактического использования земельных участков" (т. 1 л.д. 50-51). В письме от 20.10.2008 N 521 истец просит подготовить проекты дополнительных соглашений к договорам аренды, "учитывающие изложенные ранее требования" (т. 1 л.д. 52).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ни в одном из претензионных писем истцом не выражено содержание условий, которые ответчик мог принять или отклонить. Осуществление расчетов арендной платы с момента начала фактического использования земельного участка могло означать как изменение начального срока договора аренды (вместо срока с 09.10.2006 по 09.10.2009 г., установить срок с 29.08.2008 по 09.10.2009 г.), так и изменение всего периода аренды (установить срок с 29.08.2008 по 29.08.2011 г.). Указывая в письме от 20.10.2008 N 521 на необходимость подготовки проектов дополнительных соглашений, истец фактически признал необходимость исправления и иных условий договоров аренды, однако соответствующие предложения ответчику не предоставил. Кроме того, в силу п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 433 ГК РФ соглашение об изменении договора аренды подлежит государственной регистрации. Поэтому истцу следовало направить проект соглашения об изменении договора в форме, допускающей его государственную регистрацию.

Поскольку из претензионных писем истца невозможно установить содержание условий соглашения об изменении договора - суд первой инстанции обоснованно констатировал несоблюдение истцом досудебного порядка и оставил иск без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

Судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права; нарушений, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не допущено; оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2009 года по делу N А53-23752/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе