Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2009 г. N 15АП-529/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-13503/2008

10 июня 2009 г.

15АП-529/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: Богуславская К.В., доверенность в деле, удостоверение N 6

от ответчика: Жуков С.И., доверенность от 30.01.2009 г.;

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомления N 67638, 67639),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр-98"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 15 декабря 2008 года по делу N А53-13503/2008,

принятое в составе судьи Петуховой Л.Г.

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Центр-98"

при участии третьего лица: администрации г. Ростова-на-Дону, ТСЖ "Квартал"

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.10.2005 г. N 20117 "и"

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону) у обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-98"( далее общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в размере 2 945 601 руб. 87 коп., из которых за период с 05.02.2006 г. по 04.03.2008 г. в размере 2 383 217 руб. 30 коп., пени за период с 21.03.2004 г. по 04.03.2008 г. в размере 453 153 руб. 77 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.03.2008 по 31.07.2008 в размере 109 230 руб. 79 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Ростова-на-Дону.

ООО "Центр-98" предъявило встречный иск о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 25.10.2005 N 20017 "и", заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Центр-98" в нарушение п.2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".Данная норма предусматривает, что земельный участок с расположенным многоквартирный домом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2008 года с ООО "Центр-98" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (доход консолидированного бюджета Ростовской области) взыскана задолженность по договору от 25.10.2005 г. N 20117 "и" в размере 1013923 руб. 10 коп., из которых задолженность по арендной плате за период с 25.10.2005 года до 04.03.2008 в размере 924 259 руб. 53 коп., пени за период просрочки с 21.03.2006 по 04.03.2008 в размере 10 000 руб., проценты за период с 05.03.2008 по 15.12.2008 в размере 79 663 руб. 57 коп.

В остальной части в иске отказано.

В удовлетворении встречного иска ООО "Центр-98" отказано.

Суд указал, что право муниципальной собственности на земельный участок не может прекратиться автоматически ( путем перехода в общую долевую собственность) без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя права. Доказательств предоставления в спорный период земельного участка, расположенного в г.Ростове-на-Дону, по ул. Греческого города Волос,99/101 в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не представлено.

ООО "Центр-98" обратилось с апелляционной жалобой, указав в жалобе, что по акту приема-передачи дворовой территории и мест общего пользования от 02.04.2005 г., после ввода в эксплуатацию 17-ти этажного 96 -квартирного дома во встроенными административными помещениями и встроено-пристроенной подземной автостоянкой, дворовая территория в элементами благоустройства площадью 880 кв.м. передана ООО Центр-98" ТСЖ "Квартал" Кроме того, согласно технического паспорта, застроенная площадь жилого дома составляет 675 кв.м., таким образом, ТСЖ "Квартал" получило 1555 кв.м. из общей площади 2320 кв.м. ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе был передать в аренду только 765 кв.м. Решение просит отменить, встречный иск удовлетворить.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону в отзыве на жалобу пояснило, что между сторонами в спорный период действовал заключенный договор аренды, акт приема-передачи дворовой территории от 02.04.2005г. не является достаточным основанием для изменения размера арендной платы, поэтому расчеты должны производиться в соответствии с договором.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону полагает, что суд обоснованно применил к сложившимся отношениям нормы права, содержащиеся в ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" и сделал вывод, что введение в действие Жилищного кодекса РФ не влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

Для возникновения права собственности на земельный участок необходимо его формирование в виде объекта общей долевой собственности с соблюдением процедуры межевания и составлением кадастрового плана (статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Встречное исковое заявление не может быть удовлетворено, поскольку права ООО "Центр-98" заключенным договором аренды нарушены не были.

Судом апелляционной инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Квартал", которое в пояснениях на жалобу указало, что у него отсутствует акт приема- передачи земельного участка площадью1550 кв.м. по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Греческого города Волос, 99 между обществом и товариществом. Вопрос о передаче земельного участка в общую долевую собственность еще не решен.

Законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционным судом по правилам, установленным главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.03.2003г. Комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (арендодатель), правопреемником которого является ДИЗО г.Ростова-на-Дону, и ООО "Центр-98" (арендатор), заключили договор аренды земельного участка N 20117 "и" площадью 2 320 кв. м с кадастровым номером 61:44:04 04 23:003, расположенного по ул. Города волос, дом 99/101 (тер. Зона 17), г.Ростове-на-Дону в целях завершения проектно-изыскательских работ и строительства жилого дома сроком с 25.12.2002 до 25.12.2004г. Договор прошел государственную регистрацию 18.04.2003 (per. номер 61-01/44-14/2003-717).

25.10.2005 стороны заключили договор аренды от N 20117 "и" этого же земельного участка, площадью 2320 кв. м с кадастровым номером 61:44:04 04 23:003, расположенного по ул. Города волос, дом 99/101 (тер. Зона 17) предоставленного арендатору ООО "Центр-98" (арендатор), в целях завершения проектно-изыскательских работ и пристроенной подземной автостоянки сроком с 25.08.2005 до 25.08.2007г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.02.2006 (per. номер 61-61-01/447/2005-40).

Стороны не оспаривали факт расторжения указанного договора 04.03.2008 года в связи с вводом объекта в эксплуатацию.

Предметом заявленного спора является взыскание задолженности, пени, процентов по договору N 20117 "и" от 25.10.2005 г.

При принятии решения суда суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с ч.2 п.1 ст.424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

При расчете размера арендной платы суд применил в период с 01.01.2005 по 31.12.2005 коэффициенты в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.12.2004 N 2100, в период с 01.01.2006 по 01.08.2006 коэффициенты в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919, в период с 02.08.2006 по 31.12.2006 коэффициенты в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 25.07.2006 N 850, в период с 01.01.2007 по 31.12.2007 коэффициенты в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 18.12.2006 N 1444, в период с 01.01.2008 коэффициенты в соответствии с Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420.

Согласно требованиям ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как установлено судом, в течение оспариваемого периода ответчиком уплачено в счет арендной платы по указанному договору 1909756 руб. 58 коп. Таким образом, удовлетворение требований о взыскании задолженности в размере924 259 руб. 53 коп., за период с 25.10.2005 года до 04.03.2008 является правильным, сумма подтверждена представленным в дело расчетом истца и не оспорена ответчиком.

При взыскании пени, суд применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пени до 10000 руб., что является правомерным. Проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ за период с 05.03.2008 по 15.12.2008 в размере 79 663 руб. 57 коп. исчислены правильно из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ 13,0%.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что решение суда в части расчета взысканных сумм не оспаривает, однако, поскольку, договор аренды земельного участка N 20117 "и" от 25.10.2005 г. является недействительным, у суда не было оснований для взыскания задолженности.

Заявитель жалобы утверждает, что по акту приема-передачи дворовой территории и мест общего пользования от 02.04.2005 г.,после ввода в эксплуатацию 17-ти этажного 96-квартирного дома во встроенными административными помещениями и встроено-пристроенной подземной автостоянкой, дворовая территория в элементами благоустройства площадью 880 кв.м. передано ООО Центр-98" ТСЖ "Квартал" Кроме того, согласно технического паспорта застроенная площадь жилого дома составляет 675 кв.м., таким образом, ТСЖ "Квартал" получил 1555 кв.м. из общей площади 2320 кв.м. ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе был передать в аренду только 765 кв.м.

Указанный довод о передаче 1555 кв.м. ТСЖ "Квартал" опровергается отзывом товарищества, в котором указано, об отсутствии акт приема- передачи земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Греческого города Волос,99 подписанного между обществом и товариществом.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие у ДИЗО г.Ростова-на-Дону права на заключение договора аренды земельного участка, судом апелляционной инстанции отклонена исходя из следующего.

Статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктами 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:04 04 23:0031 был сформирован для строительства, в связи, с чем необходимо определить границы и размеры земельного участка с учетом фактически используемой площади земельного участка для эксплуатации дома в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 4 ст. 33 ЗК РФ)

Как следует из материалов дела, целевое назначения земельного участка, находящего в аренде у общества, не изменилось, формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома с целью приобретения его в общею долевую собственность не произведено, передача заявителем жалобы по акту приема-передачи дворовой территории от 02.04.2005г., не является основанием возникновения прав на земельный участок у собственников жилых помещений дома.

Таким образом, право муниципальной собственности на земельный участок, переданный обществу в аренду, не прекратилось. Следовательно, ДИЗО г. Ростова-на-Дону вправе был передать земельный участок обществу на условиях аренды, что в свою очередь влечет обязанность общества вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора аренды N 20117 от 25.10.2005 г. недействительным в силу ничтожности является правильным, основанным на представленных доказательствах и действующих нормах права.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции от 15.12.2008 года надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. При подаче жалобы ООО "Центр-98" оплатило в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 1000 руб. платежным поручением N 281 от 20.02.2009 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2008 года по делу N А53-13503/2008-С2-6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина