Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2009 г. N 15АП-8519/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А32-15687/2008-15/209

23 июня 2009 г.

15АП-1358/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от истца: от истца: представитель Ахрамеев А.Е., доверенность от 09.04.2009 г., паспорт: серия 03 05 N 316086, выдан УВД г.Ейска 04.02.2004 г.; представитель Зайченко В.Н., доверенность от 20.05.2009 г.;

от ответчика: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление N 64443, 64447);

от третьего лица: явка представителя в судебное заседание не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление N 64444, 64446);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕРСТРОЙ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.10.2008 года по делу N А32-15687/2008-15/209,

принятое в составе судьи Коняхиной Е.И.

по иску общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕРСТРОЙ"

к ответчику: Товариществу собственников жилья "Луч"

при участии третьего лица: Главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании недействительной регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МАСТЕРСТРОЙ" (далее -истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Луч" (далее -ответчик) с привлечением в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительной регистрации права собственности за ООО "МАСТЕРСТРОЙ" на подвалы литер под/А общей площадью 721,5 кв.м. и литер под/А1 общей площадью 245,5 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Ейск, ул.Безымянная, д.59/2.

Исковые требования мотивированы тем, что в состав имущества входят лестничные клетки, электрощитовая, узел ввода и насосная, которые обслуживают весь многоквартирный дом и находятся в общей долевой собственности. Фактическим собственником общего имущества в данном многоквартирном доме является ООО "МАСТЕРСТРОЙ", что является нарушением действующего законодательства. В обоснование своего нарушенного права истец указывает на то, что он вынужден нести бремя содержания общего имущества в целом, а не в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности. Считая регистрацию права собственности недействительной, истец обратился с данным иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2008 г. в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов регистрацией права собственности на спорные помещения.

ООО "МАСТЕРСТРОЙ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение от 28.10.2008 г. отменить. В обоснование апелляционной жалобы ООО "МАСТЕРСТРОЙ", указывает, что фактически бремя расходов по содержанию общего имущества несет только ООО "МАСТЕРСТРОЙ", что является нарушением ст.ст. 36, 39 Жилищного кодекса.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что ООО "МАСТЕРСТРОЙ" было застройщиком дома. При регистрации права собственности на подвальные помещения литер под/А общей площадью 721,5 кв.м. и литер под/А1 общей площадью 245,5 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Ейск, ул.Безымянная, д.59/2 за ООО "МАСТЕРСТРОЙ", в состав имущества вошли подвалы с расположенными в них коммуникациями, а также лестничные клетки, электрощитовая, узел ввода и насосная станция, которые согласно ст.36 ЖК РФ должны находиться в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ "Луч" указало, что считает решение законным и обоснованным, пояснило, что истец является собственником подвальных помещений на основании свидетельств о государственной регистрации права, актов приемки законченного строительством объекта. В договорах на долевое строительство жилого дома у собственников квартир не указано, что они участвуют в строительстве подвального помещения; в пользовании совладельцев находится только часть подвального помещения, занятая насосной станцией и электрощитовой, находящимися под лестничными площадками. Решение просило оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Ейска Краснодарского края N 318 от 11.02.2004 г., разрешения на строительство от 17.05.2004 г., ООО "МАСТЕРСТРОЙ" осуществило строительство пятиэтажного 60-ти квартирного жилого дома по ул. Безымянной, 59/2 в г.Ейске. Дом принят в эксплуатацию согласно акту N 3 от 18.01.2005 г., акту N 51 от 12.07.2005 г. (лист дела 10-15).

Общество зарегистрировало право собственности на подвалы литер под/А общей площадью 721,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации N 513719 от 30.12.2005 г. (том 1, л.д. 18) и литер под/А1, общей площадью 245,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации N 540676 от 30.12.2005 г. (том 1, л.д.19), расположенные по адресу: Краснодарский край, г.Ейск, ул.Безымянная, д.59/2.

Основанием к регистрации права послужили акты приемки законченного строительством объекта N 3 от 18.01.2005, N 51 от 12.07.2005 г., утвержденные постановлением Главы муниципального образования г.Ейск Краснодарского края N 76 от 28.01.2005г., N 949 от 28.07.2005 г.

Полагая, что регистрация права собственности на подвалы осуществлена незаконно, поскольку в состав зарегистрированного имущества вошли подвалы с коммуникациями, лестничные клетки, электрощитовая, узел ввода и насосная станция, которые обслуживают дом, ООО "МАСТЕРСТРОЙ" обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на то, что общество выступало заказчиком строительства, получило разрешение на строительство и на момент регистрации права собственности за собой, оснований к регистрации общей долевой собственности не было. Зарегистрированное право собственности может быть оспорено только лицами, права и интересы которых нарушены.

Между тем, при вынесении решения, суд не учел следующее.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Понятие общего имущества содержится в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из представленных в материалы дела документов - проекта, технического паспорта, плана подвала- следует, что в подвале дома 59/2 по ул.Безымянной расположены сети водопровода и канализации в осях 1-9 АК, 9-17 АГ. В техническом паспорте подвала литер А, А1,а, перечислены: вход в подвал, лестничная клетка, электрощитовая, открытая проводка.

Общество обращалось в Управление Федеральной регистрационной службы по вопросу исключения из реестра спорных объектов, на что получило ответ от 18.05.2009 г. регистрационной службы о возможности разрешения спора только в судебном порядке.

Факт наличия имущества в собственности истца подвала с коммуникациями, лестничных клеток, электрощитовой, узла ввода и насосной станции, обслуживающих весь дом, подтвердил ТСЖ "Луч" в своем отзыве. Однако, утверждает, что в общей долевой собственности собственников жилых помещений находится только часть подвального помещения, занятая насосной и электрощитовой, находящиеся под лестничными клетками, полагает, что с обществом надлежит заключить соглашение о выделе доли из имущества, принадлежащего обществу.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, ТСЖ "Луч" в нарушение указанной статьи АПК РФ не представило в материалы дела надлежащих доказательств того, что спорные помещения - подвалы - не предназначены для обслуживания дома и в указанных подвалах не имеется коммуникаций для обслуживания всего дома.

Ссылка ТСЖ "Луч" на регистрацию права собственности истцом за собой и проведенную регистрационной службой правовую экспертизу документов истца, отклонена.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация (по сути, сама запись о регистрации) является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, при регистрации общество представило в качестве основания для регистрации акт приемки законченного строительством объекты N 3 от 18.01.2005 г. и N51 от 12.07.2005 г., однако регистрация регистрационной службой была произведена без учета норм ст. 36 ЖК РФ, согласно которой помещения общего пользования, необходимые для эксплуатации коммуникаций являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома. Регистрация осуществлена на подвальные помещения, в которых проходят коммуникации для обслуживания всего дома, на лестничные клетки. При рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, в том числе, когда заявитель требует признания недействительной записи о государственной регистрации права, суд оценивает законность оснований возникновения права собственности на спорное имущество.

ТСЖ "Луч" указало, что в договорах на долевое участие в строительстве у собственников отсутствует указание об участии в строительстве подвального помещения.

Указанные доводы ошибочны и не соответствуют положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Пунктом 2 статьи 2 этого же Закона установлено, что объектом долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 этого же Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Жилищный кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома. Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым, жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Таким образом, спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья, поэтому они не могли быть отчуждены обществу.

Общество, являясь собственником имущества, которое не могло быть передано ему в собственность, несет бремя его содержания, что является нарушением его прав и законных интересов.

Поскольку, судом апелляционной инстанции установлено, что регистрация права собственности на спорные помещения осуществлена в нарушение норм действующего законодательства, следовательно, зарегистрированное за обществом право собственности на подвалы литер под/А общей площадью 721,5 кв.м. и литер под/А1 общей площадью 245,5 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г.Ейск, ул.Безымянная, д.59/2, должно быть признано недействительным.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда от 28.10.2008 г. отменить, требования ООО "МАСТЕРСТРОЙ" -удовлетворить.

Судебные расходы распределить по правилам ст. 110 АПК РФ. Поскольку спор возник по причине незаконной регистрации права собственности объектов обществом за собой, судебные расходы возложить на ООО "МАСТЕРСТРОЙ".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2008 года по делу N А32-15687/2008-15/209 отменить.

Признать недействительной регистрацию права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "МАСТЕРСТРОЙ" на подвалы литер под/А общей площадью 721,5 кв.м. и литер под/А1 общей площадью 245,5 кв.м., по адресу: Краснодарский край, г.Ейск, ул.Безымянная, д.59/2.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина