Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2009 г. N 15АП-3113/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-20743/2008-67/246

24 июня 2009 г.

15АП-3113/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от заявителя: Пашкина Т.А., удостоверение адвоката N 1752 от 22.04.2003, доверенность от 01.06.2009 г.; Левин Е.А., удостоверение адвоката N 1709 от 22.04.2003 г., доверенность от 01.06.2009 г.;

от заинтересованного лица: Потапов А.В., доверенность от 25.12.2008 г., удостоверение N 639 от 04.02.2008 г.;

от третьих лиц: явка представителя не обеспечена, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежаще (уведомление N 68064),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сквер"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2009 года по делу N А32-20743/2008-67/246,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сквер"

к заинтересованному лицу: администрации муниципального образования г. Краснодар

при участии третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю УФРС по Краснодарскому краю

о признании недействительным в части ненормативного правового акта органа местного самоуправления

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сквер" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) о признании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул.Октябрьской/ул.им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара" недействительным в части изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв.м.

Заявленные требования мотивированы тем, что постановление N 2724 от 02.09.2008 г. в оспариваемой части не соответствует закону, нарушает права заявителя на использование в предпринимательской деятельности принадлежащего ему на праве собственника объекта недвижимости - здания кафе, расположенного на указанном участке, принадлежащем заявителю на праве аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.03.2009 г. ООО "Сквер" в удовлетворении заявления отказано. Решение мотивировано тем, что у заявителя не имеется оформленного в установленном законом порядке права на использование земельного участка площадью 244,38 кв.м. с кадастровым номером 23:43:02 08 022:00024, что опровергает довод общества о нарушении его законных прав и интересов.

Общество с ограниченной ответственностью "Сквер" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение от 18.03.2009 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы общество привело следующие доводы:

- вывод суда о том, что у общества отсутствует право на использование спорного земельного участка противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку ООО "Сквер" на праве собственности принадлежит здание кафе "Лакомка", которое приобретено по договору купли-продажи от 02.09.2005 г. у ООО "Центральный". Следовательно, общество также приобрело право пользования спорным земельным участком на праве аренды. Названное право аренды администрацией МО г.Краснодар не оспаривалось;

- при рассмотрении дела суд не учел, что предусмотренное оспариваемым постановлением изъятие спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности, фактически влечет за собой принудительное изъятие его у собственника;

- суд при рассмотрении дела не проверил на соответствие закону и другим нормативным актам оспариваемое постановление об изъятии земельного участка, не исследовал обстоятельств, послуживших основанием для его принятия. Администрацией не представлено доказательств, подтверждающих обоснованность изъятия спорного земельного участка для муниципальных нужд.

В судебном заседании представитель ООО "Сквер" доводы жалобы поддержал и пояснил, что представленные в материалы дела доказательства, свидетельствуют о невозможности строительства автомобильной стоянки на изымаемом земельном участке без прекращения прав собственности общества на здание кафе. В силу ст. 239 ГК РФ в таких случаях имущество может быть изъято только в порядке ст.279 ГК РФ путем выкупа. Постановление N 2724 от 02.09.2008 г. имеет адресный характер, направлено на изъятие земельного участка и обращено к обществу как к землепользователю. Условия и порядок изъятия (выкупа) земельного участка определены статьями 49 и 55 Земельного кодекса РФ и такое изъятие является исключением и возможно только при наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация указала, что постановление главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 законно, заинтересованным лицом соблюден установленный гражданским законодательством (ст.279 ГК РФ) порядок уведомления заявителя и регистрации ограничения/обременения земельного участка. По мнению администрации, вывод суда о том, что оспариваемым постановлением не нарушаются права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности обоснован ввиду того, что у заявителя отсутствуют оформленные в установленном порядке права на использование земельного участка площадью 244, 38 кв.м. Заявителю земельный участок в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ не был предоставлен. Решение просила оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.09.2005 г. ООО "Сквер" по договору купли-продажи приобрело у ООО "Центральный" нежилое строение - кафе "Лакомка", находящееся в г. Краснодаре, в сквере по ул. Мира/Рашпилевская, ул. Орджоникидзе/Октябрьская (том 1, л.д. 129). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии 23 АА N 418147 от 23.09.2005 (том дела 1, л.д.21).

02.09.2008 г. Главой муниципального образования город Краснодар принято постановление N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара", согласно которого для муниципальных нужд (инженерные и транспортные сооружения местного значения) изъят земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв. м (далее - постановление N 2724, том 1, л.д. 66-67).

09.09.2008 г. в адрес ООО "Сквер" направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением постановления N 2724 (том 1, л.д. 72).

12.09.2008 г. внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации ограничения/обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208022:2, площадью 244,38 кв. м, расположенного в г. Краснодаре, по ул. Октябрьская/ ул. Орджоникидзе, со 02.09.2008 г. на неопределенный срок, что подтверждено представленной в дело выпиской из ЕГРП от 23.10.2008 г. (том 1, л.д. 89).

30.01.2009 г. Главой муниципального образования город Краснодар издано постановление N 233 о внесении изменений в постановление N 2724, которым заменены муниципальные нужды - "инженерные и транспортные сооружения местного значения" - на "автомобильные дороги местного значения" (том 1, л.д.119).

Посчитав, что оспариваемый ненормативный акт не соответствует закону, а также нарушает права общества как собственника объекта недвижимости и субъекта предпринимательской деятельности, ООО "Сквер" обратилось в суд о признании постановления главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 недействительным в части изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решения, действий (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых решений и действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 названного Кодекса).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления о признании оспариваемого постановления недействительным, сослался на отсутствие у заявителя оформленного в установленном порядке титула на спорный земельный участок.

Между тем, при вынесении решения суд не учел следующие обстоятельства.

ООО "Сквер" является собственником объекта недвижимости - здания кафе, общей площадью 190,6 кв. м.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, новый собственник в силу закона приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В дело представлен договор аренды N 1854 (после изменения нумерации - 4300007866) от 05.12.2000 г. земельного участка площадью 244,38 кв. м., расположенного в Западном административном округе города по ул. Октябрьской-Орджоникидзе, с кадастровым номером 23:43:02 08:22:002, заключенный между мэрией города Краснодара и ООО "Центральный", для эксплуатации здания кафе "Лакомка" в сквере, сроком на 3 года, до 14.09.2003 г. (том 1, л.д. 7-13).

Судом первой инстанции установлено, что названный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, что стороны не отрицали в судебном заседании.

Согласно ст.609 Гражданского кодекса РФ, 26 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Доказательств регистрации названного договора сторонами не представлено. В силу ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Учитывая, что договор аренды от 05.12.2000 не зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон. Отсюда, соглашение между администрацией и ООО "Центральный" о расторжении договора аренды земельного участка N 1854 также не имеет никаких последствий, поскольку указанное соглашение подписано в отношении незаключенного договора.

Обществом представлен договор аренды земельного участка от 03.06.1996 г. N 708, по условиям которого администрация г.Краснодара (арендодатель) предоставила ТОО "Ресторан Центральный" земельный участок по адресу: ул. Мира/Шаумяна, ул. Орджоникидзе/Октябрьская для эксплуатации кафе "Лакомка" сроком на 3 года. Указанный договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Краснодара за N 708 (том 3, л.д.19). В последующем данный договор был пролонгирован на неопределенный срок.

Таким образом, право аренды по договору от 03 июня 1996 года перешло к ООО "Сквер". В данном случае перемена лиц в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Исполнение обязательств ООО "Сквер" по внесению арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. Указание в платежных поручения о том, что платежи осуществлены по договору аренды 05.12.2000 г., является неверным, фактически платежи осуществлялись по договору аренды от 03.06.1996 г. (том 2, л.д.33-44).

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку ООО "Сквер" является собственником кафе, то с целью реализации права пользования обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о понуждении администрации к заключению договора. Дело находится на рассмотрении в суде Краснодарского края.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что постановлением Главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 не нарушены права ООО "Сквер", является ошибочным.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельного участка для размещения автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Конституционный суд РФ в определении N 575-о от 21.12.2006 г. разъяснил, что, в соответствии со статьей 239 ГК Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 - 282 и 284 - 286 данного Кодекса; требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (пункт 1).

Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизирующие статью 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации о недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предусматривают возможность изъятия у собственника недвижимого имущества в случае изъятия земельного участка, на котором оно находится, в качестве одного из оснований прекращения права собственности и не предполагают произвольное изъятие земельного участка, а требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия и потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо права граждан.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что администрацией муниципального образования г. Краснодар не представлены доказательства отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, с целью обустройства которых изымается земельный участок.

Исходя из принципа, установленного Градостроительным кодексом РФ в п. 4 ст. 2, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с п. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 названного кодекса и ст. 1 Закона Краснодарского края от 10.03.2004 N 670-КЗ, документом территориального планирования для муниципального образования г. Краснодар является генеральный план городского округа (в данном случае - генеральный план г. Краснодара).

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа (ч. 3 ст. 23 ГрК РФ).

В постановлении от 02.09.2008 N 2724 основанием для изъятия указано строительство автостоянки (в постановлении от 30.01.2009 г N 233 - автомобильные дороги местного значения).

Согласно разъяснению, данному в письме Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар N 959 от 16.02.2009 г., под автомобильной дорогой местного значения понимается объект транспортной инфраструктуры, предназначенной для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки, являющиеся ее технологической частью, в частности, элементы обустройства автомобильных дорог: стоянки транспортных средств как элемент обустройства автомобильной дороги местного значения.

Проект генерального плана города Краснодара и план реконструкции центральной части города, представленные в материалы дела, не предусматривают строительство (нахождение) автостоянки на территории сквера и не содержит данных об автостоянке, названной как основание к изъятию земельных участков, под объектом недвижимости принадлежащего ООО "Сквер". Реализация утвержденного генерального плана города Краснодара осуществляемая в порядке ст. 26 Градостроительного Кодекса, и включающая в себя правила землепользования и застройки, финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана, не предусматривает нахождение автомобильной стоянки в зоне квадрата 46-А центральной части города Краснодара.

Недоказанность органом местного самоуправления данного обстоятельства, является основанием для признания акта об изъятии незаконным.

Согласно проекту планировки центральной части г. Краснодара, утвержденному постановлением от 18.03.2009 N 815, на спорном земельном участке предполагается сохранение существующих кафе, а не размещение автостоянки (либо дороги).

Правила землепользования и застройки, города Краснодара, утвержденные в порядке установленном ст. 30 Градостроительного кодекса, определили зону и вид разрешенного использования квадрата 46 А, в котором находится объекта недвижимого имущества - кафе, принадлежащее ООО "Сквер", как территориальную зону зеленных насаждений общего пользования. Данный факт также подтверждается письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар от 29.05.2009 г.

Кроме того, в результате размещения автостоянки не будет соблюдено необходимое противопожарное расстояние от окон жилых домов и общественных зданий, сооружений и строений и от границ земельных участков детских дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений и лечебных учреждений стационарного типа до границ открытой стоянки, что приведет к нарушению ст. 72 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Постановлением Главы муниципального образования г. Краснодар от 21.12.2006 N 832 "О подготовке документации по планировке центральной части города Краснодара" Федеральному государственному унитарному предприятию "Российский государственный научно-исследовательский и проектный институт Урбанистики" была разрешена подготовка документации по планировке центральной части города Краснодара.

Постановлением Главы муниципального образования г. Краснодар от 24.01.2008 N 112 "О назначении публичных слушаний в муниципальном образовании город Краснодар" было назначено проведение публичных слушаний по проекту постановления главы муниципального образования г. Краснодар об утверждении проекта планировки центральной части г. Краснодара на 15 февраля 2008 года.

С учетом результатов публичных слушаний постановлением Главы муниципального образования г. Краснодар от 18.03.2009 N 815 "Об утверждении проекта планировки центральной части города Краснодара" был утвержден проект планировки центральной части города Краснодара.

Таким образом, в квадрате 46А (ул. им. Орджоникидзе, ул. Рашпилевская, ул. Мира, ул. Октябрьская) планируется сохранение существующих зеленых зон, зданий кафе. Размещение парковки в данном квадрате не запланировано.

Сохранение существующих кафе также подтверждается представленными заявителем жалобы фотоснимками концепции реконструкции центральной части муниципального образования г. Краснодар.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года надлежит отменить, заявление ООО "Сквер" - удовлетворить.

Судебные расходы надлежит распределить в порядке ст. 110 АПК РФ. При подаче апелляционной жалобы ООО "Сквер" оплатило 1000 рублей государственной пошлины, при подаче иска - 2000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы. Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на администрацию МО г.Краснодар.

Согласно внесенным в п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ изменениям, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обратившиеся в арбитражный суд в защиту государственных и (или) общественных интересов, освобождаются от уплаты государственной пошлины, в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года по делу N А32-20743/2008-67/246 отменить.

Признать постановление Главы муниципального образования город Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул.Октябрьской/ул.им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара" в редакции постановления Главы муниципального образования город Краснодар от 30.01.2009 г. N 233 недействительным в части изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0002, площадью 244,38 кв.м.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сквер" 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной при обращении с исковым заявлением и за подачу апелляционной жалобы по квитанции N 884153042 от 06.10.2008 г. и по платежному поручению N 77 от 01.04.2009 г.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина