Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 15АП-3143/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-26195/2008-67/323

02 июля 2009 г.

15АП-3143/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2009 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.Н. Малыхиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой М.В.

при участии:

от заявителей: Пашкина Т.А., удостоверение адвоката N 1752 от 22.04.2003; Левин Е.А., удостоверение адвоката N 1709 от 22.04.2003 г.(доверенности в деле);

от заинтересованного лица: Потапов А.В., доверенность от 25.12.2008 г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вдовкина Андрея Петровича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 марта 2009 года по делу N А32-26195/2008-67/323,

принятое в составе судьи Мазуровой Н.С.

по заявлению индивидуального предпринимателя Вдовкина Андрея Петровича, индивидуального предпринимателя Закуцкой Елены Вячеславовны

к заинтересованному лицу: администрации МО г. Краснодар

о признании ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействующим

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Вдовкин Андрей Петрович и Закуцкая Елена Вячеславовна обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации МО г. Краснодар о признании недействующим постановления главы МО г. Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодар".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года суд в иске отказал. Требование о признании постановления главы МО г. Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 недействующим, суд расценил как заявление о признании ненормативного акта недействительным и рассмотрел в порядке главы 24 АПК РФ.

Судебный акт мотивирован тем, что у заявителей отсутствует оформленное в установленном законом порядке право на использование земельного участка площадью 196,8 кв.м., с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, находящегося в г. Краснодаре, по ул. Орджоникидзе, 26.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Вдовкин А.П. обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что изложенный в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года по делу N А-32-26195/2008-67/323 вывод суда об отсутствии нарушенных прав заявителей, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а также на то, что суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, просил отменить решение суда первой инстанции и принять новое судебное решение.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что изъятие земельного участка нарушает права заявителей, так как Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В. являются собственниками объекта недвижимости, т.е. здания кафе, общей площадью 185, 7 кв.м. (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 30.05.2007 г. и от 19.12.2007 г., выписка из ЕГРП от 20.01.2009 г.). В силу норм ст. 271 Гражданского кодекса РФ и норм статей 35 и 36 Земельного кодекса РФ заявители, как собственники здания, приобретают право на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Изъятие земельного участка влечет прекращение права Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. на использование земельного участка. В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, право аренды возникло у заявителей с момента регистрации перехода права собственности (у Закуцкой Е.В. с 18.05.207 г., у Вдовкина А.П. с 18.12.2007 г.).

Кроме того, заявители жалобы считают, что суд первой инстанции не применил нормы права, подлежащие применению, а именно: статью 49 Земельного кодекса РФ, вследствие чего не был исследован вопрос о законности действий по изъятию земельного участка.

Представители заявителей в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, заявление Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. удовлетворить.

Представитель администрации просил в судебном заседании приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу и пояснил, что постановление главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 соответствует действующему законодательству, администрацией соблюден установленный гражданским законодательством (ст.279 ГК РФ) порядок уведомления заявителя и регистрации ограничения/обременения земельного участка. По мнению администрации, вывод суда о том, что оспариваемым постановлением не нарушаются права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности обоснован, ввиду того, что у заявителя отсутствуют оформленные в установленном порядке права на использование земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Вдовкина А.П. подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 02.09.2008 г. Главой муниципального образования город Краснодар принято постановление N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара", которым изъят для муниципальных нужд (инженерные и транспортные сооружения) земельный участок с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, площадью 196,80 кв. м (л.д. 127-132).

30.01.2009 г. издано постановление Главы муниципального образования г. Краснодар N 233 "О внесении изменений в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724" в части решения об изъятии земельного участка для автомобильной дороги местного значения.

12.09.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации ограничения/обременения земельного участка с кадастровым номером 23:43:020822:004, площадью 196, 8 кв. м, расположенного в г. Краснодаре, по ул. Орджоникидзе, 26. (л.д. 106).

09.09.2008 г. в адрес Вдовкина А.П. - владельца кафе, находящегося на указанном земельном участке, направлено уведомление об изъятии земельного участка с приложением постановления N 2724 (л.д. 11).

Полагая, что оспариваемый ненормативный акт не соответствует закону, а также нарушает права заявителей на использование в предпринимательской деятельности принадлежащего им на праве собственности объекта недвижимости - здания кафе, находящегося на спорном участке, Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В. обратились в суд о признании постановления Главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул. Октябрьской/ ул. им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодар" недействительным.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемым постановлением N 2724 об изъятии для муниципальных нужд спорного участка, права и законные интересы заявителей не нарушены, так как у них отсутствует оформленное в установленном законом порядке право на использование земельного участка площадью 196,8 кв.м., с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, находящегося в г.Краснодаре по ул.Орджоникидзе, 26.

Между тем, решение принято без учета следующих обстоятельств.

Судом установлено, что 02.02.2001 между Мэрией г. Краснодара (арендодатель) и ООО "Прайз-ВН" (арендатор) заключен договор аренды N 162 земельного участка площадью 196,80 кв.м. кадастровый номер 23:43:020822:004, для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций (на территории сквера) сроком на 5 лет до 24.11.2005 г.( т. 1, л.д.53, оборот). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 28.04.2001 г. (том 1, л.д.55). К указанному договору 27.04.2007 г. подписано дополнительное соглашение между арендодателем, Вдовкиным Петром Сергеевичем и Закуцкой Еленой Вячеславовной (том 1, л.д. 117).

В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу названных норм дополнительное соглашение, как неотъемлемая часть договора, подлежащего государственной регистрации, также подлежит регистрации. В связи с отсутствием регистрации указанного дополнительного соглашения, оно является незаключенным.

Судом установлено, что Закуцкая Е.В. приобрела 1/2 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе по договору купли-продажи от 22.03.2007 г. (л.д. 17) и дополнительному соглашению к нему от 18.05.2007 г. (л.д. 18), а Вдовкин А.П. - по договору дарения от 21.11.2007 г. (л.д. 15) от Вдовкина П.С., являющего собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество на основании договора купли-продажи от 22.03.2007 г. (л.д. 17) и дополнительного соглашения к нему от 18.05.2007 г. (л.д. 18). Кафе площадью 185,7 кв.м, расположено на земельном участке общей площадью 196, 8 кв.м., находящееся в г. Краснодаре, по ул. Орджоникидзе, 26 (пункт 6 договора дарения, пункт 1 договора купли-продажи). Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.12.2007 г., 18.05.2007 г. (л.д. 14, 16, 48). Как установлено, ранее земельный участок площадью 196, 8 кв.м. по указанному адресу находился в аренде у ООО "Прайз-ВН".

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из анализа названных документов следует вывод о том, что Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В., как собственники объекта недвижимости, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Ссылка администрации МО г. Краснодар на постановление Мэра г. Краснодара от 24.11.2000 г. N 2464 о предоставлении ООО "Прайз-ВН" земельного участка площадью 196, 8 кв.м. для строительства и эксплуатации кафе из сборно-разборных конструкций и в связи с этим, использование заявителями земельного участка не по виду использования, отклонена, поскольку как видно из совершенных в отношении него сделок, кафе создано как объект недвижимости,

зарегистрировано в установленном законом порядке и находится в гражданском обороте. Вдовкин А.П. и Закуцкая Е.В. приобрели кафе у предыдущих собственников, право собственности, которых также подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п.2 договоров л.д.15, 17).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления).

В рассматриваемом случае, при переходе к Вдовкину А.П. и Закуцкой Е.В права собственности на кафе, 28.12.2007 г. и 18.05.2007г. они одновременно приобрели право пользования земельным участком площадью 196, 8 кв.м., расположенным в том числе под указанным объектом, изначально принадлежащим ООО "Прайз-ВН" на праве аренды.

Представленное в дело соглашение между ООО "Прайз-ВН" и администрацией МО г.Краснодар о расторжении 17.09.2008 г. договора аренды от 02.02.2001 г. N 162 в отношении спорного земельного участка правового значения не имеет, поскольку право пользования земельным участком принадлежит Вдовкину А.П. и Закуцкой Е.В согласно договорам купли-продажи объекта недвижимости ( л.д.96).

Таким образом, лишение Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. права пользования земельным участком нарушит установленные Земельным кодексом Российской Федерации правила о преимущественном праве собственника объекта недвижимости получить земельный участок под объектами недвижимости. Реализуя свое право, заявители обратились с заявлениями о заключении договора аренды, о предоставлении в собственность земельного участка (т.1, л.д. 119, 120).

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что у Вдовкина А.П. и Закуцкой Е.В. отсутствует право на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, принадлежащем им на праве собственности и оспариваемым постановлением Главы МО г.Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 не нарушены их права и законные интересы, является ошибочным.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.49 Земельного кодекса РФ, изъятие земельного участка для размещения автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что администрацией муниципального образования г. Краснодар не представлены доказательства отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, с целью обустройства которых изымается земельный участок.

Исходя из принципа, установленного Градостроительным кодексом РФ в п. 4 ст. 2, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с ч. 1 ст. 18 названного кодекса и ст. 1 Закона Краснодарского края от 10.03.2004 N 670-КЗ, документом территориального планирования для муниципального образования г. Краснодар является генеральный план городского округа (в данном случае - генеральный план г. Краснодара).

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа (ч. 3 ст. 23 ГрК РФ).

В постановлении от 02.09.2008 N 2724 основанием для изъятия указано строительство автостоянки (в редакции постановления от 30.01.2009 г N 233 - автомобильные дороги местного значения).

Проект генерального плана города Краснодара и план реконструкции центральной части города, представленные в материалы дела, не предусматривают строительство (нахождение) автостоянки на территории сквера и не содержит данных об автостоянке, названной как основание к изъятию земельных участков, под объектом недвижимости, принадлежащим заявителям. Реализация утвержденного генерального плана города Краснодара, осуществляемая в порядке ст. 26 Градостроительного Кодекса, и включающая в себя правила землепользования и застройки, финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана, не предусматривает нахождение автомобильной стоянки в зоне квадрата 46-А центральной части города Краснодара.

Недоказанность органом местного самоуправления данного обстоятельства, является основанием для признания акта об изъятии незаконным.

Согласно проекту планировки центральной части г. Краснодара, утвержденному постановлением от 18.03.2009 N 815, на спорном земельном участке предполагается сохранение существующих кафе, а не размещение автостоянки (либо дороги).

Правила землепользования и застройки, города Краснодара, утвержденные в порядке установленном ст. 30 Градостроительного кодекса, определили зону и вид разрешенного использования квадрата 46 А, в котором находится объект недвижимого имущества - кафе, принадлежащее заявителям, как территориальную зону зеленных насаждений общего пользования.

Кроме того, в результате размещения автостоянки не будет соблюдено необходимое противопожарное расстояние от окон жилых домов и общественных зданий, сооружений и строений и от границ земельных участков детских дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений и лечебных учреждений стационарного типа до границ открытой стоянки, что приведет к нарушению ст. 72 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

По сообщениям МУ "Служба заказчика" от 26.05.2009 г. N 723 и УВД по г.Краснодару от 06.02.2009 г., строительство автостоянки на спорном земельном участке не планируется. Из ответа УВД города следует, что проектной организацией "ТрансЭнергоГазПроект" разработан и находится на согласовании проект "Реконструкция сквера на пересечении ул.Мира-Октябрьская, которая включает в себя благоустройство территории сквера без изменения геометрических параметров ул. им. Орджоникидзе, ул. Рашпилевская, ул. Мира, ул. Октябрьская.

Таким образом, в квадрате 46А (ул. им. Орджоникидзе, ул. Рашпилевская, ул. Мира, ул. Октябрьская) планируется сохранение существующих зеленых зон, зданий кафе. Размещение парковки в данном квадрате не запланировано.

Сохранение существующих кафе также подтверждается представленными заявителем жалобы фотоснимками концепции реконструкции центральной части муниципального образования г. Краснодар.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 63 ЗК РФ, владелец земельного участка имеет право требовать возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках.

В дело представлено письмо Кубанского агентства оценки, из которого следует, что стоимость кафе составляет 17 млн. руб. Однако, отчет об оценке объекта недвижимости, принадлежащего заявителям не представлен.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года надлежит отменить, заявление Закуцкой Е.В. и Вдовкина А.П. - удовлетворить.

Судебные расходы распределить в порядке ст. 110 АПК РФ. При подаче иска Закуцкая Е.В. и Вдовкин А.П. заплатили государственную пошлину в сумме 8000 рублей, по 4000 рублей - каждый. При подаче апелляционной жалобы Вдовкин А.П. оплатил 1000 рублей государственной пошлины по квитанции от 08.04.2009 г.

Согласно внесенным в п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ изменениям, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обратившиеся в арбитражный суд в защиту государственных и (или) общественных интересов, освобождаются от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, Вдовкину А.П. из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 5000 руб., уплаченная при обращении с исковым заявлением и за подачу апелляционной жалобы по квитанциям от 28.11.2008 г. и от 08.04.2009, Закуцкой Е.А. надлежит вернуть 4000 рублей государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 28.11.2008 г.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 марта 2009 года по делу N А32-26195/2008-67/323 отменить.

Признать постановление Главы муниципального образования город Краснодар от 02.09.2008 г. N 2724 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по ул.Октябрьской/ул.им. Орджоникидзе в Западном внутригородском округе города Краснодара" в редакции постановления Главы муниципального образования город Краснодар от 30.01.2009 г. N 233 недействительным в части изъятия земельного участка площадью 196,8 кв.м., с кадастровым номером 23:43:02 08 022:0004, находящегося в г. Краснодаре по ул. Орджоникидзе, 26.

Возвратить Закуцкой Е.В. из федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной при подаче искового заявления по квитанции от 28.11.2008 г.

Возвратить Вдовкину А.П. 5000 (пять тысяч) рублей государственной пошлины, уплаченной при обращении с исковым заявлением и за подачу апелляционной жалобы по квитанциям от 28.11.2008 г. и от 08.04.2009 г.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина