Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2009 г. N 15АП-2225/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-22855/2008

02 июля 2009 г.

15АП-2225/2009

15АП-2227/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: Мартынова И.Г., паспорт, доверенность от 01.04.2009г.

от третьих лиц:

Думбадзе В.И.: Ветров И.Ю., удостоверение, доверенность от 10.01.2009г., ордер N 36 от 30.06.2009г.

Терешкиной Е.Э., Ершовой О.Ф.: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и общества с ограниченной ответственностью "Плеяда"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 февраля 2009 г. по делу N А53-22855/2008,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Плеяда"

при участии третьих лиц Терешкиной Е.Э., Думбадзе В.И., Ершовой О.Ф.

о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.03.2006г. по 30.09.2008г. в сумме 1 077 руб. 30 коп., пени за период с 21.03.2006г. по 20.10.2008г. в сумме 277 330 руб. 42 коп.

принятое в составе судьи Корх С.Э.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Плеяда" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.03.2006 г. по 30.09.2008 г. в сумме 617 038 руб. 30 коп., пени за период с 21.03.2006 г. по 20.10.2008 г. в сумме 277 330 руб. 42 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 16.12.2008г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Терешкина Е.Э., Думбадзе В.И., Ершова О.Ф.

Решением от 11 февраля 2009 г. по делу N А53-22855/2008 Арбитражный суд Ростовской области взыскал с ООО "Плеяда" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на расчетный счет Управления Федерального казначейства по РО 765 044 руб. 10 коп., из которых 554 520 руб. 48 коп. - задолженность, 210 523 руб. 62 коп. - пени. В остальной части иска отказано. Кроме того, суд взыскал с ООО "Плеяда" в доход федерального бюджета 14 605 руб. 24 коп. государственной пошлины. Суд определил объем арендных прав и обязательств сторон в рамках договора аренды на земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими различным лицам, исходя из соответствия их долей в праве собственности на объекты недвижимости пропорционально части земельного участка приходящейся на данную долю.

Не согласившись с указанным решением, истец и ответчик обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец просит обжалуемое решение отменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме. По мнению истца, необходимо исчислять задолженность по арендной плате согласно условиям договора без учета изменения долей в землепользовании.

Ответчик просит обжалуемое решение отменить в части взыскания с ООО "Плеяда" в пользу истца пени в размере 210523,62 руб. По мнению ответчика, арендную плату надлежало взыскивать с учетом уведомлений арендодателя, а при отсутствии таковых увеличение арендной платы произойти не могло. В дополнениях и изменениях к апелляционной жалобе ответчик просит отменить обжалуемое решение, вынести по делу новый судебный акт, в котором установить сальдо в пользу ООО "Плеяда" по уплате цены аренды по договору N 28080 от29.08.2005г. в размере 60177,36, а также уменьшить сумму пени ввиду ее несоразмерности нарушенным обязательствам.

В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик указывает, что истец неправомерно перенес сумму долга за 2005 г. на 2006 г., распределив ее ежеквартально дополнительно к размеру платежей, установленных на 2006 г.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика истец указывает на возникновение задолженности с 21.03.2006г. Истец полагает, что для перерасчета долей ответчику необходимо было представить справку из МУПТИ и ОН с соответствующим расчетом на момент обращения, а не представлять устаревшие данные. Поскольку договор аренды заключен на земельный участок с учетом 710/1000 долей, изменения в него не вносились начисления по арендной плате произведены на соответствующую часть земельного участка общей площадью 1400 кв.м. Истец указывает на отсутствие оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Третьи лица отзывы на апелляционные жалобы не представили.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец, Терешкина Е.Э. и Ершова О.Ф., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании просил решение в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу ответчика удовлетворить.

Представитель Думбадзе В.И. в судебном заседании пояснил, что согласен с расчетом доли Думбадзе В.И., указал, что рассмотрение дела оставляет на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.08.2005 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 28080 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому ответчику в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 54/59 ул. Московская, общей площадью 1400 кв.м. для эксплуатации административных помещений (35/1000), производственных (94/1000), учебных помещений (481/1000), бильярдной (100/1000). Срок аренды определен с 01.04.2004 г. до 29.06.2007 г.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2005 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

По истечении указанного в договоре срока, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п.2 ст. 621 ГК РФ.

Общий размер арендной платы в год составлял на дату заключения договора 363 032 руб. 42 коп.

В соответствии с п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до конца текущего квартала (по дате регистрации договора).

В соответствии с п. 8.12. договора ответчик обязался оплатить в течение текущего года (ежеквартально равными частями) сумму в размере 650 399 руб. 69 коп., которая включает в себя плату за фактическое пользование земельным участком с 05.02.2004 г. (с момента регистрации права собственности на строения) по дату подписания акта приема-передачи земельного участка и арендную плату с даты подписания акта приема-передачи и по 31.12.2005 г.

Указывая на наличие задолженности у ответчика перед истцом, образовавшейся за спорный период, истец направил ответчику уведомление от 01.04.2008г. N И3-6809/6, предложив погасить имеющуюся задолженность.

Невыполнение ответчиком взятых на себя в соответствии с п. 4.4.3. договора обязательств по своевременному внесению арендной платы, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Доводы истца о необходимости исчислять задолженность по арендной плате согласно условиям договора без учета изменения долей в землепользовании несостоятельны. Поскольку в силу принципа платности землепользования обязанность по оплате за землю возникает у фактического пользователя земельного участка вне зависимости от оформления землепользования в установленном порядке. Следовательно, с момента легитимации третьих лиц в качестве собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, у последних возникла обязанность по оплате за пользование земельным участком, а ответчик утратил возможность землепользования в установленном договором объеме, в связи с чем суд первой инстанции правомерно принял к расчету реальные, а не договорные доли землепользования с учетом представленных в материалы дела доказательств принадлежности лицам, участвующим в деле, объектов недвижимости расположенных на спорном земельном участке, и с учетом момента возникновения права собственности на данные объекты.

Суд апелляционной инстанции установил, что расчеты долей объектов недвижимости по отношению к площади всех строений на спорном участке, приведенные на л.д. 162-163 являются тождественными и верными, и подтверждаются сведениямим о площади помещений согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельств о государственной регистрации права. До 23.11.2007г. ответчик занимал помещения, площадь которых составляла 612/1000 от общей площади всех помещений на спорном участке. С 23.11.2007г., после регистрации прав Думбадзе В.И. на помещения площадью 77,4 кв.м доля ответчика составила 589/1000.

Вместе с тем, судом первой инстанции сумма задолженности по арендной плате определена неверно.

Поскольку доля используемого земельного участка определена пропорционально площади помещений, принадлежащих ответчику, а в договоре указано на различное целевое предназначение помещений (что влечет использование различных коэффициентов для целей расчета арендной платы), то для целей расчета арендной платы подлежит определению доля земельного участка как относимая к площади помещений того или иного целевого назначения (административные, производственные, учебные помещения либо бильярдная). Вычисление указанной доли производится судом путем умножения площади помещений с единым видом целевого использования на долю ответчика в общей площади всех помещений и деления полученного произведения на общую площадь помещений ответчика.

При этом общая площадь помещений ответчика составляет 1195,1 кв.м, общая площадь все помещений на спорном участке составляет с 23.11.2007г. 2030,8 кв.м, а до указанного момента - 1953,4 кв.м.

Так, принадлежащие ответчику помещения в литере Л имеют целевое назначение "бильярдная" и общую площадь 199 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования согласно расчету истца составляет 0,12

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г. 102/1000 (условно на указанные помещения приходится 142,8 кв.м из общей площади земельного участка)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г. 98/1000 (условно 137,2 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в литере И-К имеют целевое назначение "производственные" и общую площадь 54,1 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,01

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г. 28/1000 (условно 39,2 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г. 27/1000(условно 37,8 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в литере А имеют целевое назначение "учебные" и общую площадь 875,5 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,004 в 2006,2007 г. и 0,006 в 2008 г.

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г. 448/1000 (условно 627,2 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г. 431/1000 (условно 603,4 кв.м)

Принадлежащие ответчику помещения в литере Е имеют целевое назначение "административные" и общую площадь 66,5 кв.м.

Коэффициент, применимый к размеру арендной платы по видам использования составляет 0,02.

Доля указанных помещений относительно идеальной доли в земельном участке, приходящейся на ответчика составляет:

- на период с 21.03.2006г. до 23.11.2007г. 34/1000 (условно 47,6 кв.м)

- на период с 23.11.2007г. до 20.10.2008г. 33/1000 (условно 46,2 кв.м)

Из расчета истца следует, что начисления произведены за период с 01.01.2006г., а дата 21.03.2006г. указана в иске как срок первого платежа, предусмотренный договором.

За 2006 год согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005г. N 1919 арендная плата на 2006 год определялась по формуле А= УПКЗС х S х Сап/100.

С учетом указанных в расчете истца величин УПКЗС и Сап арендная плата за 2006 год (А 2006) подлежала расчету по формуле:

АлитЛ = УПКЗС(14739,00)*Sусл(142,8)*Сап (0,12)

А лит И-К = УПКЗС(4731,66)*Sусл(39,2)*Сап (0,012)

А лит Е = УПКЗС(14408,61)*Sусл(47,6)*Сап (0,02)

А лит А = УПКЗС(14187,02)*Sусл(627,2)*Сап (0,004)

В 2007 г. в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год", Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005г. N 283, Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005г. N 1919 арендная плата подлежала увеличению на коэффициент инфляции Ки=1,08, и рассчитывалась в зависимости от изменения долей по формуле:

А 2007 = Аобщ1(с 01.01.2007г. по 22.11.2007г. (326 дн.)) + Аобщ2 (с 23.11.2007г. по 31.12.2007г. (39 дн.)), где

А общ 1 = А 2006*1,08 : 365 * 326

А общ2 определяется как сумма: АлитЛ + А литИ-К + АлитЕ + АлитА, где

АлитЛ = Ки(1,08)*УПКЗС(14739,00)*Sусл(137,2)*Сап (0,12) : 365дн. * 39дн.

А лит И-К = Ки(1,08)*УПКЗС(4731,66)*Sусл(37,8)*Сап (0,012) : 365дн. * 39дн.

А лит Е = Ки(1,08)*УПКЗС(14408,61)*Sусл(46,2)*Сап (0,02) : 365дн. * 39дн.

А лит А = Ки(1,08)*УПКЗС(14187,02)*Sусл(603,4)*Сап (0,004) : 365дн. * 39дн.

В 2008 г. согласно ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" коэффициент инфляции определен как 1,085, при этом арендная плата определяется за период с 01.01.2008г. по 30.09.2008г. (3 квартала) как сумма:

АлитЛ = Ки(1,08)*УПКЗС(14739,00)*Sусл(137,2)*Сап (0,12) : 4кв. * 3 кв.

А лит И-К = Ки(1,08)*УПКЗС(4731,66)*Sусл(37,8)*Сап (0,012) : 4кв. * 3 кв.

А лит Е = Ки(1,08)*УПКЗС(14408,61)*Sусл(46,2)*Сап (0,02) : 4кв. * 3 кв.

А лит А = Ки(1,08)*УПКЗС(14187,02)*Sусл(603,4)*Сап (0,004) : 4кв. * 3 кв.

Итого за указанный истцом период подлежало уплате 731638,31 руб.

Доводы ответчика о том, что арендную плату надлежало взыскивать с учетом уведомлений арендодателя, а при отсутствии таковых увеличение арендной платы произойти не могло, апелляционный суд отклоняет как основанные на неверном понимании норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из содержания части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Следовательно, арендная плата за пользование земельным участком является нормативно определяемой и подлежит начислению в установленном размере с момента вступления в законную силу соответствующих нормативных актов, подлежащих опубликованию, в связи с чем ответчик имел возможность ознакомиться с указанными нормативными актами и своевременно произвести платежи в надлежащем размере.

При этом истец, заявляя о взыскании арендной платы, включил в расчет также сумму задолженности, определенной сторонами в твердом размере по п. 8.12 договора как 650 399,69 руб. за предшествующий период.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о недопустимости взыскания указанной суммы как относящейся к иному, не заявленному в иске периоду, поскольку из содержания иска следует, что указанная сумма предъявляется ко взысканию со ссылкой на пункт 8.12 договора, то есть прямо заявлена в иске. При этом её поквартальное отнесение в расчете на платежи 2006 года не означает, что указанная сумма взыскивается как задолженность за период с 21.03.2006г. по 30.09.2008г. Отклоняются как основанные на неверном понимании норм материального и процессуального права доводы истца о том, что они не заявили о применении сроков исковой давности в отношении указанной суммы в надежде на уменьшение размера пени в порядке ст. 333 ГК РФ.

Полагая взыскание указанной суммы правомерным, апелляционный суд вместе с тем учитывает, что в расчете истца отражен платеж ответчика за 09.09.2005г. на сумму 50 000 рублей, то есть после того, как сумма предшествующего долга определена сторонами в договоре. Следовательно, подлежащая взысканию по по п. 8.12 договора сумма подлежит уменьшению на 50000 рублей.

Таким образом, ответчику надлежало уплатить за пользование земельным участком 731638,31 руб. арендной платы за спорный период и 600399,69 руб. по п. 8.12 договора, а всего 1332038 руб.

При этом материалами дела подтверждено и истец указал в первоначальном расчете, что ответчиком за спорный период были произведены платежи в общем размере 475 000 руб. до подачи иска.

Дополнительно (при уточнении исковых требований) истец признал оплату ответчиком еще 460000 руб. в суде первой инстанции, а затем истец в суде апелляционной инстанции подтвердил также уплату ответчиком 75000 руб. по платежным поручениям, не принятым судом первой инстанции. То есть всего подтверждена оплата ответчиком арендной платы в размере 1 010 000 руб.

Таким образом, сумма долга составляет 322 038 руб.

С учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, применения судом первой инстанции положений статьи 333 ГК РФ и произведенного судом апелляционной инстанции перерасчета суммы задолженности по арендной плате размер пени, подлежащей взысканию, составляет 35000 рублей.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. С учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины (ст. 333.37 НК РФ) с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину по иску в размере 4816,8 рублей. Поскольку при подаче апелляционной жалобы ответчик перечислил по платежному поручению от 06.03.2009г. N 18 государственную пошлину в размере 1000 рублей, ему надлежит возвратить 736,3 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе. Путем взаимозачета указанных сумм с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 4080,50 государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 февраля 2009 г. по делу N А53-22855/2008 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плеяда" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на расчетный счет Управления Федерального казначейства по РО 357038 (Триста пятьдесят семь тысяч тридцать восемь) рублей, из которых 322038 (Триста двадцать две тысячи тридцать восемь) рублей задолженность, 35000 (тридцать пять тысяч) рублей - пеня.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Плеяда" в доход федерального бюджета 4080,50 (Четыре тысячи восемьдесят рублей пятьдесят копеек) государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина В.В. Галов