Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 г. N 15АП-4448/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-3395/2009-68/100

08 июля 2009 г.

15АП-4448/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

истца - Балала В.Е. (паспорт),

от ответчика - Пасенко О.А. по доверенности от 07.04.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Балала Владимира Евгеньевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 апреля 2009 года по делу N А32-3395/2009-68/100,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

по иску индивидуального предпринимателя Балала Владимира Евгеньевича, ст.Староминская

к ответчику: Администрации муниципального образования Староминский район Краснодарского края, ст.Староминская

при участии третьего лица: Кононенко Ирины Ивановны, г.Краснодар

о признании незаконным аукциона, переводе прав и обязанностей на истца

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Балала Владимир Евгеньевич (далее ИП Балала В.Е., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Староминский район (далее администрация МО Староминский район, администрация ) о признании незаконным протокола N 2 от 15.12.2008 о результатах аукциона по продаже объекта недвижимого имущества - земельного имущественного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст.Староминская, ул. Кольцевая, 83, состоящего из земельного участка площадью 1969,0 кв.м. с расположенными на нем зданиями производственного назначения: склада (литер В, В1), склада (литер Б (помещения N 1,2), Б1 (помещение N 8), б (помещение N 4), б1 (помещение N 5), договора купли-продажи от 15.12.2008 муниципального имущества муниципального образования Староминский район, отчуждаемого путем продажи на аукционе; переводе прав и обязанностей покупателя, возникшие у Кононенко И.И. в результате проведения аукциона по продаже объекта недвижимого имущества - земельного имущественного комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцевая, 83, состоящего из земельного участка площадью 1969 кв.м. с расположенными на нем зданиями производственного назначения: склада (литер В, В1), склада (литер Б (помещения N 1,2), Б1 (помещение N 8), б (помещение N 4), б1 (помещение N 5) на Балала В.Е.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате продажи муниципального имущества посредством аукциона существенно нарушены права истца, выразившиеся в утрате преимущественного права на приобретение недвижимого имущества лит. "Б, Б1", "В" и земельного участка с кадастровым номером 23:28:0101129:39 общей площадью 1959,0 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, Староминской район, ст.Староминская, ул.Кольцовская, 83. В период с 2002 по 2008г.г. спорный имущественный комплекс находился во временном владении у истца на праве аренды. Соглашением от 17.07.2003г. к договору аренды N 32 от 17.07.2003 истец наделен преимущественным правом перед другими арендаторами на выкуп арендованных объектов по истечении срока аренды. В соответствии с договором аренды от 05.11.2004 N 76 спорный имущественный комплекс передан в аренду истцу сроком на 10 лет. В удовлетворении заявления истца о приобретении имущества и земельного участка в собственность администрацией отказано со ссылкой на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 05.11.2004 N 76 и отсутствие утвержденного перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого предпринимательства. Отказ администрации нарушает требования ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ). В силу ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2009г. в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что договор аренды от 05.11.2004 N 76 является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, у предпринимателя не возникло преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность.

ИП Балала В.Е. обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2009г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке. Жалоба мотивирована тем, что государственная регистрация договора аренды не могла быть произведена ввиду отсутствия регистрации прав собственника спорного имущества. Исходя из положений п.п.1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право может быть предоставлено при условии того, что арендуемое имущество находится во временном владении у субъекта малого предпринимательства непрерывно в течение более трех лет со дня вступления в силу указанного закона. Истец в период с 17.07.2003г. до момента отчуждения спорного имущества осуществлял временное владение имуществом. За период временного владения спорным имуществом к истцу требования об истребовании имущества собственником не предъявлялись, что свидетельствует о наличии открытого и добросовестного владения истцом спорным имуществом (ст.ст. 301,234 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебное разбирательство, проведено в отсутствие истца, заявившего ходатайство о его отложении, чем нарушены права, предусмотренные ст.41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация МО Староминский район указала, что владение является составляющим элементом вещных либо обязательственных прав. Поскольку арендных отношений не возникло, ввиду отсутствия государственной регистрации договора, со стороны истца имеет место неосновательное обогащение. Из предусмотренных статей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ четырех условий, истцом не выполнены два, а именно: не заключен договор аренды; в период с декабря 2005 г. по январь 2006 г. у истца была задолженность, взысканная решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2007г. по делу N А32-25484/2006-27/217. Преимущественное право у истца отсутствует. Нормы ст.ст. 234,301 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения к рассматриваемому спору не имеют.

В судебном заседании истец апелляционную жалобу поддержал по изложенным в жалобе основаниям, просил отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с неявкой своего представителя.

От представителя истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с командировкой и невозможностью обеспечить явку в назначенное судом время.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признала по основаниям, изложенным в отзыве, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Против удовлетворения ходатайств об отложении судебного разбирательства возразила, указав, что они направлены на затягивание судебного процесса.

Кононенко Ирина Ивановна в судебное заседание не явилась, отзыв на апелляционную жалобу не представила. В соответствии с п.5 ст.156, ст.266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Протокольным определением суда от 26.06.2009г. в удовлетворении ходатайств истца и его представителя об отложении судебного разбирательства отказано.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что, 17.07.2003г. между администрацией муниципального образования Староминский район (арендодатель) и предпринимателем Балала В.Е. был заключен договор аренды N 32, в соответствии с которым истцу передано во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст.Староминская, ул.Кольцовская, 83.

Имущество передано по акту от 17.07.2003г. Срок аренды установлен п.7.3 договора- 11 месяцев (л.д.18-21).

Пунктом 1 соглашения от 17.07.2003г к договору аренды N 32 от 17.07.2003г. предусмотрено преимущественное право арендатора перед другими арендаторами на выкуп арендуемых объектов по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

05.11.2004 года между администрацией муниципального образования Староминский район (арендодатель) и предпринимателем Балала В.Е. подписан новый договор аренды N 76 имущественного комплекса, по условиям которого истцу передано во временное пользование имущество, находящееся в муниципальной собственности, расположенное по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ул. Кольцовская, 83. Помещения переданы истцу по акту от 05.11.2004г. (л.д.81-83).

С момента подписания указанного договора действие договора аренды от 17.07.2003г. N 32 прекращено.

Дополнительными соглашениями от 09.12.2005г., от 01.02.2006г. п.1.1 договора аренды N 76 от 05.11.2004г. излагался в новой редакции, в частности, уточнялись характеристики переданного в аренду имущества, в окончательном варианте указанные как: здание склада литер Б (помещение N8) площадью 31,1 кв.м.; здание склада литер В, В1 (помещение N1 площадью 39,3 кв.м., часть помещения N2 площадью 50,4 кв.м.). (л.д.84,86).

Государственная регистрация договора аренды N 76 от 05.11.2004г. и дополнительных соглашений к нему не произведена, что подтверждено сторонами.

В соответствии с п.2 ст.609 и п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды N 76 имущественного комплекса от 05.11.2004 не может считаться заключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, является правильным.

Государственная регистрация права собственности муниципального образования Староминский район Краснодарского края на здание склада литер Б,Б1,б,б1,б2, общей площадью 213,1 кв.м. и литер В,В1 общей площадью 382,3 кв.м. была произведена 17.03.2005, что подтверждается свидетельствами серии 23-АА N N 050318, 050335 (л.д.124-125).

В связи с изложенным, доводы истца о невозможности осуществить действия по государственной регистрации договора аренды, ввиду отсутствия регистрации права собственности муниципального образования на спорное имущество, отклоняются как необоснованные. Доказательства того, что истцом принимались меры к регистрации договора аренды, однако в ее проведении было отказано по вине ответчика, отсутствуют.

Напротив, администрация МО Староминский район обращалась с иском о взыскании с ИП Балала В.Е. неосновательного обогащения за период с декабря 2005 по январь 2006 г. и обязании предпринять действия по государственной регистрации договора аренды N 76 от 05.11.2004г. (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2007г. по делу N А32-25848/2006-27/217) (л.д.94-96).

Решением Совета муниципального образования Староминский район от 25.11.2005 N 9.5 с изменениями, внесенными решением Совета муниципального образования Староминский район от 10.12.2008 N 41.14 утверждена Программа приватизации муниципального имущества муниципального образования Староминский район на 2005 - 2009 г.г.

В перечень объектов, подлежащих приватизации в форме аукциона, включен земельно-имущественный комплекс, состоящий из земельного участка площадью 1969 кв.м. с расположенными на нем зданиями производственного назначения: склада (литер В, В1) и склада (литер Б (помещения N 1,2), Б1 (помещение N 8), б (помещение N 4), б1 (помещение N 5), находящийся по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцевая, 83. (л.д.99-106).

25.11.2008г. ИП Балала В.Е. обратился с заявлением на имя Главы МО Староминский район о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества состоящего из складов общей площадью 436 кв.м., комнат N 1,2,8 общей площадью 114 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст.Староминская, ул. Кольцовская, квартал 83, на основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом администрации от 03.12.2008г. истцу указано на отсутствие преимущественного права приобретения спорного имущества по тем основаниям, что договор аренды N 76 от 05.11.2004г. не зарегистрирован и не утвержден перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего бизнеса. Истцу разъяснено его право на участие в открытом аукционе 15.12.2008г. на общих основаниях (л.д.30-32).

Согласно протоколу N 71 от 15.12.2008г. победителем аукциона признана Кононенко Ирина Ивановна.

Между ответчиком (продавец) и Кононенко И.И. (покупатель) заключен договор N 2 от 15.12.2008г. купли-продажи спорного земельно-имущественного комплекса расположенного по адресу: Краснодарский край, Староминский район, ст. Староминская, ул. Кольцевая, 83. Имущество передано покупателю по акту от 26.12.2008г.

17.01.2009г. произведена государственная регистрация права собственности Кононенко И.И. на спорные объекты литеры В,В1, Б,Б1,б,б1 помещения N N 1,2,8,4,5 и на земельный участок площадью 1969 кв.м. с кадастровым номером 23:28:0101129:39, что подтверждается свидетельствами серии 23-АЕ N210249 от 24.03.2009г., 23-АЕ N210270 от 24.03.2009г., 23-АЕ N 167954 от 19.01.2009г. (л.д.46-59).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанные в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности только при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом подлежат установлению в частности следующие факты:

непрерывного владения и (или) пользования имуществом в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ;

владения и (или) пользования имуществом на основании договора аренды;

надлежащее исполнение обязанности по перечислению арендной платы в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Основные положения названного Федерального закона, в том числе статьи 3, вступили в законную силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после официального его опубликования в "Российской газете" 25.07.2008 в номере 158 (статья 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что действие договора аренды N N32 от 17.07.2003 прекращено, а договор аренды N 76 от 05.11.2004г. является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.

Таким образом, на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и на момент подачи истцом заявки от 25.11.2008г. владение и пользование спорным имуществом осуществлялось истцом в отсутствие договора, т.е. неосновательно, платежи за пользование имуществом, надлежащим образом не осуществлялись.

Данное обстоятельство подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края 06.03.2007г. по делу N А32-25848/2006-27/217, которым с ИП Балала В.Е. взыскано в пользу администрации МО Староминский район 63515 руб. 66 коп. неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами за фактическое пользование объектами расположенными по адресу: ст.Староминская, ул.Кольцовская, 83 за декабрь 2005 г. и январь 2006 г.

Согласно ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.1 ст.11 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у предпринимателя не возникло преимущественного права на приобретение спорного имущества в собственность, следовательно, не доказано нарушение его прав и охраняемых законом интересов проведением оспариваемого аукциона и заключением по его результатам договора купли-продажи спорного имущества.

Поскольку о предполагаемом нарушении преимущественного права ИП Балала В.Е. должен был узнать не позднее 15.12.2008г., а с иском обратился 10.02.2009г., суд приходит к выводу, что установленный ч.2 ст.6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ двухмесячный срок на обращение с иском о переводе прав и обязанностей покупателя истцом не пропущен.

Ссылки истца на ст.ст.301,234 Гражданского кодекса Российской Федерации безосновательны, поскольку указанные нормы регулируют вопросы приобретательной давности и виндикации имущества, а не вопросы преимущественного права приобретения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Доводы истца о нарушении его прав рассмотрением дела в его отсутствие отклоняются. Согласно пунктам 3, 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными либо признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании в связи с необходимостью предоставления отсутствующим участником процесса дополнительных доказательств. При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд согласно ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Из содержания указанных норм следует, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью.

Истец и его представитель присутствовали в предварительном судебном заседании 13.04.2009г., были уведомлены о назначении дела к судебному разбирательству на 15.04.2009г. в 10 час. 30 мин., что подтверждается подписью истца в протоколе судебного заседания от 13.04.2009г. (л.д.118).

Истец не доказал невозможность осуществления им процессуальных прав, предусмотренных ст.41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Учитывая участие истца и его представителя в предварительном судебном заседании, надлежащее уведомление истца о времени и дате судебного разбирательства, у суда первой инстанции отсутствовала обязанность отложения судебного заседания, следовательно, нарушений норм процессуального права допущено не было.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 апреля 2009 года по делу N А32-3395/2009-68/100 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина