Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2009 г. N 15АП-3961/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-27283/2008

27 июля 2009 г.

15АП-3961/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 27июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии:

от истца - представитель Корсун А.С. (доверенность от 11 января 2009 года),

от ответчика - представитель Бейсов С.М. (доверенность от 6 февраля 2009 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Паутова Л.Н.)

от 2 апреля 2009 г. по делу N А53-27283/2008

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ростовгорстрой",

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска ( далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области в иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ростовгорстрой" ( далее - Общество, ООО "СК "Ростовгорстрой") о взыскании 6509975 рублей 06 копеек, в том числе, задолженности по арендной плате 6163424 рубля 20 коп. и 346550 рублей 86 коп. неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что требуемая сумма является задолженностью по арендной плате по договору аренды земельного участка от 28 декабря 2007 года N 07/609 за период с 28 декабря 2007 года по 1 декабря 2008 года. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 2 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО "СК "Ростовгорстрой" в пользу Комитета взыскано 3081712 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате, 173275 рублей 43 коп. пени, в остальной части иска отказано. Снижение суммы присуждения мотивировано тем, что использование земельного участка по назначению оказалось невозможным ввиду ненадлежащего исполнения своих обязанностей арендодателем.

Не согласившись с решением арбитражного суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, Комитет обжаловал решение в порядке апелляционного производства и просил решение отменить, удовлетворив иск в полном объеме. Комитет указывает, что суд не принял во внимание, что ответчик не представил доказательств неисполнения обязанности по передаче имущества. Привлечение Комитета к ответственности требует наличия определенных обстоятельств - противоправного характера поведения, причинной связи противоправного поведения с наступившими вредоносными действиями, вина правонарушителя. Комитет представил доказательства того, что при заключении договора им не допущено противоправности, а, следовательно, вины, поскольку при заключении договора аренды были представлены положительные заключения Управления Роспотребнадзора и Главгосэкспертизы по Ростовской области. Арендодатель проявил необходимую степень заботливости, поскольку предоставил земельный участок без недостатков, которые бы позволяли его использовать по назначению. Арендатор не выполнял обязанности по уплате арендной платы и не использовал своих прав, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца повторил доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика сослался на следующие обстоятельства. По условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства группы многоэтажных жилых домов. На момент заключения договора аренды ответчик не знал о наличии расположенного вблизи земельного участка неликвидированного скотомогильника, о чем было известно органам местного самоуправления города Новочеркасска. Поскольку строительство жилых домов в санитарно-защитной зоне скотомогильника невозможно из-за прямого нормативного запрета Санитарных норм и правил 2.2.1/2.1.1.11200-03, использование земельного участка по его целевому назначению невозможно. Требования арендатора к арендодателю о безвозмездном устранении недостатков переданного в аренду имущества не исполнено

Выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверил законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции по правилам, установленным в статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Как усматривается из материалов дела, 28.12.2007 был проведен аукцион по реализации права аренды и застройки территории перспективной застройки жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске

28.12.2007 по результатам аукциона между КУМИ г. Новочеркасска (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Ростовгорстрой" (арендатор) был заключен договор N 07/609 от 28.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0:0135, площадью 19797 кв. м., находящегося по адресу (имеющего ориентиры): г. Новочеркасск, на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденовской, 277, для строительства группы многоэтажных жилых домов. В силу п. 2.1 спорного договора срок его действия составил с 28.12.2007 по 28.12.2008. Спорный земельный участок был передан арендатору в соответствии с актом приема-передачи, что подтверждают обе стороны. Размер арендной платы за пользование спорного земельного участка был определен 8473000 руб. в год с учетом задатка по аукциону в сумме 1694600 руб., что нашло закрепление в п. 3.1 договора аренды. Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 20 числа отчетного месяца. Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Поскольку арендатор обязательство по уплате арендной платы не исполнил, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору.

Арбитражный суд первой инстанции снизил сумму присуждения и размер пени, сославшись на то обстоятельство, что использование арендованного земельного участка по его целевому назначению оказалось невозможным ввиду нахождения участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника, что заведомо исключает возможность положительного заключения Главгосэкспертизы по проекту документации по строительству жилых домов и Управления Роспотребнадзора.

Факт нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне неликвидированного скотомогильника документально подтвержден и истцом не оспаривается.

Письмом N 2 от 29.05.2008 общество с ограниченной ответственностью "Донстройинвест" сообщило Обществу о том, что разработка проектной документации на строительство группы многоэтажных жилых домов нецелесообразна, поскольку по проекту не будет получено положительное заключение ввиду нахождения вблизи планируемой застройки скотомогильника (л.д.45). Согласно ситуационному плану (л.д.48) скотомогильник расположен в 269 метрах от предоставленного в аренду земельного участка. ( л.д.54).

Письмом от 20 ноября 2008 года Департамент строительства и городского развития Администрации города Новочеркасска сообщил, что существует план ликвидации существующего скотомогильника в районе микрорайона "Сармат" город Новочеркасска, утвержденный постановлением Мэра города Новочеркасска от 22 июня 2007 года N 1578 (л.д.53).

Письмом от 22.10.2008 ответчику было сообщено, что Управление Роспотребнадзора по Ростовской области может выдать положительное заключение о соответствии планируемой застройки спорного земельного участка только после предоставления документов, свидетельствующих о ликвидации в установленном законом порядке скотомогильника с учетом лабораторных исследований почвы (л.д.49-50). В целях устранения возникших разногласий по поводу спорного земельного участка о сложившейся ситуации ответчик письмом от 24.12.2008 уведомил Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска и просил подготовить проект дополнительных соглашений к договору аренды, учитывающие изменение срока начала аренды и периода внесения арендных платежей, с учетом невозможности использования земельных участков по назначению (л.д.56-57). Однако, до настоящего момента обстоятельства, препятствующие проектированию и строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, выразившиеся в нахождении в непосредственной близости от спорного земельного участка скотомогильника не устранены, скотомогильник до настоящего момента в установленном законом порядке не ликвидирован.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок был передан в надлежащем состоянии, пригодном для использования, не могут быть приняты апелляционным судом.

Факт наличия неликвидированного скотомогильника объективно имеет место. При проведении аукциона о нахождении земельного участка в санитарно- защитной зоне скотомогильника Комитет не сообщил.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств того, что арендатор был предупрежден о наличии скотомогильника на момент заключения договора аренды, арендодатель не представил. Обычный осмотр земельного участка при заключении договора не мог бы обнаружить указанного дефекта. Более того, арендодатель предоставил арендатору положительное заключение Роспотребнадзора.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Таким образом, даже при отсутствии надлежащей информированности о наличии скотомогильника арендодатель отвечал бы за недостатки арендованного имущества. Вместе с тем муниципальное образование "Город Новочеркасск", от имени которого заключен договор органом муниципального самоуправления ( ст.125 Гражданского кодекса Российской Федерации) о наличии недостатков знало, о чем свидетельствует факт утверждения Мэром города 22 июня 2007 года плана по ликвидации существующего скотомогильника.

Невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению объективно вытекает из норм действующего законодательства.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ( в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ) при выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов (далее - объекты) должны соблюдаться санитарные правила. Согласно пункту 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( в редакции Федерального закона от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ) предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Таким образом, при нарушении установленных санитарно-эпидемиологических норм получение положительного заключения в отношении проектной документации исключено, а, следовательно, не может быть выдано разрешение на строительство.

Арбитражный суд Ростовской области при вынесении решения сослался на п.5.1 и п.7.1.12 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных постановлением Главного государственного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 года N 74, согласно которым в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых домов, скотомогильники с захоронением в ямах имеют санитарно-защитную зону 1000 метров. Однако арбитражный суд не учел, что новая редакция Санитарных норм и правил "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" введена в действие с 1 марта 2008 года ( пункт 1 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 года N 74, опубликовано в "Российской газете" 9 февраля 2008 года), а поэтому не может быть применена к договору, который был заключен 28 декабря 2007 года. Поэтому надлежит применить нормы Санитарно-эпидемиологических правил и норматив СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в редакции, утвержденной постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 апреля 2003 года N 38 (опубликованы в "Российской газете" 29 мая 2003 года, введены в действие с 15 июня 2003 года). Однако и в указанной редакции пункт 4.4 устанавливал зону санитарно-защитной зоны для скотомогильников с захоронением в 1000 метров, а пункт 2.26 не позволяет размещать в указанной зоне жилые дома.

При таких обстоятельствах довод арендатора о невозможности использования земельного участка объективно доказан.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендатор неоднократно требовал устранения недостатков имущества в виде ликвидации скотомогильника, что подтверждено имеющимися в деле копиями писем в органы местного самоуправления города Новочеркасска. Письмом от 24 декабря 2008 года арендатор требовал от арендодателя учесть факт невозможности использования земельного участка по назначению и принять меры к заключению дополнительных соглашений, учитывающих указанный факт.

Арендодатель в разумный срок недостатки имущества не устранил.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что арендатор вправе воспользоваться иным способом защиты гражданских прав, предусмотренных законом, в виде соразмерного уменьшения арендной платы. Комитет отказал в предоставлении отсрочки платежей и уменьшении пени (л.д.58). Указанные обстоятельства являются основанием для соразмерного уменьшения арендной платы. Возможность полного освобождения от уплаты арендной платы статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена. В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика подтвердил, что в судебном заседании суда первой инстанции воля ответчика была направлена на соразмерное уменьшение арендной платы, и что с примененным способом защиты гражданского права ООО "СК "Ростовгорстрой" согласно. На вопрос апелляционного суда: был бы уменьшен размер арендной платы на основании статьи 612 Гражданского кодекса, представитель истца ответила отрицательно.

Довод апелляционной жалобы о том, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы опровергается вышеназванными документами - письмом арендатора и ответным письмом Комитета. В письме от 24 декабря 2008 года на имя истца ответчик прямо и непосредственно предлагал заключить дополнительные соглашения, касающиеся как изменения начала срока действия договора аренды, так и соразмерного уменьшения арендной платы, однако указанное предложение арендатора не было удовлетворено арендодателем.

При изложенных выше обстоятельствах у арбитражного суда первой инстанции имелись достаточные основания для соразмерного уменьшения арендной платы и пени.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для ответственности Комитета как арендодателя противоречит как норме пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанции.

Оснований для отмены или изменения судебного решения, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не установил.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 апреля 2009 года по делу А53-27283/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе О.Х. Тимченко