Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2009 г. N 15АП-5596/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-5912/2009

22 июля 2009 г.

15АП-5596/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Никитин И.А., доверенность от 02.03.2009г.;

от ответчика: директор Балян Владимир Рубенович, паспорт, приказ N 1 от 03.05.2006г.; представитель Манюк А.Н., доверенность от 20.07.2009г.; от третьего лица: Никитин И.А., доверенность от 22.06.2009г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Югпроминвест", общества с ограниченной ответственностью "Арт-Строй"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Миргородская О.П.) от 4 июня 2009 года по делу N А32-5912/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Югпроминвест"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Компит",

при участии третьего лица с самостоятельными требованиями общества с ограниченной ответственностью "Арт-Строй",

об устранении препятствий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Югпроминвест" (далее общество "Югпроминвест") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компит" (далее общество "Компит") о сносе самовольной постройки - незавершенного строительством здания информационного центра в г. Краснодаре по ул. Стасова 165/1 на земельном участке с кадастровым номером 23: 43:0402010: 0248.

Требования истца основаны на положениях статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество "Югпроминвест" является арендатором нежилых помещений в торговом центре, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Стасова, 165. На спорном земельном участке, площадью 471 кв.м., прилегающем к торговому центру с тыльной стороны, обществом "Компит" возведена самовольная постройка - неоконченный строительством одноэтажный дом (информационный центр). Разрешение на строительство данного объекта решением Краснодарского краевого суда признано незаконным, договор аренды, заключенный администрацией МО г. Краснодар с ответчиком прекращен 15.08.2008г. По утверждению общества "Югпроминвест", возведенный ответчиком объект препятствует истцу в целевом использовании арендованных помещений: затрудняет доступ грузового автотранспорта к торговому центру, разгрузку и прием крупногабаритного оборудования и товаров.

Общество с ограниченной ответственностью "Арт-Строй" (далее общество "Арт-Строй") привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Общество "Арт-Строй" просит снести самовольную постройку - незавершенный строительством информационный центр в г. Краснодаре по ул. Стасова 165/1 на земельном участке с кадастровым номером 23: 43:0402010: 0248; а также взыскать с ответчика упущенную выгоду за период с 01.01.2009г. по 31.05.2009г. в размере 1 000 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 500 руб.

В обоснование своих требований общество "Арт-Строй" указывает на то, что является собственником нежилых помещений в торговом центре по ул. Стасова 165 в г. Краснодаре, которые сдаются в аренду. Возведенная ответчиком постройка препятствует в использовании нежилых помещений (перекрыт доступ грузового автотранспорта), не позволяет подъехать к торговому центру пожарным, мусороуборочным машинам. Из-за отказа арендаторов от заключения новых договоров аренды общество "Арт-Строй" несет убытки в виде неполучения ежемесячных арендных платежей в размере 200 000 руб., на которые рассчитывало при отсутствии препятствий, чинимых ответчиком.

Общество "Компит" в отзыве указало на следующее: возведенное здание информационного центра по ул. Стасова, 165/1 расположено на земельном участке, являющимся смежным с земельным участком, занятым торговым комплексом по ул. Стасова, 165. Истец и третье лицо не представили доказательств нарушения границ земельного участка по ул. Стасова, 165, не представлено также доказательств чинения ответчиком препятствий в подъезде к торговому комплексу.

Решением суда от 04 июня 2009 г. в удовлетворении требований истца и третьего лица отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии у истца и третьего лица фактических препятствий в использовании принадлежащего им имущества. Истец, третье лицо и ответчик являются смежными землепользователями; имущество истца и третьего лица расположено за пределами земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Югпроминвест" и общество "Арт-Строй" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В качестве доводов апелляционной жалобы общество "Югпроминвест" указало: истец заключил договор аренды помещений в торговом центре 10.01.2008г., до получения ответчиком разрешения на строительство и начала возведения самовольной постройки, а впоследствии 25.12.2008г. пролонгировал договор аренды. Истец не мог знать о возведении в будущем ответчиком самовольной постройки, которая приведет к нарушению прав истца по целевому использованию нежилых помещений.

Общество "Арт-Строй" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования. Третье лицо ссылается на следующее: в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие то, что ответчиком в связи с возведением спорной постройки создаются препятствия в целевом использовании торговых помещений для ведения предпринимательской деятельности; хозяйствующие субъекты отказываются от предложений заключения договоров аренды помещений в торговом центре из-за возведенной ответчиком самовольной постройки.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица с самостоятельными требованиями просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Представил суду копию ответа ОГИБДД УВД по г.Краснодару от 29.06.09 N 33/7-445. На вопрос суда, согласно акту обследования участок 471 кв.м. огорожен забором, сам по себе забор не мешает? Представитель истца и третьего лица пояснил суду, что забор также мешает.

Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на иск. Представил суду копию ответа ОГИБДД УВД по г.Краснодару от 14.07.09 N 33/7-470. Пояснил суду, что подъезд легковых автомобилей не затруднен, подъезд большегрузных машин затруднен в связи с тем, что обществом "Арт-Строй" со стороны въезда возведена пристройка к зданию, затрудняющая въезд.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, исходя из нижеследующего.

В качестве правового основания истец ссылается на положения статьей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации следующих условий: истец является собственником или законным владельцем объекта недвижимости; истцу чинятся реальные препятствия в осуществлении права собственности; препятствия в осуществлении правомочий собственника обусловлены неправомерными действиями ответчика (нарушителя права собственности).

Помехи и препятствия, созданные законными действиями, посредством предъявления негаторного иска преодолеть невозможно, такие помехи и препятствия собственник вынужден либо претерпевать, либо защищаться от них предусмотренным способом.

Из материалов дела видно, что третье лицо с самостоятельными требованиями и ответчик являются смежными землевладельцами (т.2, л.д.43):

- третье лицо с самостоятельными требованиями является собственником нежилых помещений в здании по адресу г.Краснодар, Карасунский округ, ул.м.Стасова, 165. (т.1, л.д.46-49);

- ответчик является законным владельцем (арендатором) земельного участка площадью 471 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 02 010:0248, расположенного по адресу г.Краснодар, ул.Стасова, 165/1, и земельного участка площадью 905 кв.м. с кадастровым номером на основании договора аренды земельного участка от 15.09.2003г. N 4300011242 и дополнительных соглашений к нему (т.1, л.д.67-76, 89).

Приобщенное к материалам дела уведомление администрации муниципального образования г.Краснодар, согласно которому договор аренды на новый срок продлеваться не будет (т.1, л.д.17), не позволяет квалифицировать осуществляемое ответчиком владение земельным участком как незаконное.

С прекращением срока договора аренды развитие договорных отношений, возникших из договора аренды, не может быть признано завершенным.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, до исполнения арендатором обязанности по возращению арендованного имущества арендодателю, владение арендатора, начавшееся по воле арендодателя и на основании его права как законное, продолжает оставаться законным. На законность владения арендатора в данной ситуации указывают:

- норма пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, установившая возобновление договор аренды на неопределенный срок после окончания срока действия договора,

- норма части 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, согласно которой если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку законодатель в данном случае прямо указывает на право получения арендной платы, а не неосновательного обогащения, указанное обстоятельство характеризует владения арендатора как законное, в том числе после окончания срока договора аренды.

При этом земельный участок площадью 471 кв.м. предоставлен ответчику именно для целей строительства информационного центра - соглашение от 16.10.2007г. N 1249 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.09.2003г. N 4300011242 (т.1, л.д.67).

Согласно акту N 862-д обследования земельного участка, составленного департаментом собственности и городских земель 08 октября 2008 г., земельный участок площадью 471 кв.м., расположенный по адресу г.Краснодар, ул.Стасова, 165/1, предоставленный ООО "Компит", по периметру огражден металлическим забором. В границах участка, как следует из акта, расположен спорный объект (т.1, л.д.64).

Обосновывая выбранный способ защиты, истец и третье лицо с самостоятельными требованиями представили суду письма арендаторов по договорам аренды, заключенным с обществом "Арт-Строй" - собственником нежилых помещений в здании по адресу г.Краснодар, Карасунский округ, ул.м.Стасова, 165. (т.1, л.д.46-49).

Между тем права ответчика установлено на обособленный земельный участок, предоставленный именно для целей строительства.

Поскольку участок, на котором ответчиком велось строительство, сформирован как обособленный объект оборота, невозможность его использования истцом и третьим лицом для максимально удобного подъезда к объекту, принадлежащего третьему лицу, негаторного нарушения со стороны ответчика, как верно указал суд первой инстанции, не образует.

В судебном заседании суд с участием сторон исследовал геодезическую съемку (т.2, л.д.43), установил, что пристройка к зданию третьего лица действительно возведена третьим лицом со стороны въезда. Из расположения данной пристройки следует, что в ее отсутствие проезд был более широким. Возведение ООО "Арт-Строй" пристройки к зданию торгового центра отражено также в письме МУ "Градостроительная инспекция г.Краснодара" о результатах проверки от 20.11.2007г. (т.2, л.д.71). Возведя данную пристройку, третье лицо своей волей затруднило подъезд к торговому центру.

При таких обстоятельствах удовлетворение Краснодарским краевым судом заявления о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства администрации МО город Краснодар о выдаче разрешения ООО "Компит" на строительство информационного центра от 25 апреля 2008 г. N RU23306000-672-р не является основанием для удовлетворения негаторного иска.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 4 июня 2009 года по делу N А32-5912/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко