Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2009 г. N 15АП-4687/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-25934/2008

14 августа 2009 г.

15АП-4687/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.

при участии:

от истца - директора Евтухова А.В., Приваловой Т.В. по доверенности от 19.02.2009, Бурлова В.С. по доверенности от 19.02.2009,

от третьих лиц:

Бочаровой Е.А. (паспорт), Пауновой М.П. (паспорт), Осташова В.А. (паспорт), Орлова В.Е. по доверенности от 02.05.2007 (от Аксеновой Г.Н.), по доверенности от 21.05.2007 (от Херман Т.С.), по доверенности от 15.05.2007 (от Щербань И.В.), по доверенности от 18.05.2007 (от Алиева А.Д.О.), по доверенности от 21.05.2007 (от Волынщиковой Н.П.), по доверенности от 23.05.2007 (от Бочаровой Е.А.), по доверенности от 21.05.2007 (от Осташова В.А.), по доверенности от 21.05.2007 (от Пауновой М.П.),

Аксенов Р.А. по доверенности от 15.05.2007 (от Аксеновой Г.Н.),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МегаСтрой"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009 по делу N А53-25934/2008

принятое в составе судьи Корха С.Э.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "МЕГА Строй", г.Ростов-на-Дону

к закрытому акционерному обществу "Интерстройкорд", г.Ростов-на-Дону

при участии третьих лиц:

Управления Федеральной регистрационной службы Ростовской области, г.Ростов-на-Дону,

Фонда имущества Ростовской области, г.Ростов-на-Дону

Пауновой Марии Петровны, г.Ростов-на-Дону

Осташова Вячеслава Анатольевича, г.Ростов-на-Дону

Аксеновой Галины Николаевны, г.Каменск-Шахтинский

Алиева Аляддина Джанат Оглы, г.Ростов-на-Дону

Щербань Игоря Васильевича, г.Ростов-на-Дону

Херман Татьяны Сергеевны, г.Ростов-на-Дону

Бочаровой Екатерины Александровны, г.Новочеркасск

Волынщиковой Натальи Петровны, г.Ростов-на-Дону

о понуждении к государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "МЕГА Строй" (далее - ООО "МЕГА Строй") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Интерстройкорд" (далее - ООО "Интерстройкорд") о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности за ООО "МЕГА Строй" на жилой дом (в стадии незавершенного строительства), площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20.

Исковые требования мотивированы тем, что по итогам проведенного Фондом имущества Ростовской области аукциона 25.12.2006г. на право заключения договора купли-продажи имущества, между ЗАО "Интерстройкорд" и ООО "МЕГА Строй" был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома (в стадии незавершенного строительства) от 26.12.2006г. N 7398/03. До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности не произведена. На обращение истца ответчик указал, что в распоряжении конкурсного управляющего отсутствуют истребуемые документы, в том числе подлинник технического паспорта, кадастрового плана на земельный участок, документы удостоверяющие право пользования земельным участком, кроме того, объект вторично выставлен на продажу, торги назначены на 22.12.2008г. Иск заявлен на основании ст.ст.131, п.3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009 в иске отказано по тем основаниям, что при рассмотрении дела N А53-4721/200/-С2-11 по иску ООО "МЕГА Строй" о признании права собственности на спорный объект недвижимости судами апелляционной и кассационной инстанций установлена нелегитимность договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.12.2006 г.

ООО "МЕГА Строй" обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009г. в установленном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке, просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ст.ст.13,16) и Федерального закона N229-ФЗ от 02.10.2007г. "Об исполнительном производстве" (ст.66) допускается одновременная подача заявлений на государственную регистрацию права собственности и перехода права к иному лицу, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Однако, на момент заключения договора купли-продажи от 26.12.2006 г. действовал Федеральный закон N 119-ФЗ от 21.07.1997г. "Об исполнительном производстве", который не предусматривал регистрацию права собственности на основании заявления судебного пристава-исполнителя, в связи с чем, регистрация права собственности на спорный объект не производилась. При вынесении решения суд необоснованно сослался на п.17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.01.2001г. N 59, поскольку спорный объект продавался не в рамках исполнительного производства, а в рамках процедуры банкротства на основании решения собрания кредиторов ЗАО "Интерстройкорд". Торги проведены в соответствии со ст.ст. 110,111 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002г. "О несостоятельности (банкротстве)", результаты торгов никем не оспорены. Истцу не было известно об отсутствии государственной регистрации права собственности на спорный объект на момент проведения торгов, внеся задаток и приняв участие в торгах, истец, в силу прямого указания закона, не имел возможности отказаться от подписания протокола и договора купли-продажи. Обязательства по договору исполнены, объект был принят по акту приема-передачи, денежные средства в размере 13000000 были уплачены. Учитывая, что на момент рассмотрения спора право собственности на спорный объект зарегистрировано за продавцом, заключенный договор купли-продажи исполнен сторонами, препятствий для государственной регистрации перехода права к истцу на спорное имущество нем имеется. Факт уклонения ответчика от регистрации перехода права подтверждается его отзывом на иск и действиями по выставлению объекта на новые торги.

В судебном заседании представитель истца апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, просил отменить решение суда, иск удовлетворить.

Третьи лица и их представители апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснили, что сделка, на которой основаны требования истца, признана недействительной также вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от 02.02.2009г. Кроме того, судом общей юрисдикции измена ранее принятая обеспечительная мера в виде ареста имущества и установлена новая мера в виде запрета ЗАО "Интерстройкорд" реализовывать спорное имущество, за исключением реализации на торгах, что препятствует совершению действий по регистрации перехода права.

ЗАО "Интерстройкорд", Управление Федеральной регистрационной службы Ростовской области, Фонд имущества Ростовской области в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили. В соответствии с п.3,5 ст.156, ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства в соответствии ос ст.ст. 121-123 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.1993г. в соответствии с Постановлением Главы Администрации г.Ростова-на-Дону N 395 на ЗАО "Интерстройкорд" были возложены функции заказчика по разработке проекта комплексной реконструкции квартала в границах ул. Тургеневская - пер. Островского - Соляной спуск. 17.01.2005 г. Администрацией г. Ростова-на-Дону было издано постановление о продлении срока выполнения работ по завершению проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями на ранее предоставленном земельном участке. ЗАО "Интерстройкорд" было получено разрешение за N5730-2 на производство строительных работ объекта капитального строительства - 9-ти этажного 24-квартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и автостоянкой. Третьими лицами - Пауновой М.П., Осташовым В.А., Аксеновой Г.Н,, Алиевым А.Д.О., Волынщиковой Н.П., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочаровой Е.А. с ЗАО "Интерстройкорд" были заключены договоры о долевом строительстве квартир. В связи с открытием конкурсного производства строительство объекта было приостановлено.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.09.2007 г. с ЗАО "Интерстройкорд" в пользу Пауновой М.П., Осташова В.А., Аксеновой Г.Н., Алиева А.Д., Волынщиковой Н.П., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочаровой Е.А. взысканы денежные суммы, внесенные по договорам о долевом участии в строительстве, неустойка и компенсация морального вреда.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2005 по делу N А53-7398/2005-С2-7 ЗАО "Интерстройкорд" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и передал его на торги.

Специализированная организация - Фонд имущества г. Ростова-на-Дону 25.12.2006 провела торги, победителем которых стало ООО "МЕГА Строй", о чем составлен протокол N 2. Должник и общество на основании результата торгов 26.12.2006 заключили договор N 7398/03 купли-продажи незавершенного строительства. Согласно условиям договора должник передал обществу в собственность жилой дом, находящийся в стадии незавершенного строительства, площадью 977 кв. м, литера А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, общество приняло и оплатило указанное недвижимое имущество на общую сумму 13000000 руб.

По смыслу статей 551, 209, 235 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю возможен, если продавец является собственником имущества (или уполномоченным собственником лицом). Следовательно, при рассмотрении заявленных требований следует установить существование права продавца и дать оценку договору купли-продажи, представленному покупателем в качестве основания перехода права собственности.

Согласно статье 4 Закона о государственной регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона. Однако при переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 Закона.

Решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону от 02.02.2009г. по делу N 2-82/09 отказано в удовлетворении иска ООО "МЕГА Строй" к ЗАО "Интерствройкорд", Пауновой М.П., Осташеву В.А., Аксеновой Г.Н., Алиеву А.Д.О., Волынщиковой Н.П., Щербань И.В., Херман Т.С., Бочаровой Е.А. об исключении из описи и освобождении от ареста жилого дома (в стадии незавершенного строительства) площадью 977 кв.м. литер "А", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул.Тургеневская, 20 и отменено приостановление реализации жилого дома. Суд общей юрисдикции установил, что в силу ст.ст. 166,167,168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожный договор купли-продажи от 26.12.2006г. не повлек за собой возникновения у ООО "МЕГА Строй" прав спорное имущество.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2009г., оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2008 г. по делу N А53-4721/2008-С2-11 установлено, что право на незавершенный строительством объект за продавцом имущества не зарегистрировано в установленном законом порядке и это право не могло перейти к ООО "МЕГА Строй" по договору купли-продажи.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу указанной правовой нормы основанием для удовлетворения требования о государственной регистрации может служить только необоснованное уклонение стороны от государственной регистрации, то есть ее противоправное поведение.

Согласно выписке из ЕГРП от 05.02.2009г. N 01/057/2009-308 право собственности на спорный объект зарегистрировано за ЗАО "Интерстройкорд", однако 12.05.2008 и 20.10.2008г. зарегистрированы ограничения (обременения) в виде ареста и запрета на его отчуждение.

В материалах дела отсутствуют доказательства принятия истцом мер к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект и, соответственно, уклонения ответчика до декабря 2008 г.

Требование истца о предоставлении документов необходимых для целей государственной регистрации (письмо N 43 от 15.12.2008г. (л.д. 47 т.1)) направлено ответчику после введения обеспечительных мер, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации перехода права.

При таких обстоятельствах в действия ответчика суд не усматривает необоснованного (противоправного) уклонения от государственной регистрации в смысле пункта 3 статьи 551 ГК РФ, которое может служить основанием для принятия судом решения о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.

Поскольку спорное имущество не было зарегистрировано за продавцом - ЗАО "Интерстройкорд" и недействительность заключенного с истцом договора купли-продажи от 26.12.2006г. N 7398/03 установлена вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда и суда общей юрисдикции, предъявление иска ООО "МЕГА Строй" о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект на основании указанного договора, свидетельствует о ненадлежащем способе защиты.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения исковых требований о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности за ООО "МЕГА Строй" на жилой дом (в стадии незавершенного строительства), площадью 977 кв.м., литер А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, отсутствуют.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.04.2009 по делу N А53-25934/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе