Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2009 г. N 15АП-6020/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-1174/2009

20 августа 2009 г.

15АП-6020/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии: от истца: представитель по доверенности Мотовилина Вера Петровна

от ответчиков: не явились, извещены;

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества АК "АЛРОСА"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2009 г. по делу N А53-1174/2009 (судья Икрянова Е.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дубравное"

к ответчикам Администрации Цимлянского района Ростовской области, закрытому акционерному обществу АК "АЛРОСА"

о признании права собственности на объект незавершенного строительства жилое помещение, литер А, площадью 80,6 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Цимлянский район, п. Дубравный, ул. Красноярская, 26

по встречному иску закрытого акционерного общества АК "АЛРОСА"

к Администрации Цимлянского района Ростовской области, обществу с ограниченной ответственностью "Дубравное"

о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства жилое помещение, литер А, площадью 80,6 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Цимлянский район, п. Дубравный, ул. Красноярская, 26

при участии третьих лиц Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрации Красноярского сельского поселения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дубравное" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к ответчикам Администрации Цимлянского района Ростовской области (далее администрация) и закрытому акционерному обществу акционерная компания "АЛРОСА" (далее ЗАО АК "АЛРОСА", компания) о признании права собственности на объект незавершенного строительства (18% готовности) жилое помещение, литер А, площадью 80,6 кв.м., находящийся по адресу: Ростовская область, Цимлянский район, п. Дубравный, ул. Красноярская, 26.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ростовской области, Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Администрация Красноярского сельского поселения.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на положения ст.222 Гражданского кодекса РФ. Указывает на то, что администрацией предоставлен в аренду земельный участок для строительства комплекса коттеджного жилья; проведено межевание земель, утвержден чертеж границ земельного участка, согласован проект строительства комплекса, получено разрешение на производство строительно-монтажных работ и инженерных сетей. Возведенное строение, находящееся в стадии незавершенного строительства (18% готовности), соответствует действующим нормам и правилам.

Определением от 17 марта 2009 г. приняты встречные исковые требования ЗАО АК "АЛРОСА" о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства (18% готовности) жилое помещение, литер А, площадью 80,6 кв.м., находящийся по адресу: Ростовская область, Цимлянский район, п. Дубравный, ул. Красноярская, 26 (т. 3, л.д. 133-136).

В заявлении ЗАО АК "АЛРОСА" указано на необоснованность исковых требований общества в связи с тем, спорный объект построен на средства компании. В 1992 году АК "АЛРОСА" по программе переселения пенсионеров с северных территорий начало строительство коттеджного микрорайона в поселке Дубравый., был заключен договор о совместной хозяйственной деятельности, заказан генеральный план развития поселка. С1993г. по 1998 г. было проведено строительство жилья и инженерных сетей. В январе 2004 года компания заключила договор купли-продажи с обществом, который не был зарегистрирован в установленном порядке. Договорные обязательства обществом не исполнялись. Данный договор был расторгнут соглашением о применении последствий недействительности договора купли-продажи от 14.09.2006г. Компания заключила с Администрацией Красноярского сельского поселения Цимлянского района договор аренды указанного земельного участка. Было проведено межевание, согласование и утверждение границ земельных участков, адресация объектов незавершенного строительства (т.2, л.д. 16-17).

В отзыве на исковое заявление Администрация Цимлянского района РО указала на то, что она является ненадлежащим ответчиком, претензий на спорное имущество не имеет, в реестре муниципального имущества объект незавершенного строительства не значится (т. 1, л.д. 75).

Администрация Цимлянского района Ростовской области также указала: администрация Красноярского сельского поселения Цимлянского района подписала договор аренды земельного участка с ЗАО АК "АЛРОСА" сроком на 1 год. Договор зарегистрирован не был. Администрация Красноярского сельского поселения не имела полномочий на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к государственной собственности (т. 4, л.д. 49-51).

Администрация Красноярского сельского поселения дала по делу следующие пояснения. Договор аренды с обществом "Дубравное" не заключался, арендная плата обществом не вносилась. В 2006 году с АК "АЛРОСА" был заключен договор аренды земельного участка с погашением арендной платы с 13.11.2003г. по 14.06.2006г. За счет компании проведена адресация объектов незавершенного строительства, сформирован земельный участок. Постановлениями главы Цимлянского района были утверждены границы земельных участков (т. 1, л.д. 69).

ООО "Дубравное" дополнительно указало на то, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие строительство объектов незавершенного строительства своими силами, - платежные поручения, акты о приемке выполненных работ. Были заключены договоры на долевое участие в инвестировании строительства коттеджного поселка Дубравный (т. 4, л.д. 1-2).

Решением суда от 04 июня 2009 г. в удовлетворении исковых и встречных требованиях отказано. Суд пришел к выводу, что оснований для признания права собственности ни у ООО "Дубравное", ни у ЗАО АК "АЛРОСА" не имеется ввиду отсутствия у данных лиц на момент принятия решения прав на земельный участок, находящийся под самовольной постройкой.

ЗАО АК "АЛРОСА", не согласившись с принятым судебным актом, обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В жалобе компания просит решение суда отменить, требования ЗАО АК "АЛРОСА" удовлетворить. Полагает, что в материалы дела представлено достаточно доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.

ЗАО АК "АЛРОСА" ходатайствовало о приостановлении производства по делу, со ссылкой на то, что обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о понуждении к заключению договора аренды.

Данное ходатайство судом отклонено. Решение по делу о понуждении к заключению договора аренды не может повлиять на выводы апелляционного суда применительно к оспариваемому судебному акту, поскольку на момент его принятия данных обстоятельств не существовало.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества "Дубравное" просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данная норма являются общей. В специальной норме, посвященной возникновению права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации), установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поэтому для приобретения права собственности на объект недвижимого имущества надлежит соблюсти законы и иные правовые акты, регламентирующие порядок создания объекта недвижимого имущества. Объектом гражданского права недвижимое имущество становится с момента государственной регистрации. Однако для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется представить документы, подтверждающие факт его создания, причем если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, требуется также представить документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, установленные законом требования к возникновению объекта недвижимости в смысле объекта гражданских прав ни обществом, ни компанией не соблюдены, объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен.

Таким образом, в рамках настоящего дела общество и компания претендует на легализацию последствий правонарушения в виде возведения самовольной постройки.

Суд первой инстанции пришел к верному выводы, согласно которому заявленные требования общества и компании удовлетворению не подлежит.

Являясь правонарушением, самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в ст.222 ГК РФ обстоятельств.

Согласно положениям ст. 222 ГК РФ наличие вещного титула в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки, при этом его наличие достаточным основанием для легализации самовольной постройки не является.

Буквальный текст действующей редакции ст.222 ГК РФ обусловливает признание права собственности на самовольную постройку исключительно наличием у претендующего на узаконение постройки лица вещного права на земельный участок. Судебная практика в ряде случаев не отрицает возможности узаконения самовольной постройки на основе арендного права самозастройщика, если целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование предусматривают возможность возведения на земельном участке объектов капитального строительства (поскольку при предоставлении под капитальное строительство земельного участка собственник выражает свою волю на прекращение использования соответствующего земельного участка).

Материалы дела не позволяют установить наличия у общества либо компании титула относительно земельного участка, на котором расположен спорный объект.

ЗАО АК "АЛРОСА" в материалы дела предоставлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.09.2006 N 12 общей площадью 271 000 кв. м, в кадастровом квартале 61:41:03 04 01, расположенный по адресу: Ростовская область, Цимлянский район, западнее поселка Дубравный, по обе стороны автодороги "Шахты-Цимлянск", сроком с 15.06.2006 г. по 14.06.2007 г. Ссылки на п.2 ст. 425 ГК РФ данный договор не содержит, срок в нем указан четко и составляет один года. Также представлен договор N 12 относительно того же земельного участка, зарегистрированный согласно штампу компании за тем же номером, датированный 15.06.2006г. сроком с 15.06.2006 г. по 14.06.2007 г. (т.2, л.д.21, 49).

Осуществив анализ данных документов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды, в связи с нарушением требования закона о регистрации договора аренды недвижимости, и отсутствии у компании титула арендатора относительно земельного участка. Поскольку срок договора составляет 1 год, исключение из общего правила, требующего регистрации договора, установленное п.2 ст.26 ЗК РФ, применению не подлежит.

При таких обстоятельствах все иные условия узаконения самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ, правового значения не имеют, поскольку они подлежат обсуждению только при установлении наличия первого условия - титула относительно земельного участка.

При устранении данного недостатка лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с новым иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 ГК РФ.

Оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось, суд обосновано отказал в иске. Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2009 г. по делу N А53-1174/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина