Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2009 г. N 15АП-3769/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-22806/2008

19 августа 2009 г.

15АП-3769/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2009 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Радуга"

на решение Арбитражного суда Ростовской области ( судья Атрохова Т.И.)

от 30 марта 2009 г. по делу N А53-22806/2008

по иску Товарищества собственников жилья "Радуга"

к ответчику Пашиной Наталье Сергеевне,

о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Товарищество собственников жилья "Радуга" (г.Ростов-на-Дону) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пашиной Наталье Сергеевне о взыскании 36000 рублей задолженности по арендной плате за май и июнь 2008 года, 3250 рублей задолженности по коммунальным платежам, неустойку в размере 5832 рубля и расходы по оплате государственной пошлины в размере 1670 рублей, а также 42 рубля 50 копеек за копирование документов.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель Пашина Н.С. не оплатила задолженность по договору аренды от 1 марта 2009 года.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 марта 2009 года в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды не являются заключенным, поскольку отсутствует акт передачи имущества. Кроме того, суд сослался на то обстоятельство, что распоряжением государственного инспектора пожарной охраны приостановлено использования указанного помещения, в связи с чем помещение передано в технически несправном состоянии.

Не согласившись с указанным судебным актом, товарищество собственников жилья "Радуга" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, его иск удовлетворить. Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда и указывает, что Пашина Н.С. пользовалась арендованным помещением. Акт приема-передачи составлялся, был передан Пашиной Н.С., однако она его не вернула. В связи с чем заявитель полагает, что арендатор обязан уплатить арендную плату.

В судебное заседание апелляционного суда стороны не явились. Апелляционный суд неоднократно направлял судебные извещения по двум из адресов ответчика, имеющимся в деле, однако ответчик в судебное заседание не явилась. Ответчик считается извещенным о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в порядке пункта 2 и 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционный суд учитывает то обстоятельство, что, подав отзыв на апелляционную жалобу, ответчик, проживающая в городе Ростове-на-Дону, имела реальную возможность узнать о судебном заседании как при личной явке в суд, так и по телефону, так и на официальном сайте суда.

В связи с изложенным дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что после принятия искового заявления к производству суда Пашина Н.С. прекратила статус предпринимателя, не влияет на вопрос подведомственности спора арбитражному суду.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 1 марта 2008 года между предпринимателем Пашиной Натальей Сергеевной и товариществом собственников жилья "Радуга" был заключен договора аренды нежилого помещения. Согласно указанному договору арендатор Пашина Н.С. получает в аренду сроком до 31 декабря 2008 года нежилое помещение общей площадью 150 кв.метров под офис и сборку рекламных конструкций. Сумма арендной платы установлена в размере 18000 рублей в месяц. Договором установлена неустойка на случай просрочки уплаты арендной платы в размере 0,1 процент от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Согласно пункту 6 арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги (отопление, электроэнергию, воду, вывоз мусора).

Указанный договор заключен сроком менее одного года, а, следовательно, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента подписания сторонами ( пункт 1 статьи 609, пункт 2 статьи 651, пункт 1 статьи 433, пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что указанный договор считается незаключенным в связи с отсутствием акта приема-передачи имущества.

Ссылка суда на пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса, согласно которому, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, неверна. Указанная норма касается действительности реальных договоров, которые считаются заключенными в момент традиции (передачи) вещи. Однако договор аренды по своей правовой природе является консенсуальным и считается заключенным с момента совпадения воль сторон договора в установленной законом форме.

Необходимость подписания акта приема-передачи при заключении договора аренды здания (сооружения), установленная статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не влияет на вопрос заключенности договора, а лишь устанавливает правовые последствия распределения бремени доказывания надлежащего исполнения в части передачи здания. Арендатор с момента заключения договора не заявлял о том, что имущество ему не передано, не истребовал его и не расторгал договор по этому основанию. Факт исполнения арендодателем обязанности по передаче имущества объективно подтверждается материалами дела.

Так, арендатор производил оплату за март и апрель 2008 года. Кроме того, из материалов административного дела N 5-209/08 в отношении Пашиной Н.С., рассмотренного Ворошиловским районным судом города Ростова-на-Дону, следует, что предприниматель Пашина Н.С. получила арендованное нежилое помещение и использовала его для ведения предпринимательской деятельности. Так в протоколе, составленном инспектором государственного пожарного надзора 2 июня 2008 года, Пашина Н.С. собственноручно указывает: " Данное помещение получили в таком виде, деятельность только началась, на выполнение ранее необходимых мероприятий по ПБ не имели финансовой возможности, в ближайшее время устраним".

Положения статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности подтвердить факт передачи объекта аренды арендатору иными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества. При таких обстоятельствах факт получения арендованного имущества Пашиной Н.С. во владение апелляционный суд считает установленным. Пашина Н.С. не представила доказательств того, что владение арендованным помещением она получила позже даты заключения договора аренды.

1 июня 2008 года предприниматель Пашина Н.С. направила товариществу собственников жилья "Радуга" уведомление о расторжении договора аренды с 1 июля 2008 года (л.д.25). Согласно пункту 7 договора аренды стороны могут расторгнуть договор аренды, уведомив друг друга в письменной форме не менее чем за месяц до расторжения договора. Данный пункт договора не противоречит пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что она не имела возможности использовать помещение ввиду протокола о временном запрете деятельности.

Действительно в материалах дела имеется копия протокола N 3 от 2 июня 2009 года о временном запрете деятельности, составленный начальником Ворошиловского отделения государственного противопожарного надзора (л.д.37). Постановлением Ворошиловского районного суда от 9 июня 2009 года Пашиной Н.С. назначено административное наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 30 суток. Постановление обжаловано не было.

Однако указанный протокол и постановление суда не могут служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

Согласно части 1 статьи 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение тветственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах их компетенции.

Поскольку арендатор уполномочен владеть и пользоваться имуществом, именно он обязан обеспечить соблюдение норм пожарной безопасности, поскольку является законным владельцем имущества. Допустимость привлечения арендатора к ответственности за нарушение правил пожарной безопасности и его обязанность соблюдать правила пожарной безопасности признана и судебной практикой ( Ответ на вопрос 14 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2006 года, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 ноября 2006 года N Ф08-5914/2006-2464А). Кроме того, значительная часть нарушений, указанных в протоколе относится к собственным нарушениям арендатора и никоим образом не может быть поставлена в вину арендодателю:

- работник, ответственный за соблюдение противопожарного режима на территории и в помещениях не прошел обучение пожарно-техническому минимуму,

- не разработана и не изучена с работниками и обслуживающим персоналом инструкция о мерах пожарной безопасности,

- с работниками и обслуживающим персоналом не проведены инструктажи о мерах пожарной безопасности под роспись с специальном журнале,

- помещения не укомплектованы первичными средствами пожаротушения,

- в помещениях отсутствует план-схема эвакуации людей в случае возникновения пожара,

- возле телефона и на видных местах не вывешены таблички с указанием номера телефона пожарной охраны,

- дверки эвакуационного выхода в дневное время закрыты на замок,

- допускается хранение материалов непосредственно на путях эвакуации из помещений.

В отношении нарушения пункта 52 Правил пожарной безопасности - двери на путях эвакуации выполнены открывающимися не по направлению выхода из помещения, апелляционный суд пришел к выводу, что нарушение указанного пункта не может привести к явной и непосредственной угрозе жизни людей. Более того, вопрос об ответственности зависит от времени создания здания с установленными дверьми. Норма об открывании дверей по ходу эвакуации появилась только в пункте 1.3.3.2 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации, утвержденных приказом МВД России от 14 декабря 1993 года N 536, введенных в действие с 31 января 1994 года. Поэтому если двери на эвакуационных путях выполнены не по ходу эвакуации до 31 января 1994 года, в силу правил пункта 12 Правил, утвержденных приказом МВД России от 23 ноября 1998 года N 769 и пункта 56 Инструкции, утвержденной приказом МЧС от 17 марта 2003 года N 132, не позволяющих применять вновь принятые нормативы к ранее построенным зданиям, и устанавливающих необходимость приведения в соответствие с вновь принятыми нормативами при изменении функционального назначения, капитальном ремонте, реконструкции, расширении и техническом перевооружении зданий или отдельных помещений, сооружений, иных объектов.

Относительно нарушений:

- в помещениях не проведены замеры сопротивления изоляции электропроводки,

- электрические светильники в помещениях не закрыты защитными колпаками,

- допускается эксплуатация неисправных электрических розеток,

- соединения жил электропроводов выполнены не в соединительных (разветвленных) коробках,

- электрическая проводка в помещениях выполнена на скрутках, апелляционный суд находит, что указанные нарушения могли быть устранены арендатором в рамках выполнения возложенной на него обязанности по текущему ремонту помещения, необходимого для нормальной его эксплуатации (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, из имеющего в деле заключения Центра лабораторного анализа и технических измерений по Ростовской области ( л.д.58-66) следует, что электрооборудование удовлетворяет требования Правил эксплуатации электроустановок.

Относительно отсутствия сертификата пожарной безопасности на подвесной потолок, установленного пункта 6.26 СНИП 21-01-97, апелляционный суд отмечает, что указанный СНИП принят постановлением Минстроя Российской Федерации от 13.02.1997 года N 18-7. Указанный акт не прошел государственную регистрацию в Министерстве юстиции России и не опубликован официально, а потому в силу части 7 ст.20 Федерального закона "О пожарной безопасности" и пунктов 8-10 Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1996 года N 763 применению не подлежит.

Относительно отсутствия в помещении установок автоматической пожарной сигнализации, предусмотренных пунктом 3 Норм пожарной безопасности 110-03, утвержденных приказом МЧС Российской Федерации от 18 июня 2003 года N 315, апелляционный суд отмечает, что для жилых зданий обязательность установок такой сигнализации предусмотрена для двух видов таких зданий ( пункт 6 таблицы 1): общежития, специализированные жилые дома для инвалидов и престарелых, жилые здания высотой более 28 метров. Жилой дом по улице Нариманова,72/1, в котором находится арендованное нежилое помещение, под указанные критерии не попадает.

То обстоятельство, что арендатор не обжаловала соответствующие протокол и постановление, не могут быть поставлены в вину арендодателю.

При таких обстоятельствах при разумной и добросовестном отношении по выполнению обязанностей по соблюдению норм противопожарной безопасности в рамках нормальной хозяйственной эксплуатации помещения арендатор имела возможность предотвратить наступление неблагоприятных для себя последствий.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что до заключения договора, действуя разумно и добросовестно, Пашина Н.С. могла осмотреть помещение и принять решение о заключении договора. Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Все названные недостатки ( кроме тех, за которые отвечает арендатор) могли быть обнаружены при простом визуальном осмотре.

Поскольку договор аренды расторгнут с 1 июля 2008 года на основании права, предоставленного пунктом 5 договора, и ответчик не доказала, что возвратила арендованное имущество ранее указанной даты, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязана произвести оплату за июнь 2009 года.

При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от обязанности уплатить арендную плату апелляционный суд не усматривает.

Истец испрашивает задолженность по арендной плате за май и июнь 2008 года в размере 36000 рублей. Доказательств уплаты арендной платы за указанные месяцы ответчик не предоставила, поэтому в указанной части иск подлежит удовлетворению.

Также подтвержденными документально являются расходы по копированию документов (л.д.10-11) для данного дела в сумме 42 рубля 50 копеек, поэтому они подлежат присуждению.

Истец также испрашивает присуждение неустойки в размере 5832 рублей за просрочки платежей арендной платы по договору за период с 1 марта 2008 года по 1 ноября 2008 года. Согласно пункту 5 договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 процента от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. Ответчик правильность расчета не оспорил, конррасчета не представил. Апелляционный суд принимает представленный истцом расчет как арифметически верный ( л.д.6) и присуждает испрашиваемую сумму. Хотя в договоре и установлен размер неустойки, который в три раза превосходит ставку банковского рефинансирования, однако в суде первой инстанции ответчик не заявляла о явной несоразмерности таковой неустойки и не представила соответствующих доказательств. Явной несоразмерности по смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не установил. Кроме того, при отсутствии соответствующего заявления, сделанного арбитражному суду первой инстанции, по смыслу разъяснения, данного в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" апелляционный суд не вправе по собственной инициативе снижать размер неустойки.

Относительно требования об оплате коммунальных платежей апелляционный суд отмечает, что согласно пункту 6 договора аренды арендодатель самостоятельно оплачивает коммунальные услуги (отопление, электроэнергию, воду, мусор), используемые в арендуемом помещении.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, соответствующие расходы фактически нес арендодатель. Доказательств того, что Пашина Н.С. самостоятельно оплачивала коммунальные услуги, указанные в пункте 6 договора аренды, заключив соответствующие договоры с соответствующими коммунальными организациями, ответчик не представила. Таким образом, соответствующая часть расходов была понесена непосредственно товариществом собственников жилья, а соответственно у арендатора Пашиной Н.С. возникло неосновательное обогащение в виде неосновательного сбережения ( пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащая правовая квалификация является обязанностью суда, апелляционный суд находит, что соответствующие расходы истца надлежит взыскать с ответчика как неосновательное обогащение.

Согласно счету N 3 от 10 апреля 2008 года, N 4 от 16 мая 2008 года и N 5 от 27 мая 2008 года, N 6а от 2 июня 2008 года, N 7 от 5 августа 2008 года истец испрашивает 3250 рублей 30 копеек за коммунальные платежи. Однако из указанной суммы подлежат исключению суммы за уборку территории. Уборка территории подразумевает выполнение работ вне арендуемого помещения и не может быть отнесена на арендатора, если такое условие не предусмотрено в договоре. Соответственно из счета N 6а исключается сумма 250 рублей, из счета N 3 - 500 рублей, из счета N 5 - 250 рублей. Таким образом, из испрашиваемой суммы надлежит вычесть 1000 рублей за уборку территории. Таким образом, по коммунальным платежам надлежит присудить за вычетом названной суммы 2250 рублей.

Поскольку арбитражный суд первой инстанции неправильно применил материальный закон, решение арбитражного суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении иска.

По испрашиваемой к присуждению сумме 45124 руб.80 коп. надлежало уплатить государственную пошлину в размере 1804 рубля 99 копеек. При обращении в суд истец уплатил 1570 рублей.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает расходы по уплате государственной пошлины пропорционально присужденной сумме, довзыскав государственную пошлину с ответчика в доход федерального бюджета.

Также в суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о взыскании расходов на представителя по данному делу. Суду представлен договор поручения на оказание юридической помощи, ордер адвоката, квитанция к приходному ордеру. Копии указанных документов были направлены ответчику. Размер испрашиваемой суммы 2000 рублей не может считаться явно несоразмерным и подтвержден документально, а поэтому апелляционный суд взыскивает с ответчика 2000 рублей указанных судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 марта 2009 года по делу А53-22806/2008 отменить и принять новый судебный акт.

Взыскать с Пашиной Натальи Сергеевны, 12 октября 1982 года рождения, уроженки города Ростова-на-Дону, в пользу товарищества собственников жилья "Радуга" 36000 рублей задолженности по арендной плате, 2250 рублей 30 копеек задолженности по коммунальным платежам, 5832 рубля неустойки, судебных расходов по оплате услуг представителя и копированию документов 2042 рубля 50 копеек, а всего 46124 (сорок шесть тысяч сто двадцать четыре) рубля 80 копеек.

Взыскать с Пашиной Натальи Сергеевны в пользу товарищества собственников жилья "Радуга" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2547 (две тысячи пятьсот сорок семь) рублей 90 копеек.

Взыскать с Пашиной Натальи Сергеевны в доход федерального бюджета 195 (сто девяносто пять) рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Х.Тимченко О.Г.Ломидзе