Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2009 г. N 15АП-6346/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-22015/2006-31/487-2007-48/441

02 сентября 2009 г.

15АП-6346/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Скопинов В.В., доверенность от 03.03.2009г.;

от ответчика: не явился, извещен; от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Ален Констракшн"

и Администрации муниципального образования г. Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 июня 2009 г. по делу N А32-22015/2006-31/487-2007-48/441

(судья Садовников А.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ален Констракшн"

к ответчику Администрации муниципального образования г. Геленджик

о признании права собственности

и по встречному иску Администрации муниципального образования г. Геленджик

к обществу с ограниченной ответственностью "Ален Констракшн"

о признании права муниципальной собственности

при участии третьих лиц Департамента строительства Ханты-Мансийского автономного округа, ГКП КК "Геленджикское ДРСУ", Симона Станислава Станиславовича

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ален Констракшн" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику Администрации муниципального образования г. Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности общества на недостроенный 9-ти этажный 72-х квартирный жилой дом площадью застройки 586,2 кв.м. на земельном участке 0,57 га в микрорайоне "Северный" города Геленджика Краснодарского края, в составе квартир, указанных в уточненных исковых требованиях (т.3, л.д.16). Нормативное обоснование заявленных требований усматривает в положениях ст. 222 ГК РФ. В то же время, указывает, что жилой дом строился на отведенном земельном участке и формально не мог являться самовольной постройкой.

Администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик заявлен встречный иск о признании права муниципальной собственности на квартиры: N 2 общей площадью 37,9 кв. м., в том числе жилой 18,8 кв. м., N 5 общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой 37,7 кв. м., N 6 общей площадью 37,7 кв. м., в том числе жилой 18,9 кв. м., N 12 общей площадью 64,7 кв. м., в том числе жилой 38,1 кв. м.; N 19 общей площадью 53,1 кв. м., в том числе жилой 32,3 кв. м., N 24 общей площадью 64,6 кв. м., в том числе жилой 38,5 кв. м., N 28 общей площадью 66,4 кв. м. том числе жилой 38,3 кв. м., N 30 общей площадью 38,0 кв. м., в том числе жилой 18,9 кв. м., N 32 общей площадью 65,0 кв. м., в том числе жилой 38,5 кв. м., N 34 общей площадью 37,7 кв. м., в том числе жилой 18,8 кв. м., N 36 общей площадью 65,9 кв. м., в том числе жилой 38,4 кв. м., N 47 общей площадью 53,1 кв. м., в том числе жилой 32,3 кв. м., N 62 общей площадью 37,8 кв. м., в том числе жилой 18,9 кв. м., N 65 общей площадью 65,1 кв. м., в том числе жилой 38,4 кв. м., N 70 общей площадью 37,8 кв. м., в том числе жилой 18,9 кв. м. в незавершенном строительством девятиэтажном 72-квартирном жилом доме б/н в мкр. Северный в г. Геленджике. В качестве нормативного основания встречного иска администрация ссылается на положения ст.222 ГК РФ.

Истец и ответчик признали обоснованными требования друг друга.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент строительства Ханты-Мансийского автономного округа, государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Геленджикское ДРСУ", Симон Станислав Станиславович.

Решением суда от 2 июля 2007 г. первоначальный и встречный иски удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что между исполнительным комитетом г. Геленджик и истцом по первоначальному иску существовало соглашение о возникновении права общей долевой собственности на объект недвижимости.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение суда отменено, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением арбитражного суда от 8 июня 2009 г. в удовлетворении иска и встречного иска отказано. Суд указал на отсутствие у истца прав на земельный участок под спорным жилым домом. Суд также указал: администрация не принимала на себя инвестиционных обязательств по финансированию строительства; не представлено доказательств того, что сохранении самовольно возведенного строения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Судом также установлено привлечение денежных средств участников долевого строительства. Суд пришел к выводу, согласно которому истец не вправе требовать за собой признания права на имущество, строящееся за счет дольщиков.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество и администрация обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционных жалобах просят решение суда отменить, удовлетворить иск и встречный иск. Согласно доводам жалоб неверен вывод суда, согласно которому истец осуществил строительство спорного объекта недвижимого имущества на не принадлежащем ему на каком-либо праве земельном участке, полагают, что к истцу перешло право пользования земельным участком при покупке у ГП "Геленджикское ДРСУ" незавершенного строительством жилого дома. Полагают, тот факт, что дом строился за счет дольщиков, не препятствует признанию на него права собственности за обществом и администрацией, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" на момент возникновения спорных отношений принят не был.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил суду: из-за того, что Геленджикским ДРСУ не был передан полный пакет документов на дом, общество не смогло оформить на себя земельный участок, хотя строительство велось на надлежащим образом предоставленном земельном участке. Дом может быть достроен. На вопрос суда о наличии инвесторов пояснил суду, что инвесторов небольшое количество, всего шесть человек.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Законом установлены определенные требования для возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, лишь при соблюдении которых вещь может считаться созданной для себя с соблюдением требований закона и иных правовых актов (пункт 1 ст.218, ст.219 ГК РФ).

Объектом гражданского права недвижимое имущество становится с момента государственной регистрации. Однако для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется представить документы, подтверждающие факт его создания, причем если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, требуется также представить документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела, установленные законом требования к возникновению спорного объекта недвижимости в смысле объекта гражданских прав не соблюдены, объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен.

Таким образом, в рамках настоящего дела общество и администрация претендует на легализацию последствий правонарушения в виде возведения самовольной постройки.

Суд первой инстанции пришел к верному выводы, согласно которому заявленные требования удовлетворению не подлежит.

Являясь правонарушением, самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в ст.222 ГК РФ обстоятельств.

Согласно буквальному тексту ст. 222 ГК РФ наличие вещного титула в отношении земельного участка является императивным условием легализации самовольной постройки, при этом его наличие достаточным основанием для легализации самовольной постройки не является.

Истец и ответчик ошибочно полагают, что общество является законным владельцем земельного участка.

К материалам дела приобщена копия свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования, выданная Геленджикскому дорожному ремонтно-строительному участку "Краснодаравтодор" 18 ноября 1993 г. в отношении земельного участка в г.Геленджик, мкрн Северный, 16, для размещения жилых домов - т.1, л.д.85.

Стороны полагают, что к обществу перешло право бессрочного пользования, поскольку правопредшественник общества приобрел строящийся 72-х квартирный дом у государственного предприятия Геленджикское ДРСУ по договору купли-продажи от 05 октября 2000 г.

Данный довод ошибочен.

Положения законодательства (ст. 552 ГК РФ) сопрягают переход прав и обязанностей по договору аренды с отчуждением объекта гражданских прав - здания, строения, сооружения.

Между тем из материалов дела не может быть сделан вывод о приобретении обществом по договору купли-продажи, заключенному с Государственным предприятием Геленджикское ДРСУ, надлежащим образом введенного в оборот объекта.

Право собственности на находящийся в стадии строительства дом на основании данного договора у общества не возникло, поскольку не соблюдено требование п.2 ст.8 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей на момент совершения данной сделки, устанавливал ному, согласно которой в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Данные требования также не соблюдены.

Кроме того, к материалам дела приобщены надлежащим образом удостоверенная копия постановления главы города-курорта Геленджик от 08.10.1998г. N 965 "Об изъятии у Геленджикского ДРСУ "Краснодаравтодор" земельных участков в г.Генеджике", которым земельный участок 5 700 кв.м. в мкр "Северный" N 16 у Геленджикского ДРСУ изъят - т.1, л.д.156.

К материалам дела также приобщена копия постановления главы города-курорта Геленджик от 05.10.2000г. N 1251, согласно которому обществу следует зарегистрировать в установленном порядке право на незавершенный строительством 9-ти этажный 72-х квартирный жилой дом в микрорайоне "Северный" и оформить правовые документы на право пользования земельным участком - т.1, л.д.15.

То есть, спорящие стороны осознавали, что право на земельный участок у общества не возникло.

Таким образом, материалы дела не позволяют установить наличия у общества титула относительно земельного участка, на котором расположен спорный объект.

При таких обстоятельствах все иные условия узаконения самовольной постройки, указанные в ст. 222 ГК РФ, применительно к иску общества правового значения не имеют, поскольку они подлежат обсуждению только при установлении наличия первого условия - титула относительно земельного участка.

При устранении данного недостатка (предоставлении земельного участка и его надлежащем оформлении) лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с новым иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании ст. 222 ГК РФ.

Кроме того, согласно абзацу 2 пункта 3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом (за истцом по встречному иску), если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Бремя доказывания того, что самовольная постройка не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан возложено на лицо, претендующего на признание права собственности на объект самовольного строительства.

Данное обстоятельство должно быть доказано в том числе при обращении с соответствующим иском лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Заявленные требования не могут быть удовлетворены также по причине не предоставления суду надлежащих доказательств соответствия спорного строения строительным нормам и правилам, соблюдения при создании спорного объекта градостроительных норм и правил, доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, истец не представил доказательств того, что именно он совершил возведение самовольной постройки за свой счет. Напротив, из представленных в дело материалов и пояснений истца следует, что истцом привлечены инвесторы - т.1, л.д.119 - 129.

Как следует из материалов дела, спор между истцом и ответчиком отсутствует. Апелляционный суд приходит к выводу, что данное дело является собой пример искусственным образом инициированного процесса, с целью легализации объекта посредством решения суда, в обход установленного порядка.

Оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось, суд обосновано отказал в иске и встречном иске. Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 июня 2009 г. по делу N А32-22015/2006-31/487-2007-48/441 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина