Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2009 г. N 15АП-4183/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А53-1045/2009

07 сентября 2009 г.

15АП-4183/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии:

от истца: Цыганова О.Ф., паспорт, доверенность от 25.08.2009г. Вальдман Э.Л., паспорт, доверенность от 29.06.2009г.

от ответчика: Гурин А.В., паспорт, доверенность N 23 от 20.04.2009г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Феникс 21 век"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2009г. по делу N А53-1045/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью "Феникс 21 век"

к ответчику открытому акционерному обществу "Уникум"

о взыскании 1765 437,96 руб. неосновательного обогащения,

принятое судьей Атроховой Т.И.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс 21 век" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Уникум" (далее - ответчик) о взыскании 1765437руб.96коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исковые требования мотивированы тем, что 16.05.2008г. между ОАО "Уникум" (арендодатель) и ООО "Феникс 21 век" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 16.05/3-08, по условиям которого стороны обязались заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) в будущем Краткосрочный и (или) Основной договор аренды нежилого помещения, общей ориентировочной площадью 200 кв.м, расположенного на 3-ем этаже строящегося здания по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33, в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Истцом во исполнение условий договора были уплачены денежные средства в размере 1 765 437 руб. 96 коп., из которых 822 000 руб. были перечислены на расчетный счет ОАО "Уникум", а сумма в размере 943 437 руб. 96 коп. была перечислена в адрес сторонних организаций в качестве оплаты за проведение строительно-монтажных работ в здании, расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33. Истец считает, что данный договор не соответствует требованиям законодательства и является ничтожным, что условия договора не содержат существенных условий и не позволяют установить предмет аренды, в тоже время, договор содержит условия договора участия в долевом строительстве, поэтому должен пройти государственную регистрацию.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2009г. по делу N А53-1045/2009 в удовлетворении иска отказано. Суд взыскал с ООО "Феникс 21 век" в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины. Судебный акт мотивирован тем, что предварительный договор аренды нежилых помещений N 16.05/3-08 от 16.05.2008г. согласован сторонами по всем существенный условиям. Поскольку предварительный договор аренды нежилых помещений N 16.05/3-08 от 16.05.2008г. действует, события, с которыми связано заключение краткосрочного и основного договора ещё не наступило, суд пришел к выводу, что основания для признания договора ничтожным либо незаключенным отсутствуют.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, взыскать с ответчика 1765 437 руб. 96 коп. неосновательного обогащения. Заявитель полагает, что предварительный договор аренды нежилых помещений N 16.05/3-08 от 16.05.2008г. прекращен. Заявитель указывает, что установленные предварительным договором сроки, противоречат статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, заключение краткосрочного договора стороны связывают с наступлением одного из следующих обстоятельств: получением арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истечением 45 дней с даты доступа арендатора в помещение либо началом торговой деятельности арендатора. Заключение основного договора стороны связывают с государственной регистрацией права собственности на вновь возведенной здание. В тоже время такие условия о сроке как получение арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, начало торговой деятельности арендатора и государственная регистрация права собственности на вновь возведенное здание не могут квалифицироваться как условия о сроке, поскольку наступление этих событий зависит от воли и действий сторон. Таким образом, условия о сроке не могут считаться согласованными. Поскольку доступ в помещение арендатору предоставлен по акту от 15.07.2008г., то договор аренды должен был быть заключен 30 августа 2008 г. Также заявитель указывает, что ответчик уклонился от исполнения своих обязательств по предварительному договору, чем препятствовал заключению договора аренды, в связи с чем, арендатор отказался от исполнения договора. Указанный отказ арендодателем был принят, 06.02.2009г. сторонами был составлен акт возврата помещения арендодателю. Данным актом подтвержден факт выполнения арендатором неотделимых улучшений, величина понесенных затрат подтверждена первичными документами. В связи с чем, истец просит возместить ему стоимость неотделимых улучшений, обеспечительный взнос в размере постоянной арендной платы, а также обеспечительный взнос за остекление витрин. Кроме того, истец полагает, что предварительный договор является ничтожной сделкой, поскольку, не будучи собственником объекта незавершенного строительства, ответчик не вправе был совершать в отношении него сделки. Также истец ссылается на незаключенность договора ввиду несогласованности его предмета и условия о цене.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение оставить без изменения. В дополнительных пояснениях ответчик указывает, что им не оспаривается возврат суммы денежного обеспечения за остекление витрин помещения в случае прекращения предварительного договора, однако до сегодняшнего дня ему не известно об инициативе истца о расторжении указанного договора, следовательно, правовые основания для возврата этого денежного обеспечения отсутсвуют. Денежная сумма, внесенная истцом во исполнение п. 2.3.2. договора от 16.05.2008г. характеризует ее в совокупности с содержанием п.4.7. договора как сумму, вносимую как гарантию в виде штрафа в случае отказа ООО "Феникс 21 век" от заключения договора аренды. При этом обязательство вернуть указанную сумму в соответствии с п. 4.6. договора возникает только в случае отказа или уклонения арендодателя от заключения договора аренды. Ввиду отсутствия соответствующего отказа со стороны ответчика, правовые основания для возврата суммы обеспечительного платежа также отсутствуют.

Распоряжением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений от 01.09.2009г. произведена замена судьи Тимченко О.Х. на судью Ломидзе О.Г. в составе суда в связи с нахождением судьи Тимченко О.Х. в отпуске.

Представители истца в судебном заседании представили письменные пояснения, поддержали доводы, изложенные в нем, просили решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании представил дополнительные пояснения к отзыву, поддержал доводы, изложенные в нем, пояснил, что право собственности на здание не зарегистрировано, здание введено в эксплуатацию 19.08.2009г., о чем представил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU60310000-5488, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.05.2008г. между ОАО "Уникум" (арендодатель) и ООО "Феникс 21 век" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 16.05/3-08, по условиям которого стороны обязались заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) в будущем Краткосрочный и (или) Основной договор аренды нежилого помещения, общей ориентировочной площадью 200 кв.м, расположенного на 3-ем этаже строящегося здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33, в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

В соответствии с пунктами 1.1.1 и 1.1.2 договора "здание" - создаваемое путем нового строительства, нежилое, шестиуровневое, пятиэтажное здание, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33, общей ориентировочной площадью 25488 кв.м, расположенное на земельном участке общей площадью 10423 кв.м с кадастровым номером 61:44:07 14 03:0039, расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Зорге, 33. На момент подписания настоящего договора здание находится на стадии строительства, заказчиком и застройщиком которого выступает арендодатель.

Согласно пункту 1.1.5 договора расположение помещения и его границы очерчены желтым цветом по периметру границы в Планировке расположения помещения в здании (Приложение N 1 к договору).

В силу пункта 1.2 договора стороны договорились на период до заключения Основного договора аренды заключить Краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев. Краткосрочный договор аренды будет подписан сторонами не позднее, чем за 3 рабочих дня до технического открытия Торгового центра, при условии истечения к данному моменту срока, предоставленного арендатору для проведения работ по подготовке помещения к его использованию по целевому назначению (45 дней с даты доступа), или досрочном выполнении арендатором таких работ.

Открытие Торгового центра осуществляется арендодателем после получения арендодателем Разрешения на ввод здания в эксплуатацию. О дате открытия Торгового центра арендодатель уведомляет арендатора за 1 месяц до открытия.

В иных случаях Краткосрочный договор должен быть подписан сторонами в дату, наступившую ранее:

- день, следующий за истечением срока, предоставленного арендатору для проведения отделочных и подготовительных работ помещения;

- день, предшествующий началу торговой деятельности арендатора в помещении. Арендатор обязуется за 5 дней уведомить арендодателя о дате начала торговой деятельности.

Одновременно с подписанием сторонами Краткосрочного договора стороны подписывают "Акт приема-передачи помещения" (дата начала).

Под началом торговой деятельности стороны понимают открытие магазина арендатора в помещении для посещения покупателями и выдачу первого кассового чека на совершенную покупку.

Проект Краткосрочного договора, содержащий условия краткосрочной аренды помещения и арендных отношений сторон, подлежащий заключению сторонами на основании и во исполнение настоящего договора, согласован сторонами на дату подписания настоящего договора, прилагается к нему в виде Приложения N 2 и является неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что Основной договор аренды подписывается сторонами после государственной регистрации права собственности арендодателя на здание в сроки и порядке, предусмотренные настоящим договором (п.п. 2.1.21, 2.3.21, 2.3.22 договора). Срок аренды по Основному договору аренды составит 3 года, начиная со дня государственной регистрации Основного договора аренды.

Во исполнение пунктов 2.3.2 и 3.4. предварительного договора истец перечислил на счет ответчика обеспечительный платеж в размере 584000 руб. и сумму денежного обеспечения за остекление витрин в размере 120000 руб.

Уведомлением от 10.12.2008г. исх. N 450 истец уведомил ответчика о расторжении предварительного договора нежилых помещений N 16.05/-08г от 16.05.2008г. с требованием возместить все документально подтвержденные расходы, а также денежное обеспечение за остекление и обеспечительный платеж.

Письмом от 22.12.2008г. N 512 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора в односторонне порядке, в связи с чем в соответствии с пунктом 4.6 договора просил компенсировать расходы, связанные с производством работ, и вернуть обеспечительный платеж.

В ответ на указанное письмо ответчик письмом от 23.12.2008г. N 373 предложил истцу заключить краткосрочный договор, в связи с чем явиться 25.12.2008г. в 14 час. 00 мин.

Письмом от 23.12.2008г. N 519 истец предложил ответчику не позднее 24.12.2008г. 11 час. 00 мин. прибыть по адресу: пер. Халтуринский,80 для заключения краткосрочного договора аренды либо самим назвать время и место подписания договора.

Ссылаясь на уклонение ответчиком от подписания договора, а также от подготовки помещения для передачи его в аренду, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В части выводов суда первой инстанции о заключенности предварительного договора аренды апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки. Суд правомерно указал, что подлежащие передаче по основным договорам помещения конкретизированы достаточным образом для целей их последующей идентификации.

В части выводов о том, что действие предварительного договора не прекращено, срок заключения основного договора не наступил, апелляционный суд также соглашается с судом первой инстанции по следующим основаниям.

Из содержания пунктов 1.2, 1.3 предварительного договора следует, что обязанность по заключению основного (на три года) договора аренды возникает после государственной регистрации права собственности арендодателя на здание.

Соответственно заключение краткосрочного договора предполагалось сторонами до таковой регистрации.

Однако согласно п. 1.1.1 предварительного договора под зданием, помещения в котором подлежат передаче в аренду, понимается объект создаваемый путем нового строительства.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, до указанного момента возводимое здание вне зависимости от соответствия признакам недвижимости, закрепленным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является легитимным объектом гражданских прав. Соответственно в отношении такого здания недопустимо заключение гражданско-правовых договоров, направленных на предоставление прав владения и пользования зданием в целом либо в части.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Условие предварительного договора, обязывающее стороны заключить краткосрочный договор объекта, не введенного в гражданский оборот в установленном порядке, не может быть исполнено как нарушающее требования закона, ввиду чего является ничтожным.

Поскольку предварительный договор нацелен на заключение не только краткосрочного, но и долгосрочного договора аренды ничтожность условий о порядке заключения краткосрочного договора аренды не влечет недействительности предварительного договора в целом.

Предварительный договор предусматривал единственное основание для одностороннего отказа арендатора от его исполнения - уклонение от заключения основного договора (п. 4.6). Соответственно ввиду ничтожности условий о сроке заключения краткосрочного договора аренды, у истца отсутствовала возможность одностороннего отказа от исполнения договора без соблюдения судебной процедуры его расторжения (п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ). Поэтому направленные им ответчику уведомления от 10.12.2008г. и 22.12.2008г. правоотношения по предварительному договору не прекратили.

При этом требования истца основаны на уклонении ответчика от заключения краткосрочного договора аренды, срок заключения основного договора аренды на момент рассмотрения спора не наступил, поскольку государственная регистрация права собственности ответчика на здание не произведена. При изложенных обстоятельствах отказ в удовлетворении исковых требований правомерен.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2009г. по делу N А53-1045/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

М.В. Ильина О.Г. Ломидзе