Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2009 г. N 15АП-5358/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-2157/2009-2/6

14 сентября 2009 г.

15АП-5358/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от ответчика: Маркова М.И. по доверенности от 12.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риф-К"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 по делу N А32-2157/2009-2/6,

принятое в составе судьи Коваленко Л.Д.,

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар

к обществу с ограниченной ответственностью "Риф-К", г.Краснодар

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Кубрента", г.Краснодар

о взыскании задолженности по арендной плате, пени и задолженности за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РИФ-К" (далее ООО "РИФ-К") о взыскании задолженности за период с 01.12.2007 по 12.11.2008 в сумме 754428 руб. 71 коп., из которых задолженность по договору аренды от 01.02.2005 N 30/1 в размере 618698 руб. 45 коп., пеня в сумме 115440,04 руб., задолженность за пользование земельным участком - 20290 руб. 22 коп. (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 29.04-05.05.2009 в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1л.д. 100)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы.

Определением суда от 30.03.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "Кубрента".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 с ООО "Риф-К" в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, взыскана задолженность в сумме 638988 руб. 67 коп., пеня в сумме 50000 руб.; в остальной части исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что согласно ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно требованиям ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Кубрента", собственником спорного нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Краснодар. Передача помещения ООО "Кубрента" не свидетельствует о прекращении арендных обязательств ответчика, поскольку имущество арендатором не возвращено, договор аренды в установленном порядке не прекращен. В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Поскольку расчеты по договору аренды производились с нарушением сроков платежей, с ответчика, взыскана неустойка, уменьшенная судом первой инстанции в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 50000 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью "РИФ-К" в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Ответчик указал, что спорное помещение было передано ООО "Кубрента" на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему, в связи с чем, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате с 19.06.2008 (дата фактической передачи имущества) необоснованны и подлежат отклонению. Суд первой инстанции не дал оценки обстоятельствам прекращения действия договора аренды 30.08.2008 на основании письма от 21.08.2008 и необоснованно указал, что договор аренды прекратил свое действие 13.11.2008. Департамент неправомерно произвел расчет размера задолженности по арендной плате с учетом увеличения размера арендной платы с 01.04.2008, о котором истец в порядке п.4.1. был уведомлен только 26.09.2008. Суд первой инстанции неправильно осуществил перерасчет пени за просрочку арендных платежей и фактически оставил без рассмотрения ходатайство истца о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение статей 129, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции возвратил встречное исковое заявление ответчика без наличия на то законных оснований, при этом о возврате встречного искового заявления суд отдельного определения не вынес.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 отменить, в удовлетворении исковых требований Департаменту отказать. Дополнительно пояснил, что приложенная к апелляционной жалобе квитанция от 05.05.2009 на сумму 4342 руб. подтверждает уплату государственной пошлины при подаче встречного искового заявления. При обращении с апелляционной жалобой государственная пошлина в сумме 1000 рублей оплачена отдельно.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар и ООО "Кубрента" в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение (подвал), литер п/А пом. N 5, 5/1-5/13, расположенное по адресу: г.Краснодар, Западный округ, ул.Красная, д.129 является муниципальной собственностью муниципального образования г.Краснодар, что подтверждается выпиской от 28.10.2008 (л.д.5).

Между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар (арендодатель) и ООО "РИФ-К" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) от 01.02.2005 N 30/1, по условиям которого истец обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество общей площадью 184,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 129, литер п/А, пом.N5 (л.д.7-11).

Срок аренды установлен договором с 30.12.2004 по 23.12.2009 (пункт 2.1 договора аренды от 01.02.2005).

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 129, литер п/А, пом.N 5 передано ответчику по акту, являющемуся приложением к договору аренды от 01.02.2005.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается записью в ЕГРП о наличии обременений в виде аренды (л.д.88).

Согласно п. 4.1 договора аренды от 01.02.2005 N 30/1 за имущество арендатор уплачивает арендную плату по ставкам, установленным нормативным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления. Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа текущего месяца. Указанная арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое помещение, и за прилегающий к зданию земельный участок оплачивается в размере 14 892 руб. 62 коп. в год, не позднее 10 числа ежеквартально (п. 4.7 договора от 01.02.2005 N 30/1).

В связи с неисполнением ООО "РИФ-К" договорной обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.12.2007 по 12.11.2008 в размере 618698,45 руб., Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.1 договора аренды N 30/1 от 01.02.2005 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно расчету истца, с учетом уточнений исковых требований (л.д.13-15,94) задолженность ответчика перед истцом по договору аренды от 01.02.2005 N 30/1 за период с 01.12.2007 по 12.11.2008 составила 618698,45 руб.

Суд установил, что расчет размера задолженности по арендной плате был произведен истцом:

с 01.01.2006 по 31.12.2006 в соответствии со ставкой арендной платы и коэффициентами, установленными постановлением главы администрации г.Краснодар N 1002 от 29.06.2001 и распоряжением главы администрации города Краснодара от 16.12.2005 N 3693-р;

с 01.01.2007 по 31.03.2008 в соответствии со ставкой арендной платы и коэффициентами, установленными постановлением главы администрации г.Краснодар N 1002 от 29.06.2001 и постановлениями главы МО г.Краснодар от 23.11.2006 N 750;

с 01.04.2008 по 12.11.2008 в соответствии со ставкой арендной платы и коэффициентами, установленными постановлениями главы администрации г.Краснодар от 07.08.2008 N 2287, от 23.06.2008 N 1586, от 13.03.2008 N 557.

Задолженность по арендной плате за пользование земельным участком (п.4.7. договора аренды от 01.02.2005 N 30/1) рассчитана в соответствии со ставками арендной платы, установленными постановлениями главы МО г.Краснодар от 25.03.2004 N 737, от 15.09.2005 N 1479, постановлениями главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, от 19.03.2007 N 194.

Возражая против взыскания задолженности по арендной плате в размере, указанном Департаментом в расчете, приложенном к исковому заявлению, ООО "РИФ-К" указало, что истец, в порядке, установленном пунктом 4.1. договора аренды от 01.02.2005 не уведомил ответчика об одностороннем изменении арендной платы. Из буквального толкования п.4.1 договора аренды от 01.02.2005 N 30/1 следует, что арендная плата изменяется путем письменного уведомления арендатора, при этом оплата осуществляется с момента, указанного в уведомлении.

Предписанием от 26.09.2008г. Департамент уведомил общество о повышении арендной платы с 01.04.2008г.(л.д.79-80).

Кроме того, по смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Арендная плата за недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является устанавливаемой уполномоченными на то муниципальными органами. Следовательно, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, если в указанном нормативном акте не указано иное.

Поскольку доказательства того, что указанные в расчете истца нормативные акты, установившие ставки арендной платы и соответствующие коэффициенты, были в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия органами местного самоуправления г.Краснодар и органами государственной власти Краснодарского края нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за аренду недвижимости, являющейся муниципальной собственностью, и за пользование земельным участком под данной недвижимостью в спорный период, не представлены, расчет задолженности ООО "РИФ-К" по арендной плате по договору аренды от 01.02.2005 N 30/1 соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

В качестве одного из оснований к отмене судебного акта, ООО "РИФ-К" указало на то, что в расчет задолженности необоснованно включен период с 19.06.2008 по 12.11.2008, поскольку 19.06.2008 спорное помещение было передано по акту приема-передачи новому собственнику - ООО "Кубрента".

Между тем, суд апелляционной инстанции считает указанные доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что ООО "Кубрента" на основании договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, отчуждаемого путем продажи на аукционе N 24 от 19.06.2008 приобрело нежилые помещения NN 5, 5/1-5/13 здания литер под/А общей площадью 172,8 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, 129, являющиеся предметом договора аренды от 01.02.2005 N 30/1.

Спорные помещения переданы ООО "Кубрента" по акту приема-передачи от 19.06.2008 (л.д.87).

Право собственности ООО "Кубрента" на спорное имущество было зарегистрировано 12.11.2008г. о чем в ЕГРП внесена запись регистрации 23-23-01/453/2008-301 (л.д.88).

По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Кубрента" собственником спорного нежилого помещения оставалось муниципальное образование г.Краснодар. Передача помещения ООО "Кубрента" сама по себе не свидетельствует о прекращении арендных обязательств.

Согласно пункту 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом. В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю истец продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения, покупатель не вправе был распоряжаться данным имуществом, договор аренды от 01.02.2005 N 30/1 не был прекращен, доказательства возврата арендованного имущества истцу не представлены, поэтому ответчик, являясь арендатором, обязан был платить арендную плату в соответствии с условиями договора, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и за период с 19.06.2008 по 12.11.2008.

В силу п.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статьей 7 договора аренды от 01.02.2005 N 30/1 предусмотрены основания, расторжения договор аренды в одностороннем порядке, в том числе в случаем невнесения арендной платы или платы за пользование земельным участком более двух раз подряд либо систематической просрочки, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Письмом от 21.08.2008г. департамент уведомил арендатора об отказе от договора аренды от 01.02.2005 N 30/1 с 30.08.2008г. в связи с несвоевременной оплатой договорных платежей более двух раз подряд и наличия задолженности в размере 575997 руб. за пользование помещениями, 18167 руб. 40 коп. за пользование земельным участком, что превышает размер арендной платы за два срока оплаты. Ответчику предложено возвратить занимаемые помещения в течение 1 месяца (л.д.21-22).

Факт получения ответчиком уведомления (28.08.2008г.) о прекращении договора аренды от 01.02.2005 N 30/1 подтверждается материалами дела (л.д.20) и доводами ответчика.

В силу ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды 01.02.2005 N 30/1 считается прекращенным с 30.08.2008г.

Ввиду отсутствия доказательства возврата ответчиком арендованных помещений, в силу ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации, департамент вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки исполнения обязанности по возврату арендованного имущества.

Поскольку ООО "РИФ-К" в спорный период пользовалось спорным объектом недвижимости, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования город Краснодар не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 618698,45 руб. задолженности по арендной плате с 01.12.2007 по 12.11.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 и абзацем 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

Согласно пункту 6.1. договора аренды от 01.02.2005 размер пени при просрочке внесения арендных платежей составляет 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки. С учетом установленного в пункте 4.5 срока оплаты и размера платежа, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 115440,04 руб. за период с 01.12.2007 по 12.11.2008.

Оценив представленные в материалы дела доказательства суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пеня в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет - 108% годовых является несоразмерной последствиям нарушения обязательства. С учетом требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции уменьшил размер договорной неустойки до 50000 руб.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не представил доказательств несоразмерности предъявленной к взысканию суммы неустойки.

Расчет размера пени, рассчитанный судом первой инстанции проверен. С учетом размера задолженности, срока просрочки внесения платежей уменьшение размера договорной неустойки до 50000 руб. признается судом апелляционной инстанции соразмерным последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В случае отсутствия перечисленных условий арбитражный суд возвращает встречный иск по правилам статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении вопроса о принятии встречного искового заявления суд первой инстанции установил, что совместное рассмотрение основного и встречного исков не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, удовлетворение заявленных ответчиком во встречном исковом заявлении требований не приведет к отказу в удовлетворении первоначального иска или к зачету требований.

Возвращение встречного искового заявления не препятствует предъявлению самостоятельного иска в арбитражный суд.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.05.2009 по делу N А32-2157/2009-2/6 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе