Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2009 г. N 15АП-6015/2009

город Ростов-на-Дону

дело N А32-4820/2009

25 сентября 2009 г.

15АП-6015/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июня 2009 г. по делу N А32-4820/2009 (судья Колодкина В.Г.)

по иску Заместителя прокурора Краснодарского края

к ответчикам Администрации муниципального образования г. Новороссийск, обществу с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал"

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании недействительным (ничтожным) договор аренды; о признании недействительным зарегистрированного в ЕГРП права аренды

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее администрация) и к обществу с ограниченной ответственностью "Рыцарский зал" (далее ООО "Рыцарский зал", общество) о признании недействительным (ничтожным) договор аренды от 08.08.2006г. N 4700004110 земельного участка площадью 3843 кв.м., с кадастровым номером 23:47:03 05 019:0010, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А, заключенного между администрацией и обществом; о признании недействительным зарегистрированное в ЕГРП право аренды указанного земельного участка ООО "Рыцарский зал", запись N 23-23-21/045/2006-199 от 11.10.2006г.

Определением от 25 февраля 2009 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее УФРС по КК).

Требования прокурора мотивированы тем, что земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка произведено без проведения публичных слушаний; вид разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке изменен не был.

В отзыве на исковое заявление общество указало на то, что спорный земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование с неопределенным назначением, фактически использовался для эксплуатации ресторана. Постановление главы администрации от 05.07.2006г. N 2073 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка не отменено и не признано недействительным в судебном порядке, отсутствуют основания для признания недействительным договора аренды (т. 1, л.д. 38-40).

Решением от 01 июня 2009 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд пришел к выводу, что на момент предоставления земельного участка ответчику в аренду с указанным в нем разрешенным использованием правила землепользования и застройки г. Новороссийска утверждены не были, в связи с чем изменение вида разрешенного использования земельного участка должно было быть произведено путем проведения публичных слушаний. Обществу был предоставлен земельный участок для строительства жилого комплекса без проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Рыцарский зал" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В жалобе указаны следующие доводы. Общество, являясь собственником объекта недвижимости, воспользовалось предоставленном ему ст. 36 Земельного кодекса РФ правом, не предусматривающим проведение торгов для приобретения в аренду земельного участка, необходимого обществу для эксплуатации объектов недвижимости, либо заключение договора аренды на аукционе. По утверждению общества, истец избрал неверный способ защиты, поскольку решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка было принято на основании постановления Главы администрации МО г.Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073, не оспоренного в установленном порядке.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что изменение вида разрешенного использования спорного участка произведено в нарушение требований закона без проведения публичных слушаний. Одновременно с предоставлением в аренду спорного земельного участка был изменен вид его разрешенного использования, то есть земельный участок был предоставлен обществу для жилищного строительства, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования либо реализации исключительного права в силу ст. 36 Земельного участка РФ. Необходимо было руководствоваться требованиями ст. 30.1 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании 19 августа 2009 г. представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что земельный участок предоставлялся под здание ресторана, в настоящее время изменен вид разрешенного использования земельного участка - под размещение жилого комплекса. Постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка никто не оспорил. Произошло переоформление земельного участка. Одновременно произошло изменение вида разрешенного использования земельного участка и предоставление земельного участка в аренду. В настоящее время утверждены Правила землепользования и застройки. Согласно утвержденным Правилам земельный участок отнесен к зоне комплексного жилищного строительства.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 26 августа 2009 г. до 09 час. 10 мин. Во время перерыва в судебном заседании от Администрации МО г. Новороссийск в суд поступили Решение городской думы муниципального образования город Новороссийск от 22.04.2008г. N 562 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск", Решение городской думы IV созыва города Новороссийска Краснодарского края от 08.09.2005г. N 97 "Об утверждении проекта генерального плана города Новороссийска", Правила землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск.

С целью представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 23 сентября 2009 г.

Предложил представить:

- прокурору: обоснованные пояснения по вопросу о защищаемом интересе;

- обществу: документально обоснованные пояснения по вопросу о том, имеется ли проектная документация; кто является застройщиком объекта, на каком этапе строительство, привлечены ли инвесторы, заключены ли договоры долевого участию в строительстве; документально обоснованные пояснения о понесенных ответчиком затратах на подготовку документации, проведение строительных работ, а также возможных убытках;

- администрации: пояснения по вопросу о том, ведутся ли на земельном участке площадью 3843 кв.м., N 23:47:03 05 019:0010, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А, строительные работы.

Во исполнение поручения суда прокурор представил апелляционному суду пояснения, в которых дал пояснения на поставленные судом вопросы. Пояснил, что долевое участие граждан в строительстве на спорном участке отсутствует, строительство объекта на момент предъявления иска начато не было, разрешение на строительство обществу не выдавалось.

Общество и администрация определения суда не исполнили, документально обоснованных пояснений по вопросу о том, имеется ли проектная документация; кто является застройщиком объекта, ведутся ли на земельном участке площадью 3843 кв.м., с кадастровым номером 23:47:03 05 019:0010, расположенном по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А, строительные работы, на каком этапе строительство, привлечены ли инвесторы, заключены ли договоры долевого участию в строительстве, какие затраты понесены ответчиком на подготовку документации, проведение строительных работ, а также о возможных убытках суду не представили.

В судебное заседание 23 сентября 2009 г. лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Общество направило в суд телеграмму с ходатайством об отложении судебного разбирательства, с указанием на отсутствие руководителя, болезнь адвоката, необходимость найма адвоката, который должен ознакомиться с делом.

В удовлетворении данного ходатайства суд апелляционной инстанции отказывает. В соответствии с п.3 ст.158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Именно общество инициировало судебный процесс в суде апелляционной инстанции. Суд апелляционной инстанции предоставил обществу достаточный срок для предоставления документов. Определение суда апелляционной инстанции общество не исполнило, следовательно, все документы обществом представлены, иные документы общество представить не может. Процессуальные права общества соблюдены. При таких обстоятельствах у суда отсутствует необходимость в получении дополнительных пояснений лиц, участвующих в деле, оснований для отложения судебного разбирательства нет, отложение приведет к неоправданному затягиванию рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции. Кроме того, какие-либо оправдательные документы, подтверждающие обоснование уважительности причин неявки, обществом суду не представлены.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждено, что ТОО "Рыцарский зал, Лтд" (правопредшественник ООО "Рыцарский зал") 22 октября 1993 г. был заключен с Фондом муниципального имущества города Новороссийска договор купли-продажи имущества, находящегося на балансе товарищества и расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого, 22 (т. 1, л.д. 25-29, 43).

Постановлением главы администрации города Новороссийска Краснодарского края от 23.03.1994г. N 1141 ТОО "Рыцарский зал Лтд" предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 0,3843 га. ТОО "Рыцарский зал Лтд" выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 N 420368004314, регистрационная запись N 4314 от 24.09.1999г., согласно которому земельный участок предоставлен для эксплуатации ресторана (т. 1, л.д. 20, 21-22).

На основании постановления главы муниципального образования город-герой Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 3843 кв.м. (кадастровый номер 23:47:03 05 019:0010), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А - для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса (т. 1, л.д. 12).

Принятое постановление послужило основанием для заключения между администрацией и обществом договора аренды от 08.08.2006г. N 4700004110 спорного земельного участка. Согласно условиям договора участок предназначен для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса (т. 1, л.д. 7-10).

Договор аренды от 08.08.2006г. зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.12.2008г. N 21/124/2008-326 (т. 1, л.д. 14).

Правила землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск утверждены решением Городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.04.2008 N 562 - т.1, л.д.68.

То есть, на момент принятия постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 3843 кв.м. (кадастровый номер 23:47:03 05 019:0010), расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А, правила землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск утверждены не был.

Между тем согласно ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Таким образом, постановление главы муниципального образования город Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073, которым одновременно изменен вид разрешенного использования земельного участка и участок с измененным видом использования предоставлен обществу в аренду, противоречит положениям ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Противоречащий закону ненормативный правовой акт недействителен независимо от предъявления иска о его недействительности. Противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления применению судом не подлежит - ст.12 ГК РФ.

Поэтому апелляционный суд отклоняет довод жалобы, согласно которому необходимо было предварительно оспорить постановление Главы администрации МО г.Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073, прокурор избрал неверный способ защиты.

Правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли (уполномоченным органом) соответствующего распоряжения и заключение договора аренды.

Поскольку постановление главы муниципального образования город Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073 противоречит закону, в связи с чем применению не подлежит, противоречит закону, ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", и договор аренды от 08.08.2006г. N 4700004110 земельного участка, которым участок предоставлен для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса (а не для эксплуатации ресторана).

Ссылка общества на наличие у него права на предоставление земельного участка по основаниям ст.36 ЗК РФ не может рассматриваться как препятствующее удовлетворению иска обстоятельство.

Право должно осуществляться в предусмотренном законом порядке, наличие у общества права по ст. 36 ЗК РФ не позволяет игнорировать требования ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", предоставлять земельный участок для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса в обход предусмотренной законом процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно имеющейся в материалах дела пояснительной записке и выкопировке из правил землепользования и застройки г. Новороссийска спорный объект находится в зоне Ж-4/80 (т.2, л.д.23, 26). Статьей 49 правил "Градостроительные регламенты города Новороссийска" установлены территориальные зоны, включающие зону комплексного жилищного строительства Ж-4, в пределах которой выделены участки градостроительного зонирования, включая и участок Ж-4/80.

Таким образом, в настоящий момент спорный земельный участок находится в пределах зоны, в которой предполагается жилая застройка.

Однако данное обстоятельство не способно исцелить ничтожную сделку. Исцеление ничтожной сделки допускается исключительно в случаях, предусмотренных законом, к которым последующее утверждение правил землепользования и застройки не отнесено.

Несоразмерность требований прокурора обществом не доказана, общество уклонилось от исполнения поручений апелляционного суда, документально обоснованных пояснений по вопросу о том, имеется ли проектная документация; кто является застройщиком объекта, ведутся ли на земельном участке площадью 3843 кв.м., с кадастровым номером 23:47:03 05 019:0010, расположенном по адресу: г. Новороссийск, ул. Толстого,2А, строительные работы, на каком этапе строительство, привлечены ли инвесторы, заключены ли договоры долевого участию в строительстве, какие затраты понесены ответчиком на подготовку документации, проведение строительных работ, а также о возможных убытках суду не представило.

Поскольку спорный договор аренды является ничтожным и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды земельного участка.

Данный способ защиты законом предусмотрен, устранение из реестра записей, внесенных на основании признанных в судебном порядке недействительными договоров, является восстановлением положения, существовавшего до нарушения права (ст.12 ГК РФ).

В то же время, ничтожность договора аренды в данном случае не приводит к отсутствию у общества титула относительно земельного участка.

Поскольку постановление главы муниципального образования город Новороссийск от 05.07.2006г. N 2073 противоречит положениям ст.4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и применению не подлежит, у общества сохранилось право бессрочного пользования земельным участком для эксплуатации ресторана.

Исходя из изложенного, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июня 2009 г. по делу N А32-4820/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить ООО "Рыцарский зал" из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы. Выдать справку на возврат.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.В. Ильина