Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2008 г. N 18АП-8413/2007

г. Челябинск

11 января 2008 г.

Дело N А76-10122/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Арямов А.А., судей Серковой З.Н., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Денисовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алескеровой Валентины Юрьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 по делу N А76-10122/2007 (судья Воронин А.Г.), при участии от индивидуального предпринимателя Алескеровой Валентины Юрьевны - Мурашевой И.Э. (доверенность 74АА 726285 от 09.01.2008); от администрации Тракторозаводского района г. Челябинска - Кузнецовой Т.Е. (доверенность N01-1550 от 21.09.2007); от администрации г. Челябинска - Мордвиной И.А. (доверенность N01-20/2303/1 от 14.12.2005),

УСТАНОВИЛ

администрация Тракторозаводского района г. Челябинска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Алескеровой Валентине Юрьевне (далее - ИП Алескерова В.Ю., ответчик), с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, администрации г. Челябинска и Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, с иском об обязании вернуть администрации Тракторозаводского района г. Челябинска земельный участок площадью 168,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 23, переданный по договору аренды земли N 202 от 13.04.2005, и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа и вывоза торгового павильона, расположенного на этом участке (с учетом принятых судом изменений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что с решением арбитражного суда первой инстанции не согласен, просит его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчиком приведены следующие основания: из условий договора аренды нельзя усмотреть нарушения ответчиком условий в части оплаты арендной платы, поскольку договор составлен на период 2003-2004 годы; условия договора подлежат изменению путем уточнения сроков внесения арендных платежей; истцом в адрес ответчика не направлялось предупреждение о необходимости внесения арендной платы; отсутствуют доказательства вручения ответчику письма от 07.03.2007 об отказе от договора, поскольку письмо получено неуполномоченным лицом Клевцовой Н.Н.; представленное истцом суду письмо от 07.03.2007 является недостоверным, неотносимым и недопустимым доказательством; в нарушение принципа состязательности сторон и с нарушением основания исковых требований письмо от 07.03.2007 приведено судом в качестве основания расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок; судом не дана оценка положениям ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств; истец в течение 2005-2007 годов не уведомлял ответчика о необходимости внесения арендной платы, уклонялся от заключения новых договоров аренды и не представлял расчеты арендной платы; ответчик просил зачесть платежи, уплаченные по иному договору (договор от 13.04.2005 N 201) в счет задолженности по этому договору; после представления уточненного расчета 01.08.2007 арендная плата ответчиком уплачена полностью; судом не дан анализ приведенной ответчиком судебной практике; исковое заявление подписано неуполномоченным лицом - и.о. Главы администрации Тракторозаводского района г. Челябинска, тогда как правом на обращение в суд обладает лишь Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, как представитель собственника земельного участка.

В представленном в судебное заседание дополнении к апелляционной жалобе ответчик указал также на невозможность удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям, поскольку договор аренды N 202 от 13.04.2005 является незаключенным в связи с тем, что он не прошел государственную регистрацию.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представители истца против доводов апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Полагают решение суда законным и обоснованным.

Представитель администрации г. Челябинска в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также обоснованность указанного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Главы администрации Тракторозаводского района г. Челябинска от 04.01.2002 N 6 13.04.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 202 земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах г. Челябинска со сроком действия с 01.01.2003 по 31.12.2004, в соответствии с которым передаче в аренду подлежал земельный участок площадью 168,5 кв.м., расположенный по адресу: ул. Салютная, 23 в Тракторозаводском районе, для торгового павильона "Продукты". Пунктами 2.1 и 2.2 договора, а также Приложением N 2 к договору установлены размер арендной платы - 69118 руб. за период с 01.01.2003 по 31.12.2003, а также срок ее уплаты - поквартально в течение срока аренды, определенного договором, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае систематического невнесения арендатором оговоренных договором платежей. В соответствии с п.6.5.1 договора, договор подлежит расторжению со стороны арендодателя в одностороннем порядке если арендатор не выплачивает плату с задержкой более 3-х месяцев. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после получения письменного уведомления арендодателя освободить участок.

Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по уплате арендной платы по договору за период с 01.01.2003 по 01.10.2007, истец письмом от 07.03.2007 N 01-284 сообщил ответчику об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды и предложил в 15-тидневный срок освободить земельный участок и оплатить задолженность. Письмо от имени ответчика получено Клевцовой Н.И., действовавшей на основании нотариальной доверенности от 07.02.2007, о чем на письме имеется соответствующая отметка. В этой связи довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств получения ответчиком письма от 07.03.2007 представляется противоречащим материалам дела.

Не освобождение ответчиком земельного участка в указанный в письме срок послужило основанием для обращения истцом в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался выводом о расторжении договора аренды, продленного на неопределенный срок, по истечении трех месяцев после получения ответчиком уведомления истца об отказе от исполнения договора.

Вывод суда первой инстанции нельзя признать правильным.

Условия договора от 13.04.2005 N 202, заключенного на предыдущий период, не позволяют определить порядок и сроки внесения арендной платы (поскольку сроки оплаты установлены ежемесячно в течении всего срока действия договора), а следовательно, довод истца о нарушении ответчиком таких сроков нельзя признать обоснованным.

Однако, в силу п.2 ст.609 ГК РФ, п.1 ст.25, п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации договор от 13.04.2005 N 202 подлежал государственной регистрации как договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года. Однако, в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, договор от 13.04.2005 N 202 зарегистрирован не был (подтверждается сообщением Федеральной регистрационной службы от 24.12.2007 N 01/762/2007-498).

Указанное обстоятельство в силу положений п.3 ст.433 ГК РФ свидетельствует о незаключенности такого договора.

Иных правовых оснований владения спорным земельным участком у ответчика не имеется.

Принимая во внимание подтверждение материалами дела факта пользования ответчиком земельным участком (акт обследования от 06.09.2007) при отсутствии правовых оснований для такого пользования, исковые требования об обязании ответчика освободить земельный участок удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Не принимается судом ссылка ответчика на отсутствие у истца права на обращение в суд с заявленным иском, поскольку такое право следует из полномочий истца, зафиксированных в п.1, абз. 6 п.44 Положения об администрации района в г. Челябинске, утвержденного Решением Челябинской городской Думы от 22.11.2005 N 8/38.

Также несостоятельной является ссылка ответчика на невозможность удовлетворения исковых требований в связи с не указанием истцом в качестве основания иска на незаключенность договора.

В уточнении иска (л.д.48-51) истцом сделана ссылка на положение ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей право собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Оценка договора на предмет его заключенности входит в число обстоятельств, подлежащих исследованию судом для целей проверки указанного довода искового заявления.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 по делу N А76-10122/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алескеровой Валентины Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья:

А.А. Арямов

Судьи

З.Н. Серкова О.Б. Фотина