Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2008 г. N 18АП-62/2008

г. Челябинск

05 февраля 2008 г.

N 18АП-62/2008 Дело N А76-11406/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Махровой Н.В., судей Ермолаевой Л.П., Бабкиной С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хрипиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергокомплект Челябинск" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2007 по делу N А76-11406/2007 (судья Соколова И.Ю.), при участии: от Администрации г. Челябинска - Шеянова А.А. (доверенность от 09.06.2006), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Усольцевой М.Н. (доверенность от 29.12.2007),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Энергокомплект Челябинск" (далее - ООО "Энергокомплект Челябинск", истец), обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - ГУ ФРС по Челябинской области, ответчик) и Администрации г. Челябинска (далее - Администрация, ответчик), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области (далее - ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска), индивидуального предпринимателя Угрюмовой О.П. (далее - ИП Угрюмова О.П.) - о признании права собственности на незавершенный строительством объект - 6 - этажное нежилое здание спортивно - досугового семейного центра, расположенного по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, 66в.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении основания исковых требований - ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 24.12.2007 принят отказ истца от требований к ГУ ФРС по Челябинской области, производство по требованию к данному ответчику прекращено, ГУ ФРС по Челябинской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.11.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Энергокомплект Челябинск" просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что права на строительство спорного объекта переданы ему от ИП Угрюмовой О.П. на основании договора передачи прав от 01.06.2003 N 1/17, в соответствии с п. 1.7 которого переоформление на истца договоров, согласований и разрешений переходит после окончания срока их действия. В связи с чем истец начал строительство спорного объекта в период действия всех разрешительных документов, при этом обязанность переоформления уступки по договору аренды должна исходить от третьего лица. По мнению заявителя апелляционной жалобы, факт отсутствия разрешения на строительство спорного объекта не лишает истца возникшего у него права собственности в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просит решение оставить без изменения. Также ответчик в отзыве пояснил, что истцом не представлены доказательства создания объекта в рамках предусмотренных законом требований. В материалах дела отсутствуют разрешение на строительство и документы, подтверждающие возникновение права истца на земельный участок, занятый спорным объектом, следовательно, основания для удовлетворения заявленных требований, отсутствуют.

Представитель КУИЗО г. Челябинска пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца, ГУ ФРС по Челябинской области, ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области, ИП Угрюмовой О.П. не явились, ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

С учетом мнения представителей Администрации и КУИЗО г. Челябинска, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие истца, ГУ ФРС по Челябинской области и ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области, ИП Угрюмовой О.П.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, а представитель КУИЗО г. Челябинска пояснил, что поддерживает доводы Администрации, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей Администрации и КУИЗО г. Челябинска, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы г. Челябинска от 17.01.2001 N 50 ИП Угрюмовой О.П. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,0547 га для проектирования и строительства спортивно-досугового семейного центра по Комсомольскому проспекту, между домами N60-а и 66-б, (л.д.29).

В соответствии с постановлением между ИП Угрюмовой О.П. и КУИЗО г. Челябинска заключен договор аренды земельного участка УЗ N 002283-К-2000 от 04.10.2001 сроком до 17.01.2003.

Государственная регистрация договора произведена 19.12.2001, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 74:01-36:218-2001-0037 (л.д.16).

Дополнительным соглашением N 1 к договору от 13.05.2003 продлен срок действия договора до 01.01.2005, государственная регистрация которого произведена 03.07.2004 (л.д. 9-15)

По договору N 1/17 от 01.06.2003 ИП Угрюмова О.П. передала права по договору аренды, а также права и обязанности по строительству спортивно-досугового семейного центра ООО "Энергокомплект-Челябинск" (л.д.7-8).

Пунктом 1.5 вышеназванного договора стороны предусмотрели приобретение прав ООО "Энергокомпект-Челябинск" на объект по завершению его строительства.

20.02.2001 Управлением архитектуры и градостроительства г. Челябинска ИП Угрюмовой О.П. было выдано архитектурно-планировочное задание для размещения спортивно-досугового семейного центра (л.д.30) выдана карта согласования проекта (л.д.19).

Из технического паспорта, изготовленного муниципальным учреждением "Служба заказчика" по состоянию на 24.08.2006, усматривается фактическое возведение незавершенной строительством вставки между жилыми домами площадью 200,8 кв.м., с отклонением от проекта (л.д.22-26).

По состоянию на 18.12.2006 объект находится в стадии консервации (л.д.77).

Поскольку 12.04.2007 истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект, он обратился с настоящим требованием в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ, а также в силу ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N73-ФЗ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и других норм и правил.

Согласно ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ выдача разрешений на объекты строительство объектов недвижимости относиться к ведению муниципальных образований. Основанием для выдачи разрешения является наличие права пользования земельным участком и утвержденная проектная документация.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (действующего на дату рассмотрения спора) застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Губернатора Челябинской области N 123 от 22.03.2004 утвержден порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Челябинской области.

Пунктами 6, 8, 12, 22 данного постановления установлено, что разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления, для получения разрешений на строительство объектов недвижимости заявитель представляет в соответствующий орган местного самоуправления, осуществляющий выдачу разрешений на строительство, заявление о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости и следующие материалы:

1) копию документа, удостоверяющего право указанных лиц на земельный участок;

2) выписку из единого государственного реестра земли;

3) утвержденную в установленном законодательством порядке проектную документацию;

4) копию сводного положительного заключения уполномоченного органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;

5) копию лицензии заказчика (застройщика) на осуществление строительной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рассматриваемом случае, договор о передаче права аренды земельного участка в нарушение ст. 131, 651 ГК РФ не был зарегистрирован, а на дату рассмотрения спора срок его действия истек.

Поскольку истцом не представлено документов, подтверждающих разрешение на строительство и возникновение прав истца на земельный участок, занятый спорным объектом, то суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

01.06.2003 между ИП Угрюмовой О.П. и истцом был заключен договор передачи прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды земельного участка УЗ N 002283-К-2000 от 04.05.2001 площадью 547 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Комсомольский проспект, между жилыми домами N 60 и N 66-б.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В данном случае имел место перенаем земельного участка. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу п. 2 ст. 389 названного Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор N 1/17 от 01.06.2003 не зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, он является незаключенным, в связи с чем отсутствуют доказательства факта предоставления истцу в установленном порядке спорного земельного участка под строительство спортивно-досугового семейного центра.

Довод заявителя о том, что истец начал производить строительство спорного объекта в период действия всех разрешительных документов подлежит отклонению, поскольку не подтверждается материалами дела (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в частности право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанций обоснованно исходил из того, что истцом не доказаны наличие проектной документации, и утверждение ее в установленном порядке, а также тот факт, что отсутствует право на спорный земельный участок и разрешение собственника земельного участка на строительство.

Поскольку спортивно-досуговый семейный центр комплекс является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не сдан, то оснований для признания права собственности за истцом в соответствии со ст. 218 ГК РФ, не имеется.

На основании ст. 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действующего на момент возникновения спорных правоотношений, строительство зданий осуществляется на основе проектной документации. Утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Согласно ст. 29 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в той же редакции) градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе в порядке, определенном названным Кодексом и разрабатываемыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Государственная экспертиза градостроительной документации осуществляется федеральными и территориальными органами государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.

Необходимость государственной экспертизы градостроительной и проектной документации независимо от источников финансирования и формы собственности объектов также установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 N 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации".

Проектная документация, утвержденная в установленном порядке и соответствующая указанным требованиям, и соответственно, разрешение на строительство, в материалах дела отсутствуют.

Так как из содержания ст. 218 ГК РФ следует, что приобретение права на созданную вещь возможно при условии соблюдения закона и иных правовых норм, то является несостоятельной ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что отсутствие разрешения на строительство спорного объекта не лишает его возникшего права собственности в силу ст. 218 ГК РФ, т.к. истцом не соблюдены положения ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ и ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N73-ФЗ.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь возведенное имущество возникает с момента его государственной регистрации, которую осуществляет уполномоченный орган. С учетом того, что отказ в государственной регистрации права может быть оспорен в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несостоятельна ссылка истца на то, что ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности он лишен права на защиту.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с предоставлением обществу с ограниченной ответственностью "Энергокомплект Челябинск" отсрочки по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, с него подлежат взысканию в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины (ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.41, п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2007 по делу N А76-11406/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергокомплект Челябинск" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергокомплект Челябинск" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Махрова Н.В.

Судьи

Ермолаева Л.П. Бабкина С.А.