Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 февраля 2008 г. N 18АП-825/2008

г. Челябинск

29 февраля 2008 г.

Дело N А76-860/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2007 по делу N А76-860/2007 (судья Карпачева М.И.), при участии: от Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - Ожог О.Г. (доверенность от 08.02.2008), Поповой О.И. (доверенность от 04.06.2007), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Бочаровой Ю.Г. (доверенность N 12511 от 29.12.2007),

УСТАНОВИЛ

Фонд развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (далее - ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест", заявитель, фонд) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г.Челябинска (далее - администрация) и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее КУиЗО г.Челябинска, комитет) о признании незаконным отказа администрации в лице КУиЗО г.Челябинска в предоставлении земельного участка и продлении договора УЗ N 005547-К-2004 аренды земель г.Челябинска от 24.01.2005, изложенного в письме исх. N 12882 от 25.12.2006, и обязании администрации и КУиЗО г.Челябинска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: обязать администрацию предоставить фонду земельный участок площадью 3 466 кв.м., расположенный по ул. Коммуны в Центральном районе г.Челябинска, кадастровый номер земельного участка 74:36:05 16 002:0025, для строительства административного здания с подземным гаражом, и продлить договор УЗ N 005547-К-2004 аренды земель г.Челябинска от 24.01.2005 на новый срок.

До принятия решения по существу спора фондом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), удовлетворено заявление об уточнении заявленных требований от 24.12.2007 (л.д. 81-82), в соответствии с которым заявитель отказался от признания недействительным отказа администрации в лице КУиЗО г.Челябинска в продлении договора УЗ N 005547-К-2004 аренды земель города Челябинска от 24.01.2005 и обязания КУиЗО г.Челябинска заключить договор УЗ N 005547-К-2004 аренды земель города Челябинска от 24.01.2005 на новый срок.

Определением суда от 24.12.2007 производство по делу в указанной части было прекращено.

С учетом уточнения заявленных требований суд первой инстанции рассматривал требование заявителя о признании недействительным отказа администрации в лице КУиЗО г.Челябинска в предоставлении земельного участка площадью 3 466 кв.м. по ул.Коммуны в Центральном районе, выраженного в письме исх. N 12882 от 25.12.2006, и обязании администрации в порядке ст. 201 АПК РФ принять решение о предоставлении фонду земельного участка площадью 3 466 кв.м., расположенного по ул. Коммуны в Центральном районе г.Челябинска, кадастровый номер земельного участка 74:36:05 16 002:0025, для строительства административного здания с подземным гаражом, а также обязании КУиЗО г.Челябинска направить фонду договор аренды на указанный земельный участок для подписания.

Мотивируя заявленные требования, фонд указал, что администрация в лице КУиЗО г.Челябинска уведомила фонд о невозможности предоставления земельного участка и продления договора УЗ N 005547-К-2004 аренды земель г.Челябинска от 24.01.2005 на том основании, что указанный договор признан судом недействительным. По мнению фонда, продление договора аренды земли для строительства есть ни что иное, как предоставление земельного участка арендатору на новый срок, и должно осуществляться в порядке, установленном ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Указанные действия возможны только на основании решения исполнительного органа местного самоуправления, в связи с чем фонд обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, которое должно было быть рассмотрено с учетом того, что выбор и формирование земельного участка для строительства уже были произведены ранее при заключении договора аренды и повторно производиться не должны.

Определением от 24.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г.Челябинска (далее - ГУАГ г.Челябинска, третье лицо) (л.д. 84-85).

Решением суда первой инстанции от 24.12.2007 по данному делу в удовлетворении требований фонда было отказано.

ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест" не согласился с указанным решением и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя.

По мнению ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест", изложенному в апелляционной жалобе, выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела: отказ администрации в лице КУиЗО г.Челябинска в предоставлении земельного участка обоснован отсутствием договора аренды ввиду его ничтожности, в то время как суд считает мотивами отказа отсутствие у заявителя преимущественного права на земельный участок. Фонд отмечает, что он обращался в орган местного самоуправления не в порядке удовлетворения его преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка, а в порядке реализации права на предоставление земельного участка, предусмотренного п. 1 ст. 22 ЗК РФ. Ссылаясь на ничтожность договора аренды, администрация обязана была рассмотреть заявление фонда на предоставление земельного участка по существу в порядке ст. 30 ЗК РФ.

В судебном заседании представители фонда повторили доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнительно указав на то, что под оспариваемым отказом администрации в лице КУиЗО г.Челябинска в предоставлении земельного участка фондом расценивается письмо КУиЗО от 25.12.2006 N 12882 (л.д.6). Данным письмом, по мнению подателя апелляционной жалобы, был дан ответ как на заявление фонда от 10.11.2006 N 460 о продлении срока действия договора аренды УЗ N 005547-К-2004 (л.д.7), так и на заявление фонда о предоставлении земельного участка от 12.12.2006 N 501 (л.д.8).

КУиЗО г.Челябинска представил письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых указал, что судом была дана верная оценка представленным сторонами доказательствам. Отказ в продлении договора был мотивирован недействительностью данного договора аренды. Неправомерно утверждение заявителя о том, что заявка была подана им в порядке ст. 30 ЗК РФ. Наличие у заявителя кадастрового плана земельного участка и заявления о продлении договора аренды для завершения строительства не является безусловным основанием для возникновения у ответчиков обязанности в принятии решения о предоставлении этого земельного участка заявителю без соблюдения порядка, установленного ст. 30 ЗК РФ.

В судебном заседании представитель КУиЗО г.Челябинска повторил доводы, изложенные выше.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители администрации и ГУАГ г.Челябинска не явились, отзывов на апелляционную жалобу не представили.

С учетом мнения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей администрации и ГУАГ г.Челябинска.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 258, 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений на жалобу, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест" и КУиЗО г.Челябинска, на основании постановления главы г.Челябинска от 19.01.2005 N 60-п о предоставлении земельного участка в аренду для проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом по ул. Коммуны в Центральном районе г.Челябинска фонду "Монолит-Инвест", был заключен договор УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 аренды земельного участка площадью 3 644 кв.м. по указанному адресу сроком на 2 года (л.д. 17-25).

Договор аренды был зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.03.2005 (л.д. 25, оборот).

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2006 по делу N А76-10794/2006 (л.д. 37-45), оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.12.2006 N Ф09-9854/06 (л.д. 46-50), постановление Главы г.Челябинска от 19.01.2005 N 60-п признано недействительным в части предоставления фонду спорного земельного участка.

На основании указанных постановлений КУиЗО г.Челябинска обратилось в суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2007 по делу N А76-29744/2006 в удовлетворении требований КУиЗО г.Челябинска было отказано (л.д. 62-63), однако постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2007 по данному делу (л.д. 64-67), оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.10.2007 N Ф09-8579/07 (л.д. 68-70), договор аренды земельного участка УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 был признан недействительным (ничтожным).

На основании п. 4.1.2 указанного договора аренды фонд 10.11.2006 обратился в КУиЗО г.Челябинска с заявлением N 460 о продлении срока действия договора аренды на 2 года (л.д.7).

Не получив ответа от КУиЗО г.Челябинска, по истечении месяца с даты подачи заявления, фонд обратился к главе г.Челябинска с письмом N 501 от 12.12.2006 с просьбой предоставить земельный участок площадью 3 644 кв.м. по ул. Коммуны в Центральном районе г.Челябинска, кадастровый номер 74:36:05 16 002:0025 для строительства административного здания с подземным гаражом и продлить договор аренды УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 на срок строительства (л.д. 8).

Письмом от 25.12.2006 N 12882 КУиЗО г.Челябинска сообщил фонду о невозможности продления срока договора аренды земли УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 на том основании, что постановлениями судов апелляционной и

кассационной инстанций постановление главы г.Челябинска от 19.01.2005 N 60-п признано недействительным, что влечет недействительность заключенного на его основе договора аренды земли УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 (л.д. 6).

Расценив данное письмо как отказ в предоставлении земельного участка, фонд обратился в суд с заявлением о признании незаконным данного отказа.

Суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Из текста письма от 25.12.2006 N 12882 КУиЗО г.Челябинска следует, что данное письмо являлось ответом на заявление фонда от 10.11.2006 N 460 о продлении срока действия договора аренды на 2 года (л.д.7). Указание на отказ в предоставлении земельного участка (заявление фонда от 12.12.2006 N 501) в названном письме отсутствует.

При этом в материалы дела ни заявителем, ни иными лицами, участвующими в деле, не представлен ответ администрации на заявление фонда к главе г.Челябинска N 501 от 12.12.2006 с просьбой предоставить земельный участок площадью 3 644 кв.м. по ул. Коммуны в Центральном районе г.Челябинска, кадастровый номер 74:36:05 16 002:0025 для строительства административного здания с подземным гаражом и продлить договор аренды УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005 на срок строительства (л.д. 8).

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, заявитель неверно расценил письмо от 25.12.2006 N 12882 КУиЗО г.Челябинска как отказ в предоставлении земельного участка. Следовательно, заявителем в данном случае избран ненадлежащий способ защиты нарушенного, по его мнению, права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что наличие у заявителя оформленного в установленном порядке кадастрового плана спорного земельного участка и направление в адрес главы г.Челябинска письма о продлении договора аренды и предоставлении спорного земельного участка не является безусловным основанием для возникновения у ответчиков обязанности в принятии решения о предоставлении этого земельного участка заявителю без соблюдения порядка, установленного ст. 30 ЗК РФ.

Суд также верно указал на отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение нового договора аренды земли в порядке п. 3 ст. 22 ЗК РФ и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, а в соответствии с п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В данном случае на основании названных выше судебных актов арендатор - ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест" обязан возвратить арендодателю (собственнику) в лице КУиЗО г.Челябинска предоставленный по признанному ничтожным договору аренды земельный участок.

В силу указанного выше у заявителя отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9, 10, 11 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной либо муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования места размещения объекта, 2) с предварительным согласованием места размещения объекта.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке п. 4 ст. 30 ЗК РФ и включает в себя работы по формированию земельного участка, постановке его на государственный кадастровый учет, проведение торгов и подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (при наличии одной заявки).

Пунктом 5 ст. 30 ЗК РФ предусмотрена процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, которая включает в себя работы по выбору, по заявке заинтересованного в строительстве лица, подходящего земельного участка для размещения объекта, принятию решения о предварительном согласовании места его размещения, формированию земельного участка, присваиванию кадастрового номера и принятию решения о предоставлении земельного участка в порядке ст. 32 ЗК РФ.

Как обоснованно указал суд первой инстанции письмо заявителя N 501 от 12.12.2006 в адрес главы г.Челябинска не является обращением в органы местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 30 ЗК РФ.

Данное письмо следует расценивать как повторное обращение в орган местного самоуправления с просьбой о продлении срока договора аренды, обусловленное тем, что на первоначальное обращение заявителя ответ им получен не был.

Довод подателя жалобы о противоречии выводов суда о мотивах отказа фонду в предоставлении спорного земельного участка фактическим обстоятельствам дела отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку суд верно указал на то, что преимущественное право заявителя на заключение нового договора аренды утрачено им в связи с ничтожностью ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка УЗ N 005547-К-2004 от 24.01.2005.

Совокупность вышеизложенных обстоятельств свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ФРЖС и РПСИ "Монолит-Инвест".

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

На основании ст.110 АПК РФ с подателя апелляционной жалобы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по жалобе в размере 1000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.12.2007 по делу N А76-860/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" - без удовлетворения.

Взыскать с Фонда развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (место нахождения: 454014, г.Челябинск, Комсомольский пр., 82А) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.В.Чередникова