Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2008 г. N 18АП-1982/2008

г.Челябинск

15 апреля 2008 г.

Дело N А76-25387/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2008 по делу N А76-25387/2007 (судья Ваганова В.В.), при участии от закрытого акционерного общества "Инвестиционно-производственно-строительная компания "Блок-С" - Волкова А.А. (доверенность от 09.01.2008 N 01), от подателя апелляционной жалобы - Нескоблевой Е.В. (доверенность от 01.02.2008 N 14/08), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Сорокиной Е.И. (доверенность от 29.12.2007 N12508),

УСТАНОВИЛ

закрытое акционерное общество "Инвестиционно-производственно-строительная компания "Блок-С" (далее - ЗАО "Блок-С", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - регистрирующий орган, УФРС, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.11.2001 N 002840-К-2001 и дополнительного соглашения к договору от 06.06.2007 N 1, выраженном в письме регистрирующего органа от 22.10.2007 N589/2007-222.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г.Челябинска (далее - администрация) и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИЗО).

Решением суда первой инстанции от 15.02.2008 заявленные требования общества удовлетворены, названное решение УФРС признано незаконным, регистрирующий орган обязан устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления в течение месяца со дня вступления в силу решения по настоящему делу государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

Мотивируя вынесенное решение, суд указал, что правоотношения сторон по предоставлению земельного участка возникли 08.06.2000 (с момента обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка), то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, установившего новый порядок предоставления земельных участков под строительство, следовательно, на указанные отношения распространяется действие норм гл.5 Земельного кодекса РСФСР. При подаче заявления на государственную регистрацию заявителем были представлены все необходимые для проведения регистрации документы. Постановление главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п, на основании которого земельный участок был предоставлен в аренду заявителю, не отменено, не признано незаконным. Заключение соглашения о продлении срока действия договора аренды после окончания срока его действия не может являться основанием для отказа в государственной регистрации и является доказательством согласия органа местного самоуправления на сохранение арендных отношений с обществом.

УФРС не согласилось с решением суда первой инстанции и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы регистрирующий орган указал, что на момент вынесения постановления главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п и на момент подписания договора аренды действовали нормы Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу с 29.10.2001, при этом арендные правоотношения между сторонами возникли с момента заключения договора аренды земельного участка, а не с момента обращения ЗАО "Блок-С" с заявлением о предоставлении земельного участка. Суд, принимая решение, должен был удостовериться, что постановление главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п вынесено при соблюдении обществом условий, указанных в п.15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В силу того, что на момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды постановление главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п уже утратило силу, КУИЗО не вправе был заключать дополнительное соглашение, самостоятельно (без волеизъявления администрации) продлевая срок действия договора аренды.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы повторил доводы, изложенные в жалобе.

ЗАО "Блок-С" в возражениях на апелляционную жалобу с доводами подателя жалобы не согласилось, указав на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель общества указал, что настоящий спор должен разрешаться в рамках оснований, указанных в оспариваемом отказе регистрирующего органа.

В мнении по апелляционной жалобе КУИЗО повторил доводы суда первой инстанции, дополнительно указав, что, подписывая дополнительное соглашение к договору аренды, КУИЗО не продлевал действие постановления главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п, подписание дополнительных соглашений к договору аренды, осуществляемое в рамках гражданских правоотношений, входит в компетенцию КУИЗО.

В судебном заседании представитель КУИЗО поддержал доводы, изложенные в названном мнении.

Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя администрации, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 08.06.2000 ЗАО "Блок-С" обратилось с заявлением на имя главы администрации г.Челябинска о выделении земельного участка для проектирования и строительства девятиэтажного одноподъездного жилого дома с приложением схемы микрорайона (л.д.32, т.2).

Постановлением главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п обществу предоставлен земельный участок из земель поселений (городская застройка) площадью 0,1163 га. сроком на два года для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями площадью 200 кв.м. по ул.Володарского в Центральном районе.

Данным постановлением обществу предписано заключить договор аренды земельного участка с КУИЗО, зарегистрировать аренду на земельный участок в Челябинском филиале Южноуральской регистрационной палаты, разработать проект многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и представить на согласование в Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска для получения заключения, получить разрешение на строительство в Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора (л.д.47, т.1). Согласно п.3.2 постановления в случае невыполнения предписаний п.2 или при неперезаключении договора аренды по истечении срока аренды земельного участка данное постановление утратит силу, участок изымается без возмещения арендатору понесенных затрат.

На основании указанного постановления между КУИЗО (арендодатель) и ЗАО "Блок-С" (арендатор) заключен договор аренды УЗ N 002840-К-2001 от 02.11.2001 на срок два года (л.д.7-14, т.1).

06.06.2007 между КУИЗО и обществом заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору, которым срок действия договора продлен до 01.06.2009 (л.д.16, т.1).

ЗАО "Блок-С" 27.09.2007 обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка УЗ N 002840-К-2001 от 02.11.2001 и дополнительного соглашения N 1 от 06.06.2007 (л.д.74-75, т.1).

Письмом от 22.10.2007 N 589/2007-222 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему (л.д.91-92, т.1) со ссылкой на норму абзаца четвертого п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Не согласившись с решение регистрирующего органа, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке с ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав доводы сторон, считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене либо изменению в силу следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания незаконным решения органа государственной власти необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие решения требованиям законодательства и нарушение данными решением прав и законных интересов заявителя.

По мнению суда апелляционной инстанции, оспариваемый отказ в государственной регистрации является незаконным и в силу этого нарушает права и законные интересы общества.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом, приведенным представителем ЗАО "Блок-С", о том, что законность отказа в государственной регистрации в рамках настоящего спора должна оцениваться исходя из оснований, указанных в данном отказе.

В противном случае лицо, которому отказано в государственной регистрации права или сделки, лишается возможность всесторонне защитить свои права, предоставив возражения на отказ.

В соответствии с абзацем четвертым п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на который сослался в оспариваемом отказе регистрирующий орган, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Единственным основанием для отказа в государственной регистрации послужил вывод регистрирующего органа о том, что не соблюден порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предоставление обществу земельного участка правомерно произведено в соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР.

Согласно ст.7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Статья к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом.

По мнению суда апелляционной инстанции, податель апелляционной жалобы необоснованно указывает на то, что арендные отношения возникли между сторонами с момента заключения договора аренды земельного участка, а не с момента обращения ЗАО "Блок-С" с заявлением о предоставлении земельного участка.

Предметом исследования в рамках настоящего спора (в рамках содержания оспариваемого отказа в государственной регистрации) являются правоотношения по предоставлению земельного участка, а не арендные правоотношения между сторонами.

Правоотношения же по предоставлению земельного участка возникли с момента обращения заявителя в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, то есть с 08.06.2000, когда действовал Земельный кодекс РСФСР.

Иной порядок применения норм законодательства привел бы к нарушению прав лиц, обратившихся с подобными заявлениями до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и прошедшими установленную в период обращения процедуру приобретения земельных участков, в случае, если данная процедура не была бы окончена до 29.10.2001 (даты введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, оспариваемый отказ не соответствует нормам действующего законодательства и порядку их применения.

Также суд апелляционной инстанции не принимает довод УФРС о том, что постановление главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п вынесено без соблюдения обществом условий, указанных в п.15 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Так, в соответствии с указанной нормой до 30 декабря 2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 г.; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Данная норма неприменима к постановлению главы г.Челябинска от 30.10.2001 N 1548-п, так как она введена в действие позднее вынесения названного постановления.

Также КУИЗО в мнении по апелляционной жалобе верно отметил, что, заключая дополнительное соглашение, комитет не вышел за рамки своих полномочий, так как соглашением не продлевался срок действия постановления от 30.10.2001 N 1548-п, а в рамках гражданских правоотношений продлевался срок аренды, указанный в основном договоре.

Совокупность вышеизложенных обстоятельств свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы УФРС.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2008 по делу N А76-25387/2007 оставить без изменений, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.Б.Малышев