Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2008 г. N 18АП-3763/2007

г.Челябинск

22 апреля 2008 г.

Дело N А76-31677/2006

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А76-31677/2006 по иску администрации г.Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "БИС" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании объекта недвижимости - автозаправочной станции, расположенной по адресу: г.Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, самовольной постройкой, подлежащей сносу, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи имущества от 02.08.2006 N КПН-1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "БИС", об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447,

при участии: от администрации г.Челябинска - Реннер Е.В. (доверенность от 19.03.2008 N 05-341), от общества с ограниченной ответственностью "БИС" - Пархоменко А.С. (доверенность от 01.10.2007), Колесник А.А. (доверенность от 01.10.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Ординой Т.П. (доверенность от 01.02.2008 N 06/08), от общества с ограниченной ответственностью "Регион-74" - Черкасова К.П. (доверенность от 06.03.2007), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Усольцевой М.Н. (доверенность от 29.12.2007 N 12527), от Казыхановой Ф.М. - Емельяновой С.И. (доверенность от 05.03.2007),

УСТАНОВИЛ

администрация г.Челябинска (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Сервис" (далее - ООО "Чернобыль-Сервис"), обществу с дополнительной ответственностью "БИС" (далее - ОДО "БИС") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС, регистрирующий орган) с исковым заявлением (с учетом уточнения заявленных требований) о признании объекта недвижимости - автозаправочной станции (далее - АЗС), расположенной по адресу: г.Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, самовольной постройкой, подлежащей сносу, о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи имущества от 02.08.2006 N КПН-1, заключенной между ООО "Чернобыль-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "БИС" (далее - ООО "БИС"), об обязании УФРС погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447, об обязании ООО "Чернобыль-Сервис" снести указанный выше объект за счет средств последнего в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения по данному делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИЗО), Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска (далее - ГУАГ), федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области (далее - ФГУ "ЗКП"), открытое акционерное общество "Телевизионный центр Металлургического района" (далее - ОАО "Телевизионный центр Металлургического района").

Определением суда первой инстанции от 29.11.2007 ОАО "Телевизионный центр Металлургического района" заменено на его правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "Регион-74" (далее - ООО "Регион-74").

Определением от 14.12.2007 в связи с ликвидацией общества с ограниченной ответственностью "Аэлита", в которое было переименовано ООО "Чернобыль-Сервис", производство по делу в части исковых требований об обязании ООО "Чернобыль-Сервис" снести указанный выше объект за счет своих средств в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения по данному делу прекращено, производство по делу в отношении ответчика - ООО "Чернобыль-Сервис", прекращено.

Определением от 14.12.2007 произведена замена ненадлежащего ответчика - ОДО "БИС", на надлежащего ответчика - ООО "БИС".

Решением суда от 04.02.2008 исковые требования администрации были удовлетворены: объект недвижимости - АЗС, расположенная по адресу: г.Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, признан самовольной постройкой, признана недействительной (ничтожной) сделка купли-продажи имущества от 02.08.2006 N КПН-1, заключенная между ООО "Чернобыль-Сервис" и ООО "БИС", УФРС обязано погасить регистрационную запись в ЕГРП от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.03.3008 решение суда первой инстанции по настоящему делу было отменено в связи с нарушением судом норм процессуального права, а именно п. 4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью "Техресурс" (далее - ООО "Техресурс") и индивидуальный предприниматель Казыханова Фарида Мирсагитовна (далее - ИП Казыханова Ф.М.). Рассмотрение дела было назначено по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на 22.04.2008.

Мотивируя заявленные исковые требования, администрация указала, что считает спорный объект самовольно возведенным, поскольку он возведен на земельном участке, не предоставленном для капитальной застройки, в отсутствие разрешения на строительство капитального сооружения и согласованной и утвержденной проектной документации. Постановлением главы города от 26.04.2000 N 532-п ООО "Чернобыль-Сервис" был предоставлен земельный участок для возведения временной некапитальной АЗС. В соответствии с распоряжением об утверждении акта государственной приемочной комиссии в эксплуатацию введена временная некапитальная АЗС. Истец считает договор купли-продажи спорного объекта ничтожным, в связи с чем у ООО "БИС" отсутствует право на спорный объект, а соответствующая регистрационная запись подлежит погашению. Наличие государственной регистрации права не снимает статуса самовольной постройки, и права собственности на данный объект не возникло. Администрации стало известно о том, что фактически возведен капитальный объект, при подаче заявления ООО "Чернобыль-Сервис" на выкуп земельного участка.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

В отзыве на исковое заявление ООО "БИС" указало, что строительство спорной АЗС осуществлялось в строгом соответствии с разработанным проектом, на основании положительных заключений контролирующих органов, соблюдение ООО "Чернобыль-Сервис" градостроительных норм и правил подтверждается актом ввода объекта в эксплуатации, получение разрешения на строительство в порядке п.п.1 и 2 ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года, а также указание в дополнительном соглашении к договору о временном пользовании УЗ N 001644-ВР-2000 на приобретение ООО "Чернобыль-Сервис" после завершения строительства права на приобретение земельного участка в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) само по себе доказывает, что планировалось строительство капитальной АЗС. Администрация не доказала нарушения ее прав и законных интересов, так как функции по представлению интересов г.Челябинска по спорам, связанным с ненадлежащим использованием земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, принадлежат КУИЗО, который является самостоятельным юридическим лицом. Таким образом, иск подан лицом, не имеющим право его подавать. Сделка между ООО "Чернобыль-Сервис" и ООО "БИС" является законной. Организация, являющаяся стороной в сделке (ООО "Чернобыль-Сервис") ликвидирована, в связи с чем невозможно применение двухсторонней реституции, следовательно, спор в части признания недействительным договора купли-продажи не может быть разрешен, производство по делу в данной части должно быть прекращено. Требование о погашении регистрационной записи может быть заявлено лишь в порядке административного судопроизводства, право собственности ООО "БИС" никем не оспорено. Не признано недействительным. Срок исковой давности в настоящем случае необходимо исчислять с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представители ООО "БИС" поддержали доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Дополнительно указали, что ст. 222 ГК РФ не применима к спорным отношениям, поскольку ООО "БИС" не является застройщиком.

УФРС в отзыве на исковое заявление считает требования необоснованными, поскольку государственная регистрация проведена в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих факт создания спорного объекта. Впоследствии проведена государственная регистрация перехода права собственности. Признание объекта, право собственности, на который дважды подтверждено государством, самовольной постройкой невозможно.

В судебном заседании представитель УФРС дополнительно указал на пропуск истцом срока исковой давности; законность возведения спорного объекта подтверждена актом ввода объекта в эксплуатацию; государственная регистрация проведена на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих факт создания спорного объекта.

КУИЗО в отзыве на исковое заявление со ссылкой на ст.ст.129, 168, 209, 222 ГК РФ, ст.ст.7, 42 ЗК РФ, ст.62 Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года, ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года, ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" исковые требования поддержал. Распоряжение самовольной постройкой произведено лицом, которое не имело право ею распоряжаться в силу закона. Сам по себе факт наличия государственной регистрации права собственности на самовольно возведенный объект не предоставляет право ООО "Чернобыль-Сервис" распоряжаться спорным объектом, возведенным на земельном участке, не отведенном для этих целей и в отсутствие разрешения на строительство, согласованной и утвержденной проектной документации.

В судебном заседании представитель КУИЗО отметил, что срок исковой давности для обращения в суд не пропущен, поскольку администрация узнала о капитальности объекта в момент обращения ООО "Чернобыль-Сервис" с заявлением о выкупе земельного участка. Регистрация права собственности не позволяет ООО "Чернобыль Сервис" распоряжаться самовольно возведенным объектом. Земельный участок был предоставлен из земель временной застройки. Требование о погашении регистрационной записи по сути является следствием требования об оспаривании сделки.

Третье лицо, ООО "Регион-74" в письменном мнении и в судебном заседании со ссылкой на ст.168, 222 ГК РФ, ст.ст.29, 30, 32 ЗК РФ; ст.23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" иск поддержало, считает капитальное строение АЗС, возведенное ООО "Чернобыль-Сервис" самовольной постройкой; сделку купли-продажи АЗС заключенную между ООО "Чернобыль-Сервис" и ООО "БИС" ничтожной.

В судебном заседании представитель ООО "Регион-74" дополнительно указал, что ст.222 ГК РФ к спорным отношениях применима, поскольку объект обладает признаками капитальности и АЗС является самовольной постройкой. Волеизъявление администрации было направлено на возведение временной АЗС. Материалы дела не содержат доказательств того, что земельный участок предоставлен для строительства капитального недвижимого имущества. ООО "Регион-74" лишается возможности строительства на предоставленном обществу земельном участке, в связи с чем общество несет убытки. Воля администрации на строительство временного сооружения доказывается письмом ООО "Чернобыль-Сервис" о выдаче разрешения на реконструкцию.

Третье лицо, ГУАГ в мнении по иску считает требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в иске.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ГУАГ, ФГУ "ЗКП", ООО "Техресурс", ИП Казыхановой Ф.М. не явились

С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, на основании имеющихся в деле материалов.

До начала рассмотрения дела представителями ООО "БИС" обратились с ходатайством о прекращении производства по делу в части требований о признании сделки недействительной (т.5, л.д.28). Мотивируя указанное ходатайство, указали на норму п.5 ч.1 ст.150 АПК РФ. В силу ликвидации ООО "Чернобыль-Сервис" невозможно применение двухсторонней реституции, следовательно, спор в части признания недействительным договора купли-продажи не может быть разрешен.

Представитель администрации возражает против заявленного ходатайства. Считает, что ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку требование заявлено в отношении ООО "БИС", дело в отношении ООО "Чернобыль-Сервис" прекращено.

Представитель УФРС по Челябинской области оставляет разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Представитель ООО "Регион-74" возражает против заявленного ходатайства, пояснив, что возведена самовольная постройка АЗС и дальнейшая продажа АЗС нарушила права администрации, которая в силу этого может быть истцом по делу. Совершенная сделка между ООО "Чернобыль-Сервис" и ООО "БИС" недействительна в силу прямого указания в ст.222 ГК РФ.

Представитель КУиЗО возражает против заявленного ходатайства. Считает, что между ООО "Чернобыль-Сервис" и ООО "БИС" ничтожна в силу прямого указания в ст.222 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции с учетом мнения представителей сторон, определил в удовлетворении заявленного представителем ООО "БИС" ходатайства отказать.

В силу п.5 ч.1 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.

Как верно отметил представитель администрации, производство по делу в отношении ООО "Чернобыль-Сервис" прекращено. Иные ответчики по настоящему делу не ликвидированы.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, правовая позиция ООО "БИС" может привести к лишению лица, чьи права нарушены совершенной сделкой, возможности реализации права на судебную защиту.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы г.Челябинска от 26.04.2000 N 532-п земельный участок из временно не застраиваемых земель промышленной застройки площадью 0,1892 га предоставлен ООО "Чернобыль-Сервис" сроком на два года во временное использование для проектирования и строительства временной некапитальной АЗС европейского типа по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района (т.1, л.д.28).

На основании указанного постановления между администрацией и ООО "Чернобыль-Сервис" 06.09.2001 заключен договор о временном пользовании земли УЗ N 001644-ВР-2000 (т.1, л.д.14-16), согласно которому администрация передает до 26.04.2002, а пользователь принимает в пользование на условиях договора названный выше земельный участок без права выкупа, для проектирования и строительства временной некапитальной АЗС европейского типа (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора). В п. 3.2 договора сторонами согласованы ограничения и условия предоставления земельного участка, в том числе указано на ведение проектирования в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и техническими условиями, с соблюдением строительных норм и правил, возведение строения в соответствии с утвержденным проектом, целевым назначением земли, указанным в договоре.

18.07.2000 ГУАГ утверждено архитектурно-планировочное задание ООО "Чернобыль-Сервис" на разработку проекта временной некапитальной АЗС европейского типа (т.1, л.д. 29, 30).

ООО "Бекас" по заказу ООО "Чернобыль-Сервис" выполнен рабочий проект (заказ 1-474-00) "Автозаправочная станция по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района г. Челябинска" (т.2, л.д.17-20).

Согласно справке Управления государственной противопожарной службы ГУВД Челябинской области от 20.10.2000 N 11/1/3049 к проекту строительства АЗС замечаний нет (т.2, л.д.28).

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению от 23.10.2000 N 149 по проекту строительства Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г.Челябинске согласовал ООО "Чернобыль-Сервис" рабочий проект строительства "Автозаправочная станция по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района г.Челябинска" (т.2, л.д.29, 30).

01.11.2000 городской технической инспекцией администрации ООО "Чернобыль-Сервис" в связи с необходимостью производства работ - строительство АЗС выдано разрешение (ордер) N 183/Ку на производство земляных работ (т.2, л.д.27).

18.01.2001 Комитетом природных ресурсов по Челябинской области утверждено заключение N 3 государственной экологической экспертизы, согласно которому по объему и содержанию рабочий проект "АЗС по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района г. Челябинска", разработанный ООО "Бекас", заказчик - ООО "Чернобыль-Сервис" соответствует действующим нормам и правилам (т.2, л.д.31-34).

Согласно заключению от 21.05.2001 N 193 ГУАГ (т.2, л.д.50) по рабочему проекту АЗС при условии корректировки красных линий и оформления землеоотводных документов в связи с увеличением площади участка застройки рабочий проект АЗС подлежит согласованию.

18.06.2001 Управлением государственной экспертизы Челябинской области ООО "Чернобыль-Сервис" выдано заключение N 341/1.2 (т.2, л.д.51, 52), согласно которому рабочий проект ООО "Бекас" на строительство временной АЗС рекомендуется к строительству.

17.08.2001 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации со сроком действия до 31.12.2001 ООО "Чернобыль-Сервис" выдано разрешение N 106/г на выполнение строительно-монтажных работ по строительству временной некапитальной АЗС европейского типа, расположенной по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района г.Челябинска (т.2, л.д.17-26).

На основании постановления главы г.Челябинска от 28.11.2001 N 1712-п п.1 постановления главы от 26.04.2000 N 532-п изложен в следующей редакции: "предоставить ООО "Чернобыль-Сервис" во временное использование земельный участок из земель населенных пунктов (промышленная застройка) площадью 0,2399 га сроком до 26.04.2002 для проектирования и строительства временной некапитальной автозаправочной станции европейского типа по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района (т.1, л.д.31).

10.12.2001 между арендодателем - КУИЗО и ООО "Чернобыль-Сервис" на основании названного постановления заключено дополнительное соглашение N 1 к договору о временном использовании земли города Челябинска УЗ N 001644-ВР-2000 от 06.09.2001 (кадастровый номер земельного участка 74:36::07 04 001:0012), согласно которому арендодатель передает до 26.04.2002, а пользователь принимает в пользование на условиях договора аренды недвижимое имущество: земельный участок, площадью 2 399 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, с правом последующего выкупа, для проектирования строительства временной некапитальной АЗС европейского типа (п.1.1, 1.2, 1.3, 1.4 дополнительного соглашения) (т.1, л.д.17-20).

20.11.2002 Государственной приемочной комиссией подписан акт N 119 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - АЗС по Свердловскому тракту в 1-м Северо-Западном промрайоне Курчатовского района, построенной на основании постановления главы администрации от 28.11.2001 N 1712-п (т.1, л.д.22-26).

Распоряжением заместителя главы города, начальником Управления Градостроительства администрации города Челябинска от 26.11.2002 N 1795-и утвержден названный акт на прием в эксплуатацию временной некапитальной АЗС на 150 заправок в сутки (площадь операторной - 53,5 кв.м) европейского типа по Свердловскому тракту в 1-м Северо-западном промрайоне Курчатовского района. Заказчик - ООО "Чернобыль-Сервис" (т.1, л.д.21).

Челябинский филиал отдел ФГУ "ЗКП" 15.03.2005 выдал кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) N 36/05-02-399 (т.1, л.д.32, 33), согласно которому земельный участок имеет кадастровый номер 74:36:07 04 001:0012, наименование участка "землепользование", местоположение: г. Челябинск, р-н Курчатовский, 1-й Северо-Западный промрайон Свердловский тракт, категория "земли поселений", разрешенное использование (назначение) - для проектирования и строительства временной некапитальной АЗС европейского типа, площадь 2 399 кв.м; вид права "государственная собственность", площадь земельного участка соответствует материалам межевания (лист 1). Сведения о частях земельного участка и обременениях: учетный кадастровый номер части - 002, временное использование сроком 26.04.2002 в пользу ООО "Чернобыль-Сервис" (лист 3).

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 17.08.2005 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Чернобыль-Сервис" на АЗС в составе: временная некапитальная АЗС Лит. А, А1, общая площадь 53,5 кв.м.; навес Лит. Г, площадь 285,9 кв.м.; топливные резервуары Лит. Г1-Г5, объем по 24 куб.м.; колодец слива Лит. Г6, объем 9 куб.м.; дождеприемный колодец Лит. Г7, глубина 3 м.; колодец с гидрозатворами Лит. Г8, глубина 5 м.; отстойник Лит. Г9, глубина 5 м.; нефтесборный колодец Лит. Г10, глубина 5м.; колодец-сборник очищенных стоков Лит. Г11, глубина 5 м.; смотровой колодец Лит. Г12, глубина 4 м.; уборная Лит. Г13, площадь 2 кв.м., расположенную по адресу: г.Челябинск, 1-й Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт, номер регистрационной записи 74-74-36/143/2005-234, документы-основания регистрации: постановления главы г.Челябинска от 26.04.2000 N 532-п; постановления главы г.Челябинска от 28.11.2001 N 1712-п; акт N 119 Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 20.11.2002; распоряжение администрации от 26.11.2002 N 1795-и (копия свидетельства о государственной регистрации права от 09.09.2005 N 144671 (т.1, л.д.27)).

На основании заявки ООО "Чернобыль-Сервис" Южно-Уральской торгово-промышленной палатой 18.07.2006 проведена экспертиза спорной АЗС. В выводах эксперт указал, что АЗС является стационарной автозаправочной станцией, объектом капитального строительства, здание АЗС относится к 1-й группе капитальности; признаков временных строений не имеет и является объектом недвижимого имущества (т.2, л.д.40-49).

02.08.2006 между ООО "Чернобыль-Сервис" (продавец) и ООО "БИС" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N КПН-1 (т.1, л.д.84-86), согласно которому продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и обязуется оплатить 3 000 000 руб. за АЗС, являющуюся спорной в рамках настоящего дела.

По акту приема-передачи от 02.08.2006 недвижимого имущества к названному договору купли-продажи продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество (т.1, л.д.88).

УФРС 04.09.2006 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "БИС" на АЗС, номер записи 74-74-01/529/2006-447. (копия свидетельства от 19.12.2006 серия 74 АБ N 681776 (т.2, л.д.106).

Не согласившись с указанными обстоятельствами, администрация обратилась в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ч.5 ст.270 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы искового заявления и отзывов на заявление, заслушав объяснения представителей сторон, приходит к выводу о том, что заявление администрации подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, или созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Факт того, что воля администрации была направлена на возведение ООО "Чернобыль-Сервис" временного некапитального сооружения, следует, в частности из постановления главы г.Челябинска от 26.04.2000 N 532-п, согласно которому земельный участок был представлен указанному обществу из временно не застраиваемых земель сроком на два года во временное использование для проектирования и строительства временной некапитальной АЗС европейского типа (т.1, л.д.28).

Согласно договору о временном пользовании земли УЗ N 001644-ВР-2000, заключенному между администрацией и ООО "Чернобыль-Сервис" 06.09.2001, администрация передает до 26.04.2002, а пользователь принимает в пользование на условиях договора названный выше земельный участок без права выкупа, для проектирования и строительства временной некапитальной АЗС европейского типа.

ООО "Чернобыль-Сервис" были получены и согласованы разрешительные документы на временное некапитальное строение.

Распоряжением заместителя главы города от 26.11.2002 N 1795-и утвержден акт приемки в эксплуатацию временной некапитальной АЗС на 150 заправок в сутки (т.1, л.д.21).

Между тем, экспертным заключением Южно-Уральской торгово-промышленной палаты установлено, что спорный объект является стационарной автозаправочной станцией, объектом капитального строительства, здание АЗС относится к 1-й группе капитальности, признаков временных строений не имеет и является объектом недвижимого имущества.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что документы, свидетельствующие о предоставлении ООО "Чернобыль-Сервис" земельного участка для строительства капитального строения в материалы дела не представлены.

Также не представлены доказательства получения ООО "Чернобыль-Сервис" необходимых разрешений для строительства капитального строения.

При указанных обстоятельствах спорный объект недвижимого имущества отвечает признакам самовольной постройки.

Указание в дополнительном соглашении к договору о временном пользовании УЗ N 001644-ВР-2000 на приобретение ООО "Чернобыль-Сервис" после завершения строительства права на приобретение земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ не доказывает, что планировалось строительство капитальной АЗС.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п.2 ст.222 ГК РФ правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее, сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации, а подлежит сносу.

Следовательно, возведение такой постройки не влечет приобретения права собственности на нее вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, на что обоснованно указали представители администрации, КУИЗО и ООО "Регион-74".

В силу ст.ст.454, 549 ГК РФ заключение договора купли-продажи недвижимого имущества предполагает наличия у продавца права собственности на объект купли-продажи.

Из указанного выше следует, что ООО "Чернобыль-Сервис" не имело правовых оснований для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект, а также права на распоряжение объектом самовольной постройки, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества N КПН-1 от 02.08.2006 заключен в нарушение требований указанных правовых норм, при отсутствии у продавца полномочий собственника, в связи с чем в силу ст.ст.166-168 ГК РФ не повлек юридических последствий, в том числе в виде перехода права собственности от продавца к покупателю.

По мнению суда апелляционной инстанции, администрация является надлежащим истцом по делу.

Так, в соответствии с п.1 ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся: подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений.

Администрация в соответствии со ст. 23 устава является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления г.Челябинска, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения, в том числе: комплексное социально-экономическое развитие города и рациональное использование городских земель, контроль за использованием земель (п. 2, 9).

В связи с указанным администрация обладает правом на предъявление иска о признании спорного объекта самовольной постройкой, признания ничтожной сделки купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, послужившей основанием государственной регистрации перехода права на спорный объект.

Как верно отметил представитель КУИЗО в судебном заседании, погашение регистрационной записи в Едином государственном реестре прав является в данном случае следствием признания ничтожным договора, который являлся основанием государственной регистрации права собственности ООО "БИС".

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ст.17 названного Закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Учитывая тот факт, что договор купли-продажи недвижимого имущества N КПН-1 от 02.08.2006, послуживший основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, является ничтожной сделкой, регистрирующему органу необходимо погасить регистрационную запись о праве собственности ООО "БИС" от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447.

Согласно ст.ст. 195, 196 ГК РФ общий срок исковой давности равен трем годам, в соответствии с п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В данном случае срок исковой давности по требованию о признании спорного объекта самовольной постройкой следует исчислять со дня поступления в адрес истца заявки ООО "Чернобыль-Сервис" N 12 от 20.03.2006 на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:07 04 001:0012 под объектом недвижимости - АЗС (т.3, л.д.38).

По мнению суда апелляционной инстанции, срок исковой давности не может исчисляться с момента утверждения акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, поскольку в распоряжении от 26.11.20002 N 1795-и объект поименован как некапитальное временное строение, следовательно, администрация не была намерена вводить в эксплуатацию капитальное сооружение.

Таким образом, администрацией не пропущен срок исковой давности.

При указанных обстоятельствах исковые требования администрации подлежат удовлетворению:

объект недвижимости - АЗС в составе: временная некапитальная АЗС литеры А, А1, общая площадь 53,5 кв.м.; навес литера Г, площадь 285,9 кв.м.; топливные резервуары литеры Г1-Г5, объем по 24 куб.м.; колодец слива литера Г6, объем 9 куб.м.; дождеприемный колодец литера Г7, глубина 3 м.; колодец с гидрозатворами литера Г8, глубина 5 м.; отстойник литера Г9, глубина 5 м.; нефтесборный колодец литера Г10, глубина 5м.; колодец - сборник очищенных стоков литера Г11, глубина 5 м.; смотровой колодец литера Г12, глубина 4 м.; уборная литера Г13, площадь 2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, первый Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт - признается самовольной постройкой, подлежащей сносу;

договор купли-продажи имущества от 02.08.2006 N КПН-1, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "БИС", признается недействительным (ничтожным);

УФРС обязано погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447 о регистрации права собственности ООО "БИС".

В порядке ст.110 АПК РФ с ООО "БИС" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по исковому заявлению в размере 4000 руб.

Казыхановой Ф.М. из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 03.03.2008 N 228 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

Исковые требования администрации г.Челябинска удовлетворить.

Признать объект недвижимости - автозаправочная станция в составе: временная некапитальная АЗС литеры А, А1, общая площадь 53,5 кв.м.; навес литера Г, площадь 285,9 кв.м.; топливные резервуары литеры Г1-Г5, объем по 24 куб.м.; колодец слива литера Г6, объем 9 куб.м.; дождеприемный колодец литера Г7, глубина 3 м.; колодец с гидрозатворами литера Г8, глубина 5 м.; отстойник литера Г9, глубина 5 м.; нефтесборный колодец литера Г10, глубина 5м.; колодец - сборник очищенных стоков литера Г11, глубина 5 м.; смотровой колодец литера Г12, глубина 4 м.; уборная литера Г13, площадь 2 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, первый Северо-Западный промрайон Курчатовского района, Свердловский тракт - самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи имущества от 02.08.2006 N КПН-1, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Чернобыль-Сервис" и обществом с ограниченной ответственностью "БИС".

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2006 N 74-74-01/529/2006-447.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИС" (место нахождения: 454091, г.Челябинск, ул.Труда, 67, ИНН 7453164049) в доход федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению в размере 4000 руб.

Возвратить Казыхановой Фариде Мирсагитовне (место жительства: 454128, г.Челябинск, ул.Бр.Кашириных, д.134А, кв.20, ИНН 744806436355) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 03.03.2008 N 228 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.Б.Малышев