Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2008 г. N 18АП-3320/2008

г. Челябинск

16 июня 2008 г.

Дело N А47-9061/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Малышева М.Б., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Осипова Василия Владимировича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04 апреля 2008 года по делу N А47-9061/2007 (судья Демидова Т.А.), при участии: от Комитета по управлению имуществом города Орска Оренбургской области (истца) - Михайлова В.А. (доверенность от 10.01.2008 N 06), от индивидуального предпринимателя Осипова Василия Владимировича (ответчика) - Осипова В.В. (паспорт от 13.11.2007 5306 N 573377),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрация города Орска Оренбургской области (далее - Комитет по управлению имуществом, комитет, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Осипову Василию Владимировичу (далее - ИП Осипову В.В., индивидуальный предприниматель, ответчик) о взыскании 60 014 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей - 2 616 рублей 89 копеек, о расторжении договора аренды от 17.01.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого помещения (л.д. 3).

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать с ответчика 114 579 рублей 18 копеек, состоящие из 107 368 рублей 81 копеек суммы основного долга и 7 210 рублей 37 копеек пени за просрочку платежей за период 01.01.2007 по 18.02.2008, расторгнуть договор аренды от 17.01.2007 N 735 и выселить ответчика из занимаемого помещения (л.д. 46).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.04.2008 исковые требования Комитета по управлению имуществом удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате и сумм пени за просрочку платежа, в остальной части в удовлетворении иска отказано (л.д. 68-70).

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания с предпринимателя в пользу комитета задолженности по арендной плате, пени и государственной пошлины (л.д. 75-76).

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции о том, что нежилое помещение, переданное ответчику в аренду, нельзя отнести к подвалу (техническому подвалу), так как оно находится в цокольном помещении с входом с улицы, в связи с чем, отсутствуют основания считать указанное нежилое помещение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Ссылаясь на письмо директора Орского филиала государственного унитарного предприятия "Облтехинвентаризация" от 20.03.2008 N 196, ответчик полагает, что спорное помещение магазина расположено в подвальном помещении жилого дома. В связи с тем, что комитетом по имуществу была сокрыта информация, что с февраля 2005 года согласно инвентаризации, помещение магазина расположено в подвальном помещении, судом необоснованно взыскана основная сумма долга и пени, так как арендная плата за квадратный метр подвального помещения меньше, чем арендная плата квадратный метр помещения расположенного в цокольном этаже.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет указывает на то, что податель апелляционной жалобы не обосновал невозможность предоставления суду первой инстанции письма директора Орского филиала государственного унитарного предприятия "Облтехинвентаризация" от 20.03.2008 N 196, в связи с чем, данный документ не может являться доказательством в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, комитет ссылается на то, что спорное помещение является муниципальной собственностью в соответствии с решением Орского городского совета депутатов от 24.03.2000 N 302 "О внесении дополнений в перечень муниципальных помещений города Орска, утвержденных решением Орского городского Совета депутатов от 16.02.1999 N 182", которое никем не оспорено и является действующим. Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 документом, подтверждающим право муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр муниципальной собственности.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, приходит к выводу, что решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований комитета о расторжении договора аренды, в остальной части подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, 17 января 2007 года между Комитетом по управлению имуществом администрации города Орска Оренбургской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Осиповым Василием Владимировичем (арендатором) подписан договор аренды нежилых помещений N 735, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение в цокольном этаже, литер А, год постройки 1967, полезной площадью 29,70 квадратных метров, расположенное по адресу: город Орск, район Ленинский, проспект Ленина, дом 58 (л.д. 6-8).

Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью в соответствии с решением Орского городского Совета депутатов от 24.03.2000 N 302 "О внесении дополнений в перечень муниципальных помещений города Орска, утвержденных решением Орского городского Совета депутатов от 16.02.1999 N 182", что подтверждается выписками из перечня нежилого недвижимого муниципального имущества города Орска от 28.03.2005 N 63 и от 05.03.2008 N 1557 (л.д. 35, 53).

В силу пунктов 3.1, 3.5, 5.1 названного договора аренды арендатор вносит арендную плату до десятого числа оплачиваемого месяца, в случае просрочки уплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы долга (л.д. 6, оборот, 7).

Пунктом 1.4 данного договора аренды установлено, что размер арендной платы составляет 7892 рубля 36 копеек в месяц без налога на добавленную стоимость (л.д. 6).

В соответствии с актом приема-передачи от 17.01.2007 индивидуальному предпринимателю передано помещение в удовлетворительном состоянии, отвечающее всем техническим и санитарным нормам.

17 августа 2007 года, в связи с тем, что индивидуальным предпринимателем обязательства по уплате арендной платы не исполнены надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 107 386 рублей 81 копейка по состоянию на февраль 2008 года, пеня за просрочку оплаты составила по состоянию на 18.02.2008 7 210 рублей 37 копеек, письмом N 13/08-4387 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате (л.д. 13).

Поскольку индивидуальный предприниматель не оплатил указанные в письме от 17.08.2007 суммы, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании данных сумм с ответчика в судебном порядке.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания арендной платы и пени за просрочку оплаты.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как усматривается из материалов дела, ИП Осипов В.В. обязательства по внесению арендной платы не исполнил, что самим предпринимателем не опровергается, доказательства обратного им не представлены.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований комитета в части взыскания арендной платы и пени за просрочку оплаты.

Причем судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка подателя жалобы на протокол собрания собственников жилья от 10.02.2007 (л.д. 37-39), представленный предпринимателем в подтверждение того, что спорное помещение является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме. Спорное помещение включено в реестр муниципальной собственности, что следует из выписки из перечня нежилого недвижимого муниципального имущества города Орска от 28.03.2005 N 63 и от 05.03.2008 N 1557, данных о наличии спора о праве в материалах дела не содержится, следовательно, названное помещение является муниципальной собственностью.

Доводы ответчика, касающиеся вопроса отнесения спорного помещения магазина к подвальному либо цокольному этажу жилого дома, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные. В договоре аренды от 17.01.2007 указано, что объектом договора является встроенное нежилое помещение в цокольном этаже, порядок расчета арендной платы также определен договором аренды, установлен фиксированный размер арендной платы в месяц (л.д. 6). Поскольку доказательств изменения договора аренды в порядке, установленном статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, условия договора о предмете договора и о размере арендной платы не являются ничтожными, у суда нет правовых оснований при расчете задолженности по арендной плате не применять положения раздела первого договора аренды от 17.01.2007.

Отказывая в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды от 17.01.2007 N 735 и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд первой инстанции не учел положений абзаца 3 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором указано, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Принимая во внимание, что пунктом 6.3 договора аренды нежилых помещений от 17.01.2007 N 735 предусмотрен досудебный порядок разрешения вопроса о расторжении договора, которым предусмотрено направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в месячный срок, однако, исходя из смысла письма от 17.08.2007 N 13/08-4387 не усматривается, что комитетом заявлялось требование о расторжении договора, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения подлежат оставлению без рассмотрения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Орска Оренбургской области о расторжении договора аренды N 735 от 17.01.2007 и выселении ответчика из занимаемого помещения решение суда первой инстанции следует отменить, исковое заявление в этой части следует оставить без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 148, 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04 апреля 2008 года по делу N А47-9061/2007 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Орска Оренбургской области о расторжении договора аренды N 735 от 17.01.2007 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Требования Комитета по управлению имуществом города Орска Оренбургской области о расторжении договора аренды N 735 от 17.01.2007 и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04 апреля 2008 года по делу N А47-9061/2007 оставить без изменения

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.В. Чередникова

Судьи

М.Б. Малышев Л.В. Пивоварова