Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2011 г. N 07АП-6685/09

г. Томск

Дело N 07АП-6685/2009 (3)

12 апреля 2011 г.

N А03-4664/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Логачева К.Д.,

судей: Емашовой Л.Н., Кудряшевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винниковой О.Н.,

при участии:

от истца: Кужелева Е.В. по доверенности от 09.12.2010, Майс А.И. по доверенности от 09.12.2010,

от ответчика: Клименковой К.А. по доверенности от 01.02.2011, Штырева А.А. по доверенности от 01.02.2011,

от третьего лица: без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в городе Барнауле на решение Арбитражного суда Алтайского края от 22 декабря 2010 года (судья С.Н. Зеленина) по делу N А03-4664/2009

по иску Банка ВТБ (открытое акционерное общество), г. Санкт-Петербург, в лице филиала в городе Барнауле (ОГРН 1027739609391, ИНН 7702070139)

к Закрытому акционерному обществу "Гео-Центр", г. Барнаул (ОГРН 1072224005754, ИНН 2224113710)

третье лицо: Закрытое акционерное общество "Кармет-Сибирь", г. Барнаул (ОГРН 1072222010365, ИНН 2222067384),

о взыскании 179 497 322,11 рублей и обращении взыскания на заложенное имущество,

встречному иску Закрытого акционерного общества "Гео-Центр"

к Банку ВТБ (открытому акционерному обществу) в лице филиала в городе Барнауле

о признании недействительным договора об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в городе Барнауле (далее - ОАО Банк ВТБ) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Закрытому акционерному обществу "Гео-Центр" (далее - ЗАО "Гео-Центр") о взыскании 179 497 322,11 руб., в том числе: 170 000 000 руб. основного долга по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, 6 980 434,30 руб. процентов за пользование кредитом за период с 01.01.2009 по 17.04.2009, 164 887,81 руб. неустойки за просрочку уплаты процентов за период с 01.02.2009 по 17.04.2009, 2 352 000 руб. неустойки за несвоевременное погашение кредита за период с 19.02.2009 по 17.04.2009, и об обращении взыскания на имущество, находящееся в залоге у банка в соответствии с договором об ипотеке от 31.01.2008 N ДИ1-752000/2008/0004, а именно: здание с пристроем литер ББ1, общей площадью 16 207 кв. м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр-т Ленина, д.154, кадастровый номер объекта: 22:63:020222:0009:01:401:002:000367010; 24549/75238 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 75 238 кв.м., расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр.Ленина,154, кадастровый номер: 22:63:020222:0009, категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение): для эксплуатации административных, торговых и развлекательных учреждений, предприятий питания. Также истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с ее рыночной стоимостью в размере 80 648 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Прометей-центр" от 17.04.2009 N 02, и взыскать расходы по проведению оценки рыночной стоимости заложенного имущества в размере 20 000 руб.

До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличил размер исковых требований до 188 522 652,03 рублей, в том числе: 170 000 000 руб. основного долга по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, 11 909 037,03 руб. процентов за пользование кредитом за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 709 615 руб. неустойки за просрочку уплаты процентов за период с 01.02.2009 по 30.06.2009, 5 904 000 руб. неустойки за несвоевременное погашение кредита за период с 19.02.2009 по 30.06.2009. В остальной части исковые требования оставлены истцом без изменения (т. 2, л.д. 95-100).

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 317, 323, 330, 334, 337, 348-350, 361-363, 809, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением заемщиком - Закрытым акционерным обществом "Кармет-Сибирь" (далее - ЗАО "Кармет-Сибирь") своих обязательств по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению между истцом и ЗАО "Гео-Центр" заключены договор поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 и договор об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008.

Определением арбитражного суда от 23.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Кармет-Сибирь" (т. 1, л.д. 1).

ЗАО "Гео-Центр" предъявило в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск к ОАО Банк ВТБ о признании недействительным договора об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 (т. 3, л.д. 111-113).

Встречный иск со ссылками на статьи 166-168, 181, 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 62, 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обоснован тем, что в нарушение действующего законодательства предметом договора залога является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а не сам земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, передаваемый в залог.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 22 декабря 2010 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не оспаривая выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, ОАО Банк ВТБ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований банка и принять по делу в данной части новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об отсутствии у банка права требования к ответчику в связи с несоответствием условий договора поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 условиям кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, поскольку в договоре поручительства указаны все условия кредитного соглашения. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о недостижении сторонами соглашения о применении повышенных процентов, так как согласно пункту 2.1 договора поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 поручитель дал безусловное согласие отвечать за исполнение заемщиком обязательств по уплате повышенных на один пункт процентов по кредитной линии. Направление поручителю уведомления о ранее согласованном увеличении процентной ставки не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора поручительства.

Заявитель апелляционной жалобы также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о незаключенности договора залога ввиду несогласования сторонами предмета залога. В договоре указан объект недвижимости, передаваемый в залог - здание с пристроем литер ББ1, расположенное по адресу: г.Барнаул, пр.Ленина,154, за ответчиком в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на данное здание. Условия договора залога позволяют индивидуально определить предмет залога, что не может повлечь признания договора залога незаключенным.

ЗАО "Гео-Центр" представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции от 22.12.2010 законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, поддерживает выводы суда первой инстанции относительно несогласования в договоре поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 условий предоставления кредита по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 и предмета залога.

ЗАО "Кармет-Сибирь", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца по первоначальному иску поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Представители ответчика с апелляционной жалобой не согласились по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 22.12.2010 только в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в обжалуемой части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ОАО Банк ВТБ (кредитором) и ЗАО "Кармет-Сибирь" (заемщиком) заключено кредитное соглашение от 31.01.2008 N КС-752000/2008/0004 о предоставлении кредитов на финансирование текущей деятельности заемщика (пополнение оборотных средств) в рамках кредитной линии с лимитом задолженности в сумме, не превышающей 170 000 000 руб., со сроком окончательного погашения (возврата) предоставленных кредитных средств 14.01.2011 (т. 1, л.д. 15-22).

По условиям кредитного договора кредитор обязался предоставить заемщику кредиты в сумме, указанной в заявлении, с указанием сроков траншей, которые не могут превышать 12 месяцев, начиная с даты предоставления кредитов до истечения срока предоставления кредитов. Лимит задолженности по кредитной линии: с даты начала срока предоставления кредитов в рамках кредитной линии по 13 февраля 2008 года включительно - не более 50 000 000 рублей; с 14 февраля 2008 года по 20 февраля 2008 года включительно - не более 100 000 000 рублей; с 21 февраля 2008 года по 02 марта 2008 года включительно - не более 140 000 000 рублей; с 03 марта 2008 года по дату окончания срока действия кредитного соглашения - не более 170 000 000 рублей (пункты 3.1, 5.2 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008).

Согласно пункту 6.1 кредитного соглашения проценты по кредитной линии с лимитом задолженности устанавливаются в зависимости от сроков выдачи траншей: а) при сроке траншей до 90 дней ставка 11 процентов годовых за пользование кредитными средствами; б) при сроке траншей от 91 до 180 дней ставка 13 процентов годовых; в) при сроке траншей от 181 до 365 дней ставка 13,3 процентов годовых.

Согласно подпункту 12 пункта 9.1 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 заемщик обязался поддерживать по своему расчетному счету ежемесячные кредитовые обороты (без учета предоставленных истцом кредитов) в объеме не менее 20 (двадцати) процентов от средней суммы обязательств по действующим кредитным операциям перед истцом за предыдущий календарный месяц. В случае неисполнения указанного обязательства кредитор увеличивает проценты по кредитной линии на 1 (один) процент годовых, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором данное нарушение было допущено (пункт 11.5 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008).

Условиями кредитного соглашения (пунктами 11.2, 11.3) установлены неустойки (пени) за несвоевременное погашение заемщиком кредита 0,04 процента за каждый день просрочки и за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом в размере 0,08 процента от суммы неисполненного обязательства за каждый день просрочки. Неустойки оплачиваются в дату окончательного погашения соответствующей просроченной задолженности по основному долгу/процентам по кредиту.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 12.4 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 кредитор вправе досрочно взыскать задолженность по кредиту в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком какого-либо денежного обязательства перед кредитором по кредитному соглашению.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 между ОАО Банк ВТБ (кредитором) и ЗАО "Гео-Центр" (поручителем) заключен договор поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008, в соответствии с которым поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность перед кредитором за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному соглашению (т.1, л.д.23-26).

Кроме того, в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 между истцом и ответчиком заключен договор об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008, согласно которому предметом ипотеки является: Здание с пристроем литер ББ1, общей площадью 16 207 кв. м., расположенное по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Ленина, д.154, кадастровый номер объекта: 22:63:020222:0009:01:401:002:000367010; 24549/75238 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 75 238 кв.м., расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр.Ленина,154, кадастровый номер: 22:63:020222:0009, категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение): для эксплуатации административных торговых и развлекательных учреждений, предприятий питания. Границы земельного участка обозначены в Кадастровом плане земельного участка от 13.12.2007 N 63/07-6613 (т. 1, л. 27-30).

Истец выполнил свои обязательства перед заемщиком в полном объеме и на основании заявлений заемщика на получение кредитов перечислил на его расчетный счет N 40702-810-7005200-00383 кредитные средства в сумме 170 000 000 рублей.

Предоставление кредита подтверждается: заявлениями заемщика на получение кредитов в рамках кредитной линии: от 12.02.2008г. N 1202/08-1 на 50 млн. руб. со сроком погашения 11 08.2008г.; от 19.02.2008г. N 1902/08-1 на 30 млн. руб. со сроком погашения 18.02.2009г.; от 28.02.2008г. N 2802/08-2 на 35 млн. руб. со сроком погашения 27.02.2009г.; от 03.03.2008г. N 0303/08-1 на 30 млн. руб. со сроком погашения 03.03.2009г.; от 05.03.2008г. N 0503/08-1 на 25 млн. руб. со сроком погашения 05.03.2009г.; мемориальными ордерами: N 0097 от 13.02.2008г. на сумму 50 млн. руб., N 0103 от 20.02.2008г. на сумму 30 млн. руб., N 0157 от 29.02.2008г. на сумму 35 млн. руб., N 0196 от 04.03.3008г. на сумму 30 млн. руб., N 0202 от 06.03.2008г. на сумму 25 млн. руб.; выпиской по ссудному счету заемщика за период с 20 февраля 2008 года по 05 марта 2009 года; выпиской по текущему расчетному счету заемщика N 40702-810-7005200-00383 за период с 31 января 2008 года по 30 января 2009 года.

Заемщик 11.08.2008 в соответствии с условиями кредитного соглашения произвел истцу погашение части основного долга (транш) по кредитной линии в размере 50 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 19 от 11.08.2008.

Кредитором на основании заявления заемщика на получение кредита N 1508/08-1 от 15.08.2008, мемориальным ордером N 1075 от 18.08.2008 предоставлено 50 000 000 рублей сроком погашения 14.08.2009.

Заемщик обязательства по возврату суммы займа не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 188 522 652,03 рублей, в том числе: 170 000 000 руб. основного долга по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, 11 909 037,03 руб. процентов за пользование кредитом за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 709 615 руб. неустойки за просрочку уплаты процентов за период с 01.02.2009 по 30.06.2009, 5 904 000 руб. неустойки за несвоевременное погашение кредита за период с 19.02.2009 по 30.06.2009.

Неисполнение заемщиком обязательств по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 послужило основанием для предъявления настоящего требования к ответчику.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО Банк ВТБ, исходил из того, что право требования досрочного исполнения обязательства, которое кредитор имеет к заемщику согласно статье 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре поручительства не предусмотрено; согласования применения повышенных процентов в соответствии со статьей 367 Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчиком не достигнуто; предмет договора залога сторонами не согласован, поскольку здание с пристроем Литер ББ1 площадью 16 207 кв.м. в натуре не существует.

Данные выводы суда первой инстанции являются ошибочными.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Пунктом 1 статьи 361 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Согласно пункту 1 статьи 363 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность поручителя как обязанность исполнить основное обязательство за основного должника, наступает при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником по основному обязательству обеспеченного поручительством обязательства.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Из материалов дела следует, что сторонами договора поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 определены все существенные для данного вида договоров условия, указано обязательство, за исполнение которого поручился ответчик и основные условия кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008.

То обстоятельство, что в договоре поручительства не установлены сроки возврата каждого из кредитных траншей, предоставляемых в рамках договора поручительства, не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности нести солидарную ответственность по обязательствам ответчика, так как пунктом 2.1 договора поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 установлено, что денежные средства предоставляются поручителю траншами, при этом срока каждого транша не может превышать 12 месяцев. Предоставление денежных средств отдельными траншами соответствует правовой природе договора о предоставлении кредитной линии.

Кроме того, ЗАО "Кармет-Сибирь" допущена просрочка возврата не только сумм кредитных траншей, но также и просрочка уплаты процентов за пользование кредитом, что в силу статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для предъявления кредитором требования о досрочной возврате суммы займа. Таким образом, обязательство ответчика перед истцом возникло независимо от обстоятельств невозврата сумм отдельных траншей, а также и в связи с неисполнением заемщиком обязательств по уплате процентов за пользование займом, размер которых согласован в договоре поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии обязательств у поручителя в связи с отсутствием согласования сторонами применения повышенных процентов не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно подпункту 12 пункта 9.1 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008 заемщик обязался поддерживать по своему расчетному счету ежемесячные кредитовые обороты (без учета предоставленных истцом кредитов) в объеме не менее 20 (двадцати) процентов от средней суммы обязательств по действующим кредитным операциям перед истцом за предыдущий календарный месяц. В случае неисполнения указанного обязательства кредитор увеличивает проценты по кредитной линии на 1 (один) процент годовых, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором данное нарушение было допущено (пункт 11.5 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008).

Из указанного пункта следует, что повышенные проценты по кредитной линии являются по существу неустойкой за неисполнение обязательств по поддержанию по своему расчетному счету ежемесячных кредитовых оборотов.

Пунктом 2.1 договора поручительства N ДП1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 установлено, что ЗАО "Гео-Центр" обязалось отвечать перед Банком за исполнение заемщиком обязательств по уплате повышенных процентов по кредитной линии в случае неисполнения заемщиком подпункта 12 пункта 9.1 кредитного соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации поручительство прекращается в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.

Между тем, поскольку договором поручительства предусмотрена обязанность поручителя уплачивать неустойку в случае неисполнения заемщиком подпункта 12 пункта 9.1 кредитного соглашения N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, применение банком данной неустойки в виде повышения процентной ставки не привело к увеличению ответственности поручителя и не требовало получения согласия поручителя на повышение процентной ставки.

Поскольку заемшиком ЗАО "Кармет-Сибирь" ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, наличие и размер задолженности по данному кредитному соглашению сторонами не оспорены, а ответчик несет солидарную ответственность по обязательствам заемщика, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа во взыскании с ЗАО "Гео-Центр" 188 522 652,03 рублей, в том числе: 170 000 000 руб. основного долга по кредитному соглашению N КС-752000/2008/0004 от 31.01.2008, 11 909 037,03 руб. процентов за пользование кредитом за период с 01.01.2009 по 30.06.2009, 709 615 руб. неустойки за просрочку уплаты процентов за период с 01.02.2009 по 30.06.2009, 5 904 000 руб. неустойки за несвоевременное погашение кредита за период с 19.02.2009 по 30.06.2009.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу пункта 2 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договором об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 предусмотрены все необходимые признаки, позволяющие идентифицировать предметы залога - их наименование, место нахождения, кадастровые номера. Между сторонами до обращения истца с настоящим иском в суд отсутствовали какие-либо разногласия относительно объектов, переданных в залог, в связи с чем не имеется оснований считать предмет договора залога несогласованным, а договор - незаключенным.

Вывод суда о несогласовании сторонами заложенного имущества ввиду указания в качестве предмета залога несуществующего объекта в связи с фактическим отсутствием пристроя к заложенному зданию, подлежит отклонению. Следуя материалам дела, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о правах залогодателя на тот объект, который указан в договоре залога - здание с пристроем. Изменения в техническую документацию или государственный реестр прав на недвижимое имущество в части наименования объекта недвижимости, переданного в залог, залогодателем не вносились. При заключении договора об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 у сторон отсутствовали разногласия относительно того, какой объект передан в залог, при том, что, как заявляет ответчик, пристрой к зданию был демонтирован предыдущим собственником здания, то есть до заключения договора залога.

Ссылка ответчика на недействительность договора об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащая разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которым в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка. Таким образом, ответчик правомерно передал в залог банку 24549/75238 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок без выделения из него указанной доли в натуре.

Поскольку договор об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008 является заключенным и действующим, а должником не исполнены обязательства, обеспеченные залогом, не имеется оснований для отказа в удовлетворении требования ОАО Банк ВТБ об обращении взыскания на предмет залога - здание с пристроем литер ББ1, общей площадью 16 207 кв. м., расположенное по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Ленина, д.154, кадастровый номер объекта: 22:63:020222:0009:01:401:002:000367010; 24549/75238 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 75 238 кв.м., расположенных по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Ленина,154, кадастровый номер: 22:63:020222:0009, категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение): для эксплуатации административных торговых и развлекательных учреждений, предприятий питания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Как разъяснено в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной Государственным учреждением Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость предметов залога составляет 142 286 450 рублей, в том числе: 25 350 000 рублей стоимость земельного участка площадью 24 549 кв.м., 116 936 450 рублей стоимость здания площадью 16 207 кв.м. (т. 3, л.д. 74-90).

Учитывая, что экспертное заключение составлено по состоянию на 25.06.2010, суд апелляционной инстанции полагает, что стоимость заложенного имущества, отраженная в данном заключении, подлежит принятию судом при определении начальной продажной стоимости имущества, заложенного по договору об ипотеке здания и доли в праве собственности на земельный участок N ДИ1-752000/2008/0004 от 31.01.2008.

Поскольку апелляционная жалоба ОАО Банк ВТБ удовлетворена судом апелляционной инстанции в полном объеме, судебные расходы по первоначальному иску и апелляционной жалобе в соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика - ЗАО "Гео-Центр".

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269 (п. 2), 270 (п.п. 3, 4 ч. 1, п. 3 ч. 2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 22 декабря 2010 года по делу N А03-4664/2009 отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и принять новый судебный акт.

По первоначальному иску исковые требования Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в городе Барнауле удовлетворить.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Гео-Центр" в пользу Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в городе Барнауле 188 522 652 рублей 03 копейки, в том числе: 170 000 000 рублей основного долга, 11 909 037 рублей 03 копейки процентов за пользование кредитом, 709 615 рублей неустойки на просрочку уплаты процентов, 5 904 000 рублей неустойки за просрочку уплаты суммы кредита.

Обратить взыскание на заложенное имущество (предмет залога), находящееся в залоге у Банка ВТБ (открытое акционерное общество):

- здание с пристроем литер ББ1, общей площадью 16 207 кв. м., расположенное по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, пр.Ленина, д.154, кадастровый номер объекта: 22:63:020222:0009:01:401:002:000367010;

- 24549/75238 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 75 238 кв.м., расположенных по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр-т Ленина, 154, кадастровый номер: 22:63:020222:0009, категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование (назначение): для эксплуатации административных торговых и развлекательных учреждений, предприятий питания.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с ее рыночной стоимостью в размере 80 648 000 рублей и установить способ реализации путем продажи с публичных торгов в форме открытого аукциона.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Гео-Центр" в пользу Банка ВТБ (открытое акционерное общество) в лице филиала в городе Барнауле 104 000 рублей государственной пошлины по иску, в том числе 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Алтайского края выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

Л.Н. Емашова К.Д. Логачев