Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 г. N 18АП-3751/2008

г. Челябинск

23 июня 2008 г.

N 18АП-3751/2008 Дело N А47-10453/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Чередниковой М.В. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильиной Елены Валерьевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22 апреля 2008 г. по делу N А47-10453/2007 (судья Рафикова И.Х.), при участии: от индивидуального предпринимателя Ильиной Елены Валерьевны - Григс Р.Р. (доверенность от 17 июня 2008 г.),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Ильина Елена Валерьевна (далее -истец, предприниматель, ИП Ильина Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области о признании права собственности на объект недвижимости -двухэтажное здание торгового центра с подвалом литер Е, общей площадью 2 530, 8 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, Сакмарский район, пос. Светлый, ул. Мира, д. 6, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание за ИП Ильиной Е.В.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22 апреля 2008 г. по настоящему делу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

В качестве доводов в апелляционной жалобе указано, что вывод суда том, что договор купли-продажи здания от 10 января 2001 г. является одновременно незаключенным и недействительным сделан с нарушением норм материального права, поскольку признание договора незаключенным исключает возможность признания его недействительным. Кроме того, выводы суда как о незаключенности, так и о недействительности спорного договора сделан при неправильном толковании закона и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание, не относится к существенным условиям договора купли-продажи здания. Кроме того, делая вывод о том, что договор от 10 января 2001 г. между сторонами не заключен, суд первой инстанции не учел фактическое наличие между сторонами договорных отношений, поскольку после приобретения спорного имущества оно было поставлено истцом на баланс, предприниматель несла все расходы по содержанию и благоустройству приобретенного имущества, осуществляла правомочия собственника по распоряжению имуществом. Выводы суда первой инстанции о недействительности спорного договора в связи с отсутствием у ЗАО "Птицефабрика "Большевик" права собственности на спорный объект недвижимости не основаны на фактических обстоятельствах дела. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества.

Представитель ИП Ильиной Е.В. в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Обществом с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сакмарская" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым, общество просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ИП Ильиной Е.В. без удовлетворения. Также общество ходатайствует об отмене обеспечительных мер, установленных определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11 января 2008 г. по настоящему делу.

Ответчиком - Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представители общества с ограниченной ответственностью "Птицефабрика "Сакмарская" и Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 января 2001 г. между истцом и ЗАО "Птицефабрика "Большевик" был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с пунктом 1.1 которого ЗАО "Птицефабрика "Большевик" обязуется передать в собственность, а истец оплатить и принять объект недвижимости: панельное двухэтажное здание торгового центра с подвалом общей площадью 2 480 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, Сакмарский район пос. Светлый, ул. Мира, д. 6.

На момент продажи данный объект недвижимости согласно справки N 03 от 10 января 2001 г. числился на балансе ЗАО "Птицефабрика "Большевик".

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 10 января 2001 г., ИП Ильина Е.В. приняла указанный объект недвижимости по акту приема-передачи от 11 января 2001 г. и оплатила его полную стоимость в размере 470 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 7 от 11 января 2001 г. и справкой ЗАО "Птицефабрика "Большевик" от 11 января 2001 г., счетом-фактурой N 8 от 11 января 2001 г. Затем ЗАО "Птицефабрика "Большевик" произведено списание с баланса торгового центра, расположенного в пос. Светлый по ул. Мира, 6, что также подтверждается соответствующей справкой от 11 января 2001 г.

В силу статей 2, 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

Таким образом, государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество.

Как видно из представленных стороной истца суду апелляционной инстанции доказательств - архитектурно-планировочного задания на проектирование торгового центра, акта государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, здание торгового центра было принято в эксплуатацию 29 декабря 2000 г., заказчиком строительства являлось ЗАО "Птицефабрика "Большевик", ликвидированное по решению Арбитражного суда Оренбургской области от 17 декабря 2003 г. согласно выписки из ЕГРЮЛ от 18 июля 2007 г. (т. 1 л.д. 17-19).

Таким образом, указанный объект недвижимости был создан после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, право собственности на него подлежало обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, доказательств проведения такой регистрации в материалы дела не представлено.

Доводы истца о нахождении спорного имущества на балансе ЗАО "Птицефабрика "Большевик" до заключения договора купли-продажи, последующего снятия с баланса и постановке на баланс ИП Ильиной Е.В. были обоснованно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку действующим законодательством не предусмотрены такие основания возникновения права собственности на имущество, как нахождение на балансе или использование этого имущества в качестве основных средств предприятия.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165); договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433).

Поскольку ЗАО "Птицефабрика "Большевик" не является собственником имущества, переданного по договору купли-продажи от 10 января 2001 г., суд обоснованно признал, что право на распоряжение данным имуществом у него отсутствовало, в связи с чем указанный договор купли-продажи следует считать недействительной (ничтожной) сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) как не соответствующей положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, довод подателя апелляционной жалобы о том, что отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в случае доказанности возникновения и существования этого права, не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, является неверным. Оснований для применения по аналогии статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к данным правоотношениям также не имеется.

Поскольку суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 10 января 2001 г. недействительной сделкой, вывод суда, изложенный в мотивировочной части решения о незаключенности данного договора следует признать ошибочным, так как признание договора недействительным исключает возможность признания его незаключенным.

Вместе с тем, указанный вывод суда в отношении данного обстоятельства не повлиял на законность и обоснованность принятого судебного акта.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Ввиду вступления оспариваемого решения суда в законную силу, обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11 января 2008 г. по делу N А47-10453/2007 в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области проводить государственную регистрацию права и перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: пос. Светлый Сакмарского района Оренбургской области, ул. Мира, 6 -панельное двухэтажное здание торгового центра с подвалом, общей площадью 2 530, 8 кв. м., литер Е в соответствии со статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить.

Судебные расходы относятся на истца в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22 апреля 2008 г. по делу N А47-10453/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ильиной Елены Валерьевны - без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, установленные определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11 января 2008 г. по делу N А47-10453/2007 в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области проводить государственную регистрацию права и перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: пос. Светлый Сакмарского района Оренбургской области, ул. Мира, 6 -панельное двухэтажное здание торгового центра с подвалом, общей площадью 2 530, 8 кв. м., литер Е.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

М.В. Чередникова Л.В. Пивоварова