Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2008 г. N 18АП-3553/2008

г. Челябинск

25 июня 2008 г.

Дело N А07-304/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЯБЛОКО" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2008 года по делу N А07-304/2008 (судья А.В. Пакутин),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа (далее - Комитет по управлению муниципальной собственностью, КУМС администрации г.Уфы,, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЯБЛОКО" (далее - ООО "ЯБЛОКО", общество, ответчик) о взыскании 805 743 рубля 12 копеек задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей - 565 405 рублей 79 копеек, о расторжении договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 и выселении ответчика из занимаемого помещения (л.д. 5-6).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2008 исковые требования комитета удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 805 743 рубля 12 копеек, суммы пени за просрочку платежа в размере 100 000 рублей, расторжения договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 и выселения ответчика из занимаемых помещений, в остальной части в удовлетворении иска отказано (л.д. 107-115).

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, согласно которому в иске комитету отказать (л.д. 120-127).

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права.

ООО "ЯБЛОКО" указывает на то, что комитет не является собственником спорных помещений, следовательно, не может сдавать их в аренду. Ссылается на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью предмета аренды, несоблюдение формы договора аренды. Кроме того, ответчик указывает на невыполнение комитетом обязательств по производству капитального ремонта имущества, который был произведен за счет средств арендатора, по передаче документов на арендуемые помещения. Также общество ссылается на то, что арендуемое имущество было сдано в аренду без составления передаточного акта с долгами предыдущего арендатора ООО "Офощи-фрукты", задолженность которого была оплачена ответчиком.

Отзыв на апелляционную жалобу комитетом не был представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 25 июля 2006 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ЯБЛОКО" (арендатором) подписан договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 12806.1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору нежилые помещения N N 16, 21, 26, 27, 28, 33, 52-63, расположенные по адресу: город Уфа, улица Менделеева, 153, общей площадью 279,6 квадратных метров (л.д. 9-12).

Названные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества городского округа город Уфа по состоянию на 26.02.2008 (л.д. 82).

Согласно пункту 1.1 указанного договора характеристики объекта нежилого фонда произведены в техническом паспорте (выкопировке) от 20.07.2006 N 2734 (л.д. 69-76).

В силу пункта 3.1 названного договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Уфы", оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (л.д. 13).

В соответствии с расчетом месячная арендная плата за объекты нежилого фонда без учета налога на добавленную стоимость составляет 48 056 рублей 25 копеек (л.д. 13).

06 марта 2007 года, в связи с тем, что обществом обязательства по уплате арендной платы не исполнены надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате, письмом N КС806 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пени (л.д. 14).

28 августа 2007 года комитет по управлению муниципальной собственностью уведомил арендатора о размере задолженности по арендной плате и пени, ссылаясь на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитет предложил в течение десяти дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 25.07.2006 N 12806.1 и передать арендуемые помещения по акту приема-передачи (л.д. 16).

Поскольку ответчик не оплатил задолженность по арендной плате и пени, не подписал соглашение о расторжении договора аренды и не сдал арендодателю арендуемые помещения, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы задолженности с ответчика, расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых помещений.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части взыскания арендной платы, расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как усматривается из материалов дела, комитет уведомил арендатора о необходимости исполнения им обязательства по уплате задолженности по арендной плате и пени, кроме того, истцом было направлено арендатору предложение о расторжении договора аренды и передаче арендуемых помещений по акту приема-передачи (л.д. 14, 16), то есть комитетом досудебный порядок урегулирования спора соблюден. Однако, общество обязательства по внесению арендной платы не исполнило, на уведомления комитета не отреагировало, соглашение о расторжении договора аренды не подписало, арендуемое имущество не вернуло, что самим ответчиком не опровергается, доказательства обратного обществом не представлены, что послужило основанием для правомерных требований истца о взыскании арендной платы и пени, расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемых им помещений.

Довод общества об отсутствии у комитета права сдавать спорные помещения в аренду судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку материалами дела подтверждается, что истец является надлежащим собственником спорного недвижимого имущества (выписка из реестра муниципального имущества городского округа город Уфа по состоянию на 26.02.2008 (л.д. 82)). Основанием для отнесения спорных объектов к муниципальной собственности являются постановление главы администрации города Уфы от 28.08.1997 N 3426 и распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.2004 N 208-р. Так как право муниципальной собственности на спорные помещения возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 названного закона права на недвижимое имущество признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

Ссылка общества на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью предмета аренды является безосновательной.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из представленных в материалы дела договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 25.07.2006 N 12806.1 (л.д. 9-12), расчета годовой арендной платы (л.д. 13), технического паспорта (выкопировки) от 20.07.2006 N 2734 (л.д. 69-76) усматривается, что условие договора аренды о предмете сторонами было согласовано.

Ссылки общества на несоответствие формы договора аренды требованиям закона, невыполнение комитетом обязательств по производству капитального ремонта имущества, по передаче документов на арендуемые помещения, сдачу арендуемого имущества в аренду без составления передаточного акта с долгами предыдущего арендатора судом апелляционной инстанции отклоняются как не нашедшие подтверждения в материалах дела (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод общества о нарушении судом апелляционной инстанции процессуальных норм также отклоняется судом апелляционной инстанции, так как по смыслу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью суда, в том случае, если причина неявки представителя будет признана уважительной, однако из протокола судебного заседания не усматривается, что данная причина (болезнь руководителя) была признана уважительной, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика об отложении (л.д. 104).

Между тем, суд первой инстанции, при начислении пени принял арифметический расчет, представленный истцом, согласно которому сумма пени, подлежащая взысканию равна 565 405 рублей 79 копеек, однако данный расчет произведен истцом исходя из того, что условия договора аренды распространены на взаимоотношения сторон, возникшие до подписания данного договора аренды (пункт 1.2 договора аренды (л.д. 9)), что противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Однако, принимая во внимание, что судом первой инстанции размер пени на основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижен до 100 000 рублей, применение неправильного расчета не привело к принятию судом первой инстанции неверного решения.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2008 года по делуN А07-304/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЯБЛОКО" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.В. Чередникова

Судьи

В.В. Баканов Л.В. Пивоварова