Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 г. N 18АП-7152/2007

г. Челябинск

23 июня 2008 г.

N 18АП-3555/2008 Дело N А07-2629/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Чередниковой М.В. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Уфа на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2007 г. по делу N А07-2629/2007 (судья Решетников С.А.), при участии от Администрации ГО г. Уфа - Байбулатова И.Р. (удостоверение N 119 от 15 августа 2006 г., доверенность N 1/2292-13 от 18 сентября 2007 г.), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы - Байбулатова И.Р. (удостоверение N 119 от 15 августа 2006 г., доверенность N 5670 от 15 мая 2008 г.),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Форест" (далее - ООО "Форест", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к администрации городского округа город Уфа (далее - администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным письма администрации от 12 января 2007 г. N 1/18001.

Определениями от 04 апреля 2007 г. (т. 1, л.д. 63) и от 28 мая 2007 г. (т. 1, л.д. 118) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа и Комитет по земельным ресурсам города Уфы.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24 августа 2007 г. требования заявителя удовлетворены. Суд признал недействительным письмо администрации городского округа город Уфа от 12 января 2007 г. N 1/18001.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. (судьи Чередникова М.В., Митичев О.П., Тремасова-Зинова М.В.) решение суда отменено, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2008 г. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2007 г. отменено, дело передано на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующие обстоятельства. Материалы дела свидетельствуют о том, что заявитель до обращения в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением не считал договор уступки прав (цессии) от 24 февраля 2005 г. N 1 ничтожной или оспоримой сделкой, признавал себя арендатором земельного участка и не подвергал сомнению наличие арендных отношений.

Поскольку договор уступки прав (цессии) от 24 февраля 2005 г. N 1 зарегистрирован в учреждении юстиции, следовательно, в силу пункта 3 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным. Суд неправильно применил положения пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11), так как общество с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная компания "Март" (далее - ООО ФПК "Март"), общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Смайл" (далее - ООО "Фирма "Смайл"), ООО "Форест" не являются лицами, которым строения и земельный участок принадлежали на праве собственности. Суду надлежало руководствоваться пунктом 14 Постановления ВАС РФ N 11, нормами пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В оценке судом доводов администрации, касаемых ограничения оборотоспособности земельного участка, суд вышел за рамки предмета спора (т. 2, л.д. 59-62).

ООО "Форест" представило отзыв на апелляционную жалобу (с дополнениями), в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявитель в отзыве пояснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Следовательно, заявитель, как собственник нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Уфа, ул. Федоровская, 6/1, вправе приобрести спорный земельный участок в собственность.

По мнению общества, ссылка администрации на заключение заявителем договора аренды земли не соответствует материалам дела, поскольку договор аренды земельного участка был заключен администрацией с предыдущим собственником недвижимого имущества, а договор уступки прав (цессии), заключенный между ООО "ФПК "Март" и ООО "Форест", является ничтожной сделкой поскольку противоречит положениям подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 4 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2.1 договора аренды от 30 марта 2004 г. N 781-04, статей 423, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "Форест" в соответствии с действующим законодательством до направления администрации заявления с просьбой о приватизации земли не реализовало свое исключительное право на земельный участок. Общество считает, что администрация в письме от 29 октября 2007 г. признала незаконность вынесенного ненормативного правового акта, поскольку указала, что "не возражает в закреплении в собственность указанного земельного участка" (т. 2, л.д. 84-87, 124-127).

В судебном заседании представитель администрации и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Кроме того, указал на пропуск сроков специальной и общей исковой давности при оспаривании сделки - договора от 24 февраля 2005 г. N 1 уступки прав.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и ГУ Архитектуры и градостроительства Администрации города Уфа не явились.

С учетом мнения заинтересованного и третьего лиц и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01 октября 2003 г. между ООО "ФПК "Март" (лизингодатель) и ООО "Форест" (лизингополучатель) был заключен договор лизинга недвижимости N 199-Л, в соответствии с которым лизингодатель обязан был приобрести и передать в лизинг лизингополучателю следующие объекты: одноэтажное административное нежилое строение, склад - нежилое помещение - подвал, одноэтажное встроенное помещение - склад (далее - административное строение, складские строения), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Федоровская, 6 (т. 1, л.д. 68-73). Во исполнение договора лизинга строения были приобретены ООО "ФПК "Март" у общества с ограниченной ответственностью "ТрейдСервис ТНК" (договор купли-продажи от 01 октября 2003 г. - т. 2, л.д. 33-36).

На основании постановления главы администрации города Уфы от 18 марта 2004 г. N 1193 (т. 1, л.д. 59) между ООО "ПФК "Март" и администрацией города Уфы 20 марта 2004 г. был заключен договор аренды земельного участка N 781-04 (т. 1, л.д. 8 - 9), площадью 9 089,30 кв.м., расположенного по адресу: Орджоникидзевский район, г. Уфа, ул. Федоровская, 6/1, для использования указанного недвижимого имущества (т. 1, л.д. 82-83).

По договору N 1 уступки права требования к договору лизинга недвижимости от 17 февраля 2005 г., заключенному между ООО "Форест", ООО "Фирма "Смайл" и ООО "ФПК "Март", ООО "Форест" уступил ООО "Фирма "Смайл" все свои права и обязанности по договору лизинга недвижимости от 01 октября 2003 г. N 199-Л (т. 1, л.д. 82 - 83).

В этот же день (24 февраля 2007 г.) ООО "ФПК "Март" заключило с ООО "Фирма "Смайл" соглашение купли-продажи недвижимости к договору лизинга недвижимости от 01 октября 2003 г. N 199-Л о продаже лизингополучателю находящегося у него в лизинге имущества (т. 1, л.д. 76-77).

Собранием участников ООО "Фирма "Смайл" (протокол собрания от 26 мая 2005 г. N 15 - т. 1, л.д. 66 - 67) вышеназванное недвижимое имущество (административное строение и складские строения) было решено внести в уставный капитал ООО "Форест" до 27 мая 2005 г.

Право собственности заявителя на административное строение и складские строения 02 сентября 2005 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 04АА N 215418, N 216077, N 217150 (т. 1, л.д. 5 - 7).

ООО "Форест" обратилось в администрацию городского округа город Уфа с просьбой о приобретении права собственности на земельный участок, площадью 9 089,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Федоровская, 6/1 (письма от 26 сентября 2006 г. исх. N 241 - т. 1, л.д. 3, от 12 декабря 2006 г. исх. N 375 - т. 1, л.д. 113).

Письмом от 12 января 2007 г. N 1/18001-11 администрация сообщила обществу о том, что ее заявление не может быть удовлетворено, поскольку общество как собственник строений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, реализовало свое исключительное право, предусмотренное земельным законодательством (т. 1, л.д. 4).

Полагая, что отказ нарушает его права и законные интересы, ООО "Форест" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество вправе требовать предоставления в собственность спорного земельного участка в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку доказательств реализации обществом права приватизации или аренды, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, как и доказательств ограничения оборотоспособности испрашиваемого земельного участка.

Исследовав все имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2007 г. отмене либо изменению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого акта требованиям законодательства и нарушения данным актом прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, собственник недвижимости вправе выкупить земельный участок либо арендовать его.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 7 Постановление Пленума ВАС РФ N 11).

Из материалов дела следует, что прежний собственник административного строения и складских строений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Федоровская, д. 6/1, - ООО "ФПК "Март" заключило с администрацией города Уфы договор аренды испрашиваемого заявителем земельного участка - 30 марта 2004 г.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 Постановление Пленума ВАС РФ).

Довод администрации о том, что заявителем реализовано исключительное право приватизации или аренды, предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при принятии на себя обязательства по договору аренды земельного участка, отклоняется по следующим основаниям:

Договор аренды земельного участка, был заключен с ООО "ФПК "Март" 30 марта 2004 г. сроком до 18 июня 2009 г. для пользования административными и складскими помещениями, принадлежащие им на праве собственности. Находящиеся на земельном участке нежилые строения ООО "ФПК "Март" первоначально были переданы по договору лизинга N 199-л от 01 октября 2003 г., а затем 17 февраля 2005 г. переданы ООО "Фирма "Смайл". На основании соглашения купли-продажи недвижимости от 24 февраля 2005 г. ООО "Фирма "Смайл" стало собственником нежилых помещений.

В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Фирма "Смайл" перешло право аренды земельного участка, а у заявителя право аренды земельным участком возникло после передачи ему ООО "Фирма "Смайл" нежилых строений в уставный капитал.

ООО "Форест" в обоснование возражения о том, что им не реализовано исключительное право на приобретение земельного участка указывает на то, что в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не к нему, а к ООО "Фирма "Смайл" перешло право на использование части земельного участка, занятого недвижимым имуществом, приобретенным ООО "Фирма "Смайл" по соглашению от 24 февраля 2007 г. к договору лизинга недвижимости от 01 октября 2003 г. N 199-Л, на тех же условиях и в том же объеме, что и у ООО "ФПК "Март" - то есть на праве аренды. Таким образом, ООО "Форест" ссылается на то, что по договору от 24 февраля 2005 г. N 1 уступки прав (цессии) у него не возникло прав по договору аренды земельного участка от 30 марта 2004 г. N 781-04, так как ООО "ФПК "Март" не могло уступать право аренды, которое им было утрачено в связи с отчуждением объектов недвижимого имущества, следовательно, оснований для вывода о реализации исключительного права, по мнению ООО "Форест", не имеется.

Данный вывод заявителя, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является верным.

Как указал арбитражный суд кассационной инстанции, вопрос о действительности договора от 24 февраля 2005 г. N 1 уступки прав (цессии) может повлиять на вывод о наличии у ООО "Форест" исключительного права на приобретение земельного участка и решение о законности отказа администрации в предоставлении в собственность заявителя земельного участка.

Само по себе рассмотрение поданного заявления по правилам гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по данному делу не исключает возможности вывода суда о ничтожности либо действительности сделки, так как обжалуемый отказ администрации в реализации предполагаемого ответчиком права основан на сделке по перемене лица в обязательстве, возникшем на основании договора аренды.

Из материалов дела следует, что ни на дату подписания договора цессии N 1 от 24 февраля 2005 г. заключенного между заявителем и ООО "ФПК "Март", ни на дату его государственной регистрации (05 октября 2005 г.) ООО "ФПК "Март" не обладало нежилыми помещениями, так как последние находились у ООО "Фирма "Смайл", и не могло передать право аренды земельным участком.

В пункте 11 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъясняется, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, сделка по договору цессии N 1 от 24 февраля 2005 г. заключенного между заявителем и ООО "ФПК "Март" ничтожна в силу несоответствия ее требованиям закона или иных правовых актов.

Довод подателя апелляционной жалобы о заинтересованности арбитражного суда первой инстанции отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, указанных в статьях 21 - 23 Кодекса лицами, участвующими в деле может быть заявлен отвод судье.

Администрация не воспользовалась правом, предоставленным ему законом, вследствие чего, самостоятельно несет риск негативных последствий.

Довод администрации о пропуске срока исковой давности при оспаривании договора N 1 от 24 февраля 2005 г. уступки прав подлежит отклонению.

Согласно ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Общий срок исковой давности установлен статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также исходя из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. По смыслу указанной нормы, исковая давность применяется только по сделанному до вынесения решения судом первой инстанции, в данном же случае заявление об истечении срока давности было сделано в суде апелляционной инстанции, что противоречит вышеуказанной норме Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы подателя апелляционной жалобы противоречат действующему законодательству и обстоятельствам дела, в связи с чем, решение суда первой инстанции не подлежит изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 августа 2007 г. по делу N А07-2629/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Уфа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

М.В. Чередникова Л.В. Пивоварова