Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2008 г. N 18АП-3984/2008

г. Челябинск

07 июля 2008 г.

N 18АП-3984/2008 Дело N А76-26801/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Чередниковой М.В. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Андреевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28 марта 2008 г. по делу N А76-26801/2007 (судья Марухина И.А.), при участии: от ТУ ФАУФИ - Митиной Т.В. (доверенность N 3 от 09 января 2008 г.); от ОАО "Челябинскгазком" - Вахтиной Л.Б. - (доверенность N 45 от 27 августа 2007 г.),

УСТАНОВИЛ

Территориальное управление Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - истец, ТУ ФАУФИ) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к открытому акционерному обществу "Челябинская региональная газораспределительная компания" г. Челябинск (далее - ответчик, ОАО "Челябинскгазком") о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Тернопольская, 21 общей площадью 310,17 кв.м.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28 марта 2008 г. (резолютивная часть от 13 марта 2008 г.) в удовлетворении заявленных требований ТУ ФАУФИ отказано.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что оспариваемое решение арбитражного суда вынесено с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Так, при вынесении решения судом не было исследовано дополнительное соглашение от 23 марта 2007 г. к договору аренды N 933-р от 15 июня 2006 г., в соответствии с пунктом 4 которого была предусмотрена его государственная регистрация в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку государственная регистрация отсутствует, договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации является ничтожным, и собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения согласно статье 301 ГК РФ. При этом, довод ответчика о возобновлении договора аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, как не имеющий правового значения. Истец неоднократно на протяжении 2007 г. отказывал ответчику в пролонгации договора аренды, намерений сохранить арендные правоотношения не имеет.

Представитель ТУ ФАУФИ в судебном заседании на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал.

ОАО "Челябинскгазком" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что срок действия договора аренды N 933-р от 23 марта 2007 г., необходимый для решения вопроса о необходимости государственной регистрации следует исчислять с 15 июня 2006 г. по 01 июня 2007 г. и поскольку данный срок не превышает одного года, договор аренды государственной регистрации не подлежит.

Кроме того, истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уведомления о расторжении договора аренды.

Представитель ОАО "Челябинскгазком" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статей 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 15 июня 2006 г. между ТУ ФАУФИ (арендодатель) и ОАО "Челябинскгазком" (арендатор) заключен договор аренды N 933-р, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество- часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Тернопольская, 21 общей площадью 310,17 кв.м. Согласно п. 1.3 указанного договора, срок договора аренды определяется с 10 марта 2006 г. по 05 марта 2007 г.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества от 30 ноября 2007 г. N 14215 часть нежилого помещения, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Тернопольская, 21 общей площадью 310,17 кв.м., сдаваемая в аренду по договору N 933-р от 15 июня 2006 г. ОАО "Челябинскгазком" является объектом федеральной собственности, относится к государственной казне Российской Федерации и внесена в реестр федерального имущества 25 декабря 1992 г.

Письмом от 19 февраля 2007 г. истец уведомил ответчика о выселении и расторжении договора аренды.

Затем, 23 марта 2007 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 933-р от 15 июня 2006 г. в соответствии с которым пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "Срок договора аренды определяется с 10 марта 2006 г. до 01 июня 2007 г.".

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды и пункта 1 дополнительного соглашения к нему срок договора определялся с 10 марта 2006 г., недвижимое имущество передано ответчику по акту 10 марта 2006 г. Таким образом, стороны не распространяли срок договора на период, предшествующий заключению договора.

Исходя из этого, стороны дополнительным соглашением к договору аренды N 933-р от 15 июня 2006 г. изменили срок договора аренды на срок более одного года.

Кроме того, как видно из материалов дела, до подписания договора аренды N 933-р от 15 июня 2006 г. между сторонами был заключен договор аренды N 501-р от 28 марта 2005 г. по сроку действия с 10 марта 2005 г. по 05 марта 2006 г., после истечения срока действия которого имущество было сдано ответчиком по акту приема-передачи 10 марта 2006 г. При таких обстоятельствах, норма пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применима.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Законом, а именно пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенным на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку государственная регистрация указанного договора аренды с учетом дополнительного соглашения к нему не производилась, договор следует считать незаключенным.

Довод ответчика о возобновлении договора аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права и противоречащий представленным в материалы дела доказательствам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.12.1 договора аренды N 933-р от 15 июня 2006 г. арендатор обязан по истечении срока действия договора аренды возвратить арендованное имущество в состоянии, соответствующем его амортизационному сроку службы. Передача имущества производится по акту приема - передачи.

14 июня 2007 г. ответчиком в адрес ТУ ФАУФИ направлено письмо с предложением о продлении срока договора аренды N 933-р от 15 июня 2006 г.

29 июня 2007 г. ТУ ФАУФИ направило в адрес ОАО "Челябинскгазком" уведомление о выселении, дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-сдачи федерального имущества, которые не были подписаны ответчиком.

29 августа 2007 г. ТУ ФАУФИ в адрес ОАО "Челябинскгазком" направлено предарбитражное уведомление с предложением в срок до 25 ноября 2007 г. освободить занимаемое помещение.

Поскольку помещение освобождено ответчиком не было, ТУ ФАУФИ 17 декабря 2007 г. обратилось в суд с настоящим иском.

Таким образом, истцом неоднократно выражалось намерение о прекращении арендных правоотношений, о чем ответчик уведомлялся в письменной форме до обращения в суд. Как пояснили представители сторон, на момент рассмотрения дела судом, нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Тернопольская, 21 общей площадью 310,17 кв.м. фактически занято организацией ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку владение ОАО "Челябинскгазком" спорным помещением не основано ни на законе, ни на договоре, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает заявленные истцом вещно-правовые требования в защиту своих прав соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела, а вывод суда первой инстанции об обратном - ошибочным.

Решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, принятым на основе неверной оценки обстоятельств дела, в связи с чем подлежит отмене.

С учётом изложенного, решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, а апелляционную жалобу заявителя - удовлетворить.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28 марта 2008 г. по делу N А76-26801/2007 отменить, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области - удовлетворить.

Выселить открытое акционерное общество "Челябинская региональная газораспределительная компания" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Тернопольская, 21, общей площадью 310,17 кв. м.

Взыскать с открытого акционерного общества "Челябинская региональная газораспределительная компания" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в суд в размере 2 000 руб., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

М.В. Чередникова Л.В. Пивоварова