Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2008 г. N 18АП-4643/2008

г.Челябинск

05 августа 2008 г.

Дело N А76-26913/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2008 г.

В полном объеме постановление изготовлено 05 августа 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Малышева М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фриз" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2008 по делу N А76-26913/2007 (судья Гусев А.Г.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Почкиной Н.А. (доверенность от 12.01.2008), от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Сорокиной Е.И. (доверенность от 29.12.2007 N 12508),

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Фриз" (далее - ЗАО "Фриз", ответчик) о расторжении договора аренды РФ 11-ЧБО-38-05 К N 000285-96 от 07.07.2003 земельного участка площадью 6 808 кв.м. с кадастровым номером 74:36:05 09 020:0016, расположенного по ул.К.Маркса в Центральном районе г.Челябинска.

Определением от 06.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г.Челябинска (далее - администрация).

Решением от 07.06.2008 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований КУИЗО отказал, указав при этом, что названный выше договор аренды уже является расторгнутым в одностороннем порядке на основании п.6.5.1 договора в соответствии с нормой п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд первой инстанции не принял довод ответчика о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в силу чего, по мнению ЗАО "Фриз", исковое заявление КУИЗО подлежало оставлению без рассмотрения на основании п.2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и оставить исковое заявление КУИЗО без рассмотрения.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции не дал оценку тем обстоятельствам, что сумма арендной платы, указанная в приложении к спорному договору аренды, оплачена ответчиком в полном объеме, в дальнейшем ЗАО "Фриз" обращалось к истцу с просьбой произвести перерасчет арендной платы в связи с введением ответчиком в эксплуатацию комплекса застройки на указанном земельном участке. В связи с указанным со ссылкой на п.3 ст.405 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указывает, что в данном случае должник не является просрочившим, так как обязательство по внесению арендной платы им не было исполнено вследствие просрочки кредитора.

Также податель апелляционной жалобы указал, что предарбитражное уведомление истца от 06.11.2007 им получено не было, так как было направлено КУИЗО по адресу, не соответствующему адресу ответчика. О смене почтового адреса истец был уведомлен письмом от 23.07.2004 N 35, при этом дальнейшая переписка велась между КУИЗО и ответчиком по измененному адресу. Следовательно, информация о новом адресе ответчика была известна истцу. Таким образом, арендодателем не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того, ЗАО "Фриз" отметило, что в рассматриваемом случае подлежащим выяснению является вопрос именно о получении арендатором предарбитражного уведомления, а не о его направлении.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнительно пояснив, что письмо о смене почтового адреса от 23.07.2004 N 35 было направлено в адрес администрации, а не КУИЗО в силу того, что между ответчиком и органом местного самоуправления имеют место длительные арендные отношения, при этом ранее арендодателем в договорах аренды выступала администрация, а не КУИЗО. Также отметил, что истец не представил копии уведомления о вручении (или невручении) предарбитражного уведомления от 06.11.2007, в материалы дела представлена лишь квитанция об отправке уведомлении.

КУИЗО и администрация письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель истца указал на законность и обоснованность обжалованного решения суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель администрации не явился.

На основании ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствии представителя администрации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 17.01.1997 N 56-п между администрацией и ЗАО "Фриз" 29.01.1997 был заключен договор аренды земель РФ 11-ЧБО-36-05 К N 000285-96 земельного участка площадью 10 950 кв.м., расположенного в квартале по ул.К.Маркса-Свободы, в Центральном районе г.Челябинска для проектирования и строительства комплекса жилых и общественных зданий сроком действия на пять лет. На основании п.1.2 данного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в КУИЗО. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается записью на последней странице договора (л.д.11).

По истечении срока действия договора на основании постановления главы администрации от 30.05.2002 N 731-п (л.д.23-24) ЗАО "Фриз" продлен срок действия постановления 17.01.1997 N 56-п на три года, в п.5.1 указанного постановления КУИЗО предписано ежегодно заключать договор аренды земли с ответчиком.

На основании указанного постановления 07.07.2003 года между КУИЗО и ЗАО "Фриз" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли г.Челябинска РФ 11-ЧБО-36-05 К N 000285-96 от 29.01.1997 (л.д.13-19) сроком действия до 30.05.2005, имеющее в силу положений ст.ст.431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из анализа его условий, характер самостоятельного договора аренды земельного участка, по условиям которого КУИЗО предоставил ЗАО "Фриз" в аренду земельный участок площадью 6808 кв.м. (отличной от ранее арендуемой) для завершения строительства жилого комплекса и проектирования и строительства административного здания в Центральном районе г.Челябинска по ул.Карла Маркса.

Данный земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:05 09 020:0016 (л.д.35-39).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д.96) вновь заключенный договор аренды земельного участка зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области 22.09.2003 (л.д.96).

В соответствии с п.6.5.1 соглашения если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п.п.2.1 с задержкой более трех месяцев, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после письменного уведомления арендодателя оплатить задолженность по арендным платежам и освободить земельный участок.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление КУИЗО - оставлению без рассмотрения.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из изложенных выше норм не следует, что если в договоре предусмотрено условие о возможности одностороннего отказа стороны от исполнения договора в виду нарушения условий договора контрагентом (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации), то сторона не может выбрать иной - судебный способ защиты нарушенных, по ее мнению, прав при наличии со стороны контрагента тех же нарушений, которые предусмотрены в названном условии договора.

В настоящем случае КУИЗО, несмотря на наличие в соглашении от 07.07.2003 изложенного выше условия п.6.5.1, выбрал иной способ защиты, а именно - обратился в суд с исковым требованием к ответчику о расторжении договора аренды (соглашения). Указанное не противоречит нормам действующего законодательства и связано с тем, что в подобных случаях истец просит суд подтвердить факты нарушений, допущенных контрагентом.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части третьей ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в п.29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья ст.619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с указанным если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст.619), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452).

Между тем, в письме КУИЗО от 06.11.2007 N 10282, которое истец расценивает как предарбитражное уведомление, отсутствует предложение о расторжении договора в соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, из содержания данного письма следует, что оно представляет собой уведомление об одностороннем отказе КУИЗО от исполнения договора в виду нарушения условий договора ответчиком в порядке п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом в письме указано на намерение истца в случае неисполнения ответчиком содержащихся в письме требований обратиться в суд не с иском о расторжении договора, а с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и применении мер ответственности.

На основании изложенного, по мнению суда апелляционной инстанции, указанное письмо не может являться предарбитражным уведомлением в рамках иска о расторжении договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что названное уведомление направлено истцом по надлежащему адресу.

Так, в дополнительном соглашении от 07.07.2003 указан адрес арендатора: г.Челябинск, ул.Сталеваров, 7 (л.д.18).

В соответствии с п.4.2.10 соглашения арендатор в десятидневный срок обязан письменно уведомить арендодателя об изменении юридического адреса.

Письмом от 23.07.2004 N 35, направленным в адрес администрации, ЗАО "Фриз" уведомило администрацию об изменении почтового адреса на г.Челябинск, пр.Ленина, 68-22. При этом в письме имеется ссылка на изложенный п.4.2.10 соглашения. Кроме того, в качестве адресата получения копии письма указан КУИЗО.

В доказательство направления названного письма ответчик представил копию почтовой квитанции об отправке письма в адрес администрации. Доказательства направления копии письма в адрес КУИЗО не представлены. Также не представлена копия уведомления о вручении письма адресату.

В справке от 20.05.2008 N 23-5665/08-0-1 (л.д.124) администрация указала, что в канцелярию администрации указанное письмо ЗАО "Фриз" не поступало.

Между тем, из материалов дела следует, что о смене ответчиком почтового адреса КУИЗО было известно, что подтверждается дальнейшей перепиской между КУИЗО и ЗАО "Фриз" (л.д.78, 79, 80).

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что неполучение письма канцелярией администрации не свидетельствует о неполучении письма иными структурными подразделениями или отделами администрации.

Также КУИЗО является структурным подразделением администрации, следовательно, выполняя функции арендодателя земельного участка, КУИЗО представляет орган местного самоуправления в целом. В силу указанного, по мнению суда апелляционной инстанции, направление сообщения об изменении адреса администрации является достаточным для признания того, что ответчиком выполнена обязанность по п.4.2.10 соглашения.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что арендодателем были приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) письма от 06.11.2007. Доказательства получения ответчиком данного письма в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод апелляционной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора, в связи с чем на основании п.2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое требование о расторжении соглашения от 07.07.2003 подлежит оставлению без рассмотрения, а решение суда первой инстанции - отмене.

В силу подп.3 п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации КУИЗО подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина по исковому заявлению в размере 2000 руб., уплаченная платежным поручением от 01.02.2008 N 10728.

На основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с КУИЗО в пользу ЗАО "Фриз" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 03.07.2008 N 2.

Руководствуясь ст.ст.148, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2008 по делу N А76-26913/2007 отменить, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Фриз" удовлетворить.

Оставить исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска к закрытому акционерному обществу "Фриз" о расторжении договора аренды от 07.07.2003 земельного участка площадью 6808 кв.м. с кадастровым номером 74:36:05 09 020:0016, расположенного по ул.К.Маркса в Центральном районе г.Челябинска, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска к закрытым акционерным обществом "Фриз", без рассмотрения.

Возвратить Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска из федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению в размере 2000 руб., уплаченную платежным поручением от 01.02.2008 N 10728.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска в пользу закрытого акционерного общества "Фриз" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 1000 руб., уплаченной платежным поручением от 03.07.2008 N 2.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов М.Б.Малышев