Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2008 г. N 18АП-3844/2008

г.Челябинск

11 августа 2008 г.

Дело N А76-25368/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2008 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 августа 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Бояршиновой Е.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г.Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2008 по делу N А76-25368/2007 (судья Воронин А.Г.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Шеянова А.А. (доверенность N 05-1143 от 09.06.2006), от областного государственного унитарного предприятия "Челябоблинвестстрой" - Котлецовой Т.И. (доверенность N 25 от 17.04.2008), Пустовой О.Г. (доверенность N 48 от 20.11.2007),

УСТАНОВИЛ

областное государственное унитарное предприятие "Челябоблинвестстрой" (далее - ОГУП "Челябоблинвестстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации г.Челябинска (далее - администрация) об обязании издать постановление о передаче истцу сроком на два года земельного участка из земель поселений (жилая зона) общей площадью 1,5412 га для проектирования и строительства комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы в том числе: 0,3961 га - жилой дом (стр. N 1); 0,3435 га - жилой дом (стр. N 2); 0,4287 га - жилой дом (стр. N 3); 0,3729 га - жилой дом (стр. N 4) по ул.Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска; обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска заключить на новый срок - два года с истцом договор аренды названого земельного участка.

Определением от 17.01.2008 (л.д.44 т.1) к участию в деле в качестве второго ответчика привлечён Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИЗО, ответчик), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г.Челябинска (далее - ГУАГ, третье лицо), Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС, третье лицо), муниципальное учреждение здравоохранения "Городская клиническая больница N 9" (далее - МУЗ ГКБ N 9).

Истец отказался от иска в части требования об обязании администрации предоставить ОГУП "Челябоблинвестстрой" указанный земельный участок (л.д.99-101 т.1).

Определением от 30.04.2008 частичный отказ от иска судом принят в соответствии с чч.2, 5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, администрация привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (л.д.113-116 т.1).

На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение предмета иска, согласно которому ОГУП "Челябоблинвестстрой" просит обязать КУИЗО заключить с ОГУП "Челябоблинвестстрой" договор аренды земельного участка площадью 1,5412 га с кадастровым номером 74:36:03 14 003:0012 по ул. Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска для проектирования и строительства комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы, в том числе: 0,3961 га - жилой дом (стр. N 1); 0,3435 га - жилой дом (стр. N 2); 0,4287 га - жилой дом (стр. N3); 0,3729 га - жилой дом (стр. N 4) (л.д. 102-107 т.1).

Решением суда первой инстанции от 30.04.2008 исковые требования ОГУП "Челябоблинвестстрой" удовлетворены: суд постановил обязать ответчика заключить с истцом договор аренды указанного земельного участка.

Не согласившись с решением суд, администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Считает, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что договор аренды от 30.09.2005 УЗ N 007012-К-2005, подписанный КУИЗО и истцом, является незаключенным, так как не зарегистрирован в соответствии со ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок его действия истек 29.09.2007.

Поскольку срок действия договора истек и договор не был зарегистрирован истцом, то постановление главы г.Челябинска от 29.09.2005 N 1083-п утратило юридическую силу. На основании указанного администрация считает, что в настоящее время отсутствует решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, что влечет невозможность КУИЗО заключить с истцом договор аренды земельного участка для строительства.

Администрация полагает, что истцом в нарушение ст.421, п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации не доказан факт уклонения ответчика от заключения договора аренды, обязанность ответчика заключить договор аренды в силу закона или добровольно принятого обязательства.

Податель апелляционной жалобы считает, что оспариваемое решение, вынесенное на основании п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно исполнить по причинам того, что арбитражным судом в отсутствие проекта договора аренды, обязанность представить который лежит на истце, не указал в резолютивной части решения необходимые существенные условия договора аренды, о заключении которого просит истец.

Считает, что истцом неверно выбран способ защиты своих прав, так как ему надлежало оспаривать отказ в государственной регистрации договора аренды.

На основании указанного администрация просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Истцом - ОГУП "Челябоблинвестстрой" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, считает его законным и обоснованным, правовые основания для его отмены отсутствуют.

В обоснование указывает, что доводы апелляционной жалобы не согласуются с правовой позицией администрации, изложенной в судебном заседании суда первой инстанции.

Считает, что доводы апелляционной жалобы, касающиеся отсутствия установленных существенных условий договора, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку срок договора аренды земельного участка установлен в постановлении главы г.Челябинска от 29.09.2005 N 1083-п, размер арендной платы за пользование земельным участком устанавливается законодательно и не зависит от волеизъявления сторон.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика (КУИЗО) и третьих лиц (ГУАГ, УФРС и МУЗ ГКБ N 9) не явились.

В соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, представители ОГУП "Челябоблинвестстрой" с апелляционной жалобой не согласились по доводам, изложенным в отзыве.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы г.Челябинска от 04.05.2005 N 521-п (т.1 л.д.9) утверждён акт выбора земельного участка N 001243-2005 (проект границ земельного участка) комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы (приложение N 1) и предварительно согласовано место размещения объекта строительства в квартале: ул.Новороссийская, ул.5-ая Электровозная, пер.3-ий Целинный, береговая полоса озера Смолино в Ленинском районе г.Челябинска ОГУП "Челябоблинвестстрой" без проведения торгов (конкурсов, аукционов). ОГУП "Челябоблинвестстрой" предупреждено, что в случае невыполнения условий акта выбора земельного участка в течение трёх лет данное постановление утрачивает силу.

На основании постановления главы г.Челябинска от 29.09.2005 N 1083-п (т.1 л.д.17) МУЗ ГКБ N 9 должно передать КУИЗО земельный участок общей площадью 1,5412 га по ул.Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска, скорректировать землееотводные документы в установленном порядке, с уменьшением земельного участка для эксплуатации существующих объектов Городской клинической больницы N 9 до 11,5286 га.

Согласно п.2 указанного постановления ОГУП "Челябоблинвестстрой" предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок из земель поселений (жилая зона) общей площадью 1,5412 га для проектирования и строительства комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы по ул.Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска. При этом согласно п.3 постановления ОГУП "Челябоблинвестстрой" обязано поставить земельный участок на государственный кадастровый учёт, заключить договор аренды земли с КУИЗО и зарегистрировать право аренды на земельный участок в УФРС.

На основании указанного постановления КУИЗО и ОГУП "Челябоблинвестстрой" 30.09.2005 подписан договор УЗ N 007012-К-2005 аренды, согласно которому КУИЗО передал на срок до 29.09.2007 истцу в аренду земельный участок общей площадью 15 412 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 14 003:0012 (т.1 л.д.18-21) для проектирования и строительства комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы, расположенный по ул.Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования.

В 2007 г. истец обратился в УФРС с заявлением о государственной регистрации указанного выше договора аренды земельного участка.

УФРС 27.03.2007 приостановило государственную регистрацию договора аренды земельного участка (т.1 л.д.22, 23), поскольку в соответствии с кадастровым планом N 36.08/07-01-1184 от 06.03.2007 указанный земельный участок образован в связи с ликвидацией земельного участка, площадью 130 698 кв.м с кадастровым номером 74:36:03 14 003:0001, право постоянного (бессрочного) пользования на который зарегистрировано за МУЗ ГКБ N 9.

Письмом от 03.08.2007 N 195/2007-79 УФРС отказано ОГУП "Челябоблинвестстрой" в государственной регистрации договора аренды, так как указанные замечания не устранены (т.1 л.д.24).

Кроме того, из материалов дела следует, что ОГУП "Челябоблинвестстрой" 18.07.2006 получило разрешение на строительство двух десятиэтажных 119-квартирных жилых дома на указанном земельном участке по ул.Новороссийской в Ленинском районе.

Областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области истцу 06.08.2007 и 26.12.2007 выданы справки на ввод в эксплуатацию двух законченных строительством жилых зданий с местоположением: г.Челябинск, ул.5-я Электровозная, 1б и 1в в квартале ул.Новороссийская, ул.5-я Электровозная, пер.3-ий Целинный, Береговая полоса озера Смолино в Ленинском районе г.Челябинска (т.1 л.д.48, 49).

КУИЗО в письме от 11.09.2007 N 8298 (л.д. 26 т.1) сообщил ГУАГ, МУЗ ГКБ N 9 и ОГУП "Челябоблинвестстрой", что поскольку государственная регистрация договора аренды земли УЗ N 007012-К-2005 от 30.09.2005 приостановлена, то продление незарегистрированного в установленном порядке договора аренды земли невозможно. Кроме того, срок действия договора аренды земли, заключённого с ОГУП "Челябоблинвестстрой", заканчивается 29.09.2007, откорректировать для МУЗ ГКБ N 9 участок в новых границах в срок до 29.09.2007 невозможно.

В соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 28.09.2007 N 345-п (т.1 л.д.68) в постановление главы г. Челябинска от 12.04.1993 N 497 "Об отводе земельного участка и выдаче Государственного акта Ч N 001345-93 на право постоянного пользования землёй городской больнице N 9" внесены изменения, согласно которым МУЗ ГКБ N 9 предоставлен земельный участок (кадастровый номер 74:36:03 14 003:0016) из земель населённых пунктов площадью 11,5286 га в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации сооружений больницы и прилегающей территории по ул.5-ая Электровозная в Ленинском районе г.Челябинска.

УФРС 19.12.2007 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования за МУЗ ГКБ N 9 на указанный земельный участок для эксплуатации существующих объектов Городской клинической больницы N 9 площадью 115 286 кв.м., по адресу: г.Челябинск, Ленинский район, ул.5-ая Электровозная; кадастровый номер 74:36:03 14 003:0016 (т.1 л.д.67).

Письмом от 07.11.2007 N 7614/оз (т.1 л.д.27, 28) ГУАГ сообщило ОГУП "Челябоблинвестстрой", что повторное предоставление земельного участка в аренду невозможно, так как с 01.10.2005 предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Указало, что в настоящее время основания для предоставления земельного участка ОГУП "Челябоблинвестстрой" на основании предварительного согласования места размещения объекта отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОГУП "Челябоблинвестстрой" в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, указал, что с 01.10.2005 предоставление земельного участка под строительство без проведения аукциона недопустимо в соответствии с п.2 ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем суд пришел к выводу, что к рассматриваемым отношениям не применимы правила ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как акт выбора земельного участка утвержден постановлением главы г.Челябинска от 04.05.2005 N 521-п, после чего в соответствии с постановлением главы г.Челябинска от 29.09.2005 N 1083-п принято решение о предоставлении в аренду истцу земельного участка.

Так как земельный участок площадью 115 286 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 14003:0016, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования МУЗ ГКБ N 9, и земельный участок площадью 15 412 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 14003:0012, предоставленный истцу для проектирования и строительства комплекса жилых домов, в настоящее время являются самостоятельными объектами, суд посчитал, что нереализованное право истца на заключение договора аренды земельного участка площадью 15 412 кв.м. для проектирования и строительства комплекса жилых домов подлежит защите путем обязании ответчика заключить договор аренды в соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод суда первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции, ошибочен, не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В качестве основания исковых требований ОГУП "Челябоблинвестстрой" в исковом заявлении указана норма п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у ответчика обязанности заключить договор аренды с истцом.

Так, в силу п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из указанной нормы, предметом исследования по спору о понуждении заключить договор является: наличия обязанности у стороны заключить договор аренды, вытекающей из норме законодательства или добровольно принятого обязательства; факт уклонения обязанной стороны от заключения договора; наличие проекта договора, содержащего условия, на которых подлежит заключению договор.

В силу подп.3 п.7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

На момент рассмотрения настоящего спора отсутствует решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду, так как постановление главы г.Челябинска от 29.09.2005 N 1083-п утратило силу ввиду окончания срока его действия.

Договор аренды земельного участка от 30.09.2005 УЗ N 007012-К-2005 был подписан истцом и ответчиком, однако истец не исполнил свою обязанность по проведению государственной регистрации договора.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что с заявлением о государственной регистрации истец обратился лишь в 2007 году, в то время как договор был подписан 30.09.2005.

В силу ст.433, п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор аренды считается незаключенным. Кроме того, срок действия договора истек 29.09.2007.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, в частности об отсутствии уклонения со стороны ответчика от заключения договора аренды в период действия решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (постановления от 29.09.2005 N 1083-п).

Таким образом, истцом не представлено нормативное обоснование наличия у КУИЗО предусмотренной законодательством или добровольно принятым на себя обязательством обязанности заключить договор, а также факта уклонения ответчика от заключения договора в период существования такой обязанности.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод апелляционной жалобы о невозможности исполнить принятое решение суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно п.8 ст.126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор истец должен представить проект договора. Такой проект к исковому заявлению приложен не был.

Согласно ст.173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд указывает условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Данное процессуальное требование судом первой инстанции при вынесении решения не соблюдено. Суд, обязывая ответчика заключить договор аренды земельного участка, не указал, на какие условия должны быть предусмотрены в договоре.

Между тем, в соответствии с п.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Также суд не указал и срок, на который должен быть заключен договор.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении заключить договор аренды у суда первой инстанции не имелось.

На основании указанного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы администрации.

Решение суда подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределены в соответствии с правилами, установленными ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2008 по делу N А76-25368/2007 отменить, апелляционную жалобу администрации г.Челябинска удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований областного государственного унитарного предприятия "Челябоблинвестстрой" об обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 1,5412 га с кадастровым номером 74:36:03 14 003:0012 по ул.Новороссийской в Ленинском районе г.Челябинска для проектирования и строительства комплекса жилых домов для работников бюджетной сферы, в том числе 0,3961 га - жилой дом строительный номер 1, 0,3435 га - жилой дом строительный номер 2, 0,4287 га - жилой дом строительный номер 3, 0,3729 га - жилой дом строительный номер 4, отказать.

Взыскать с областного государственного унитарного предприятия "Челябоблинвестстрой" в пользу администрации г.Челябинска расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе, уплаченной платежным поручением от 03.06.2008 N 191279, в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Е.В. Бояршинова В.В.Баканов