Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2008 г. N 18АП-6582/2008

г.Челябинск

16 октября 2008 г.

Дело N А07-2117/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2008 по делу N А07-2117/2008 (судья Аминева А.Р.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Фархутдинова Р.К. (доверенность от 10.09.2008 N 4772), от индивидуального предпринимателя Борзенкова Алексея Владимировича - Кузнецовой Е.Л. (доверенность от 05.05.2008),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - истец, ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Борзенкову Алексею Владимировичу (далее - ответчик, Борзенков А.В.) с иском о расторжении договора аренды от 29.12.2004 N 8640.3в/-292.1а и обязании возвратить арендованное имущество.

До принятия решения по существу спора истец заявил, суд первой инстанции отклонил ходатайство об уточнении исковых требований (т.1 л.д.79), в котором истец просил взыскать с ответчика арендную плату в размере 983398 руб. 42 коп., как противоречащее положениям ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с тем, что такое уточнение имеет своим содержанием заявление дополнительного требования к ранее заявленному.

14 апреля 2008 г. истец уточнил основание требования (т.1 л.д.94) о расторжении договора аренды от 29.12.2004 N 8640.3в/-292.1а, сославшись на нормы, установленные п.3 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Уточнение основания иска принято судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды рассмотрено по такому основанию, как нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей.

В судебном заседании 06.08.2008 истец уточнил помещение, из которого он просит выселить ответчика: таковым определено помещение под литерой "Ж" общей площадью 142,5 кв.м, расположенное по адресу: г.Уфа, ул.Губайдуллина, 2 (т.2 л.д.26, 27).

Борзенков А.В. обратился со встречным иском к ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан о зачете стоимости капитального ремонта в размере 856 954 руб. в счет арендной платы. В судебном заседании 07.08.2008 ответчик отказался от встречного иска; отказ от иска судом принят (т.2 л.л.47, 48).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечены федеральное государственное унитарное предприятие "Уфимское приборостроительное производственное объединение" (далее - ФГУП "УППО"), общество с ограниченной ответственностью "Канцмастер" (далее - ООО "Канцмастер").

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что установленная ГК РФ процедура расторжения договора аренды предпринята истцом на момент (14.11.2006), когда спорный договор не был заключен (05.12.2006). Поскольку на день обращения истца в суд договор от 29.12.2004 N 8640.3в/-292.1а является заключенным, основания для его расторжения истцом не доказаны, судом не установлены. Учитывая изложенное, законные основания для удовлетворения исковых требований о выселении ответчика из спорного помещения отсутствуют. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, в основание рассматриваемого иска ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан не включены обстоятельства соблюдения им предусмотренной ст.619 ГК РФ процедуры расторжения этого договора с момента его заключения, поэтому основания для оставления искового заявления без рассмотрения по правилам п.2 ст.148 АПК РФ также отсутствуют.

ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что судом первой инстанции не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, а именно: Борзенков А.В. имел задолженность по арендной плате в размере 815675,94 руб (с учетом пени), без согласия истца в нарушение п.1.4 договора аренды произвел реконструкцию арендуемого помещения, в нарушение п.1.6 договора сдавал часть арендуемого помещения в субаренду ООО "Канцмастер". В качестве правового обоснования ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан указаны нормы ст.450 ГК РФ.

Борзенков А.В. и ФГУП "УППО" представили письменные отзывы на апелляционную жалобу.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Борзенков А.В. согласен с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием в полном объеме. Кроме того, в отзыве ответчик отметил, что требование истца о расторжении договора аренды рассмотрено судом только по такому основанию, как нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей. Иные обстоятельства, указанные в апелляционной жалобе, не являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции. Кроме того, истец не выполнил требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора.

ФГУП "УППО" просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. ФГУП "УППО" пояснило, что предприятие является балансодержателем арендуемого помещения, спорный договор аренды не был зарегистрирован с момента его подписания до 05.12.2006 в силу объективных причин - наложение ареста на имущество ФГУП "УППО", о чем истец не был уведомлен ответчиком. По мнению ФГУП "УППО", договорные отношения фактически сложились между сторонами с момента подписания спорного договора аренды. Борзенков А.В. неоднократно был уведомлен о существенном нарушении им договорных обязательств, в связи с чем ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

ООО "Канцмастер" письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился. Третьи лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения представителей подателя апелляционной жалобы и ответчика в соответствии со ст.ст.123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл.34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, согласно условиям договора о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 29.12.2004 N 8640.3в/-292.1а ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан (арендодатель) обязался передать Борзенкову А.В (арендатор) в аренду следующие объекты недвижимого имущества: отдельно стоящее 1-этажное строение из металла (литера В) 453,8 кв.м, часть отдельно стоящего 1-этажного строения из металла (литера Ж) 142,5 кв.м, встроенные помещения 1-этажного железобетонного здания (литера И) 385,4 кв.м (т.1 л.д.118-123), расположенные по адресу: г.Уфа, Советский район, ул.Губайдуллина, 2.

Срок действия договора от 29.12.2004 N 8640.3в/-292.1а установлен с 01.11.2004 по 01.11.2009 (п.1.2 договора).

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2004 (т.1 л.д.16).

Указанный выше договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 05.12.2006, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т.1 оборот л.д.123).

Арендуемое имущество принадлежит на праве собственности Российской Федерации (т.1 л.д.34).

Согласно п.3.4 спорного договора арендная плата подлежит внесению ответчиком за каждый квартал вперед, до 10-го числа первого месяца каждого квартала.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством. Так, согласно п.5.3 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в порядке и сроки, установленные законодательством.

Ссылаясь на то, что обязанность по внесению арендной платы ответчиком не исполняется, истец обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и о возвращении имущества.

Претензия истца с предложением ответчику погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и уведомление о расторжении договора аренды и необходимости передачи арендованного имущества датированы 14.11.2006 (т.1 л.д.46).

Предписанием от 17.11.2006 ФГУП "УППО" уведомило Борзенкова А.В. о досрочном расторжении спорного договора аренды (т.2 л.д.33)

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение истца и ответчика, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями п.2 ст.651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53).

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды, предметом которого является, в том числе помещение под литерой "Ж" общей площадью 142,5 кв.м, зарегистрирован в установленном законом порядке только 05.12.2006.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения между сторонами в рамках спорного договора возникли лишь с указанной даты (05.12.2006).

Довод ФГУП "УППО" о том, что Борзенков А.В. своевременно не уведомил ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан об отсутствии государственной регистрации спорного договора, в связи с чем истец считал арендные отношения возникшими с момента подписания спорного договора, основан на неверном толковании закона и не принимается судом апелляционной инстанцией.

Кроме того, в силу ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан также могло обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации спорного договора аренды как одна из его сторон.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу указанной нормы закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан обратилось в арбитражный суд с иском к Борзенкову А.В. о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Данное требование было заявлено на основании п.3 ст.619 ГК РФ в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из материалов дела и устных пояснений представителя истца в судебном заседании, письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств по уплате арендной платы в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор арендатору после 05.12.2006, то есть после даты заключения спорного договора аренды, истцом не направлялись.

В соответствии с п.2 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Рассматривая настоящее дело по существу, суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что в основание иска ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан не включены обстоятельства соблюдения им предусмотренной ст.619 ГК РФ процедуры расторжения этого договора с момента его заключения, поэтому основания для оставления искового заявления без рассмотрения по правилам п.2 ст.148 АПК РФ отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что принятый по делу судебный акт подлежат отмене, а иск - оставлению без рассмотрения.

В силу ч.1 ст.104 АПК РФ и подп.3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная ТУ ФАУФИ по Республике Башкортостан по иску и по апелляционной жалобе платежными поручениями от 11.12.2007 N 1104 и от 14.08.2008 N 657, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.148, 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2008 по делу N А07-2117/2008 отменить.

Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан оставить без рассмотрения.

Возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан из федерального бюджета государственную пошлину по исковому заявлению и по апелляционной жалобе в размере всего 3000 руб., уплаченную платежными поручениями от 11.12.2007 N 1104 и от 14.08.2008 N 657.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева