Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2008 г. N 18АП-7749/2008

г. Челябинск

04 декабря 2008 г.

N 18АП-7750/2008 N 18АП-7749/2008 Дело N А07-9546/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Палатина" и ООО "Автоцентр-Эссо" на решение арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2008 по делу N А07-9546/2008 (судья Акопян Л.Л.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Палатина" - Искандаровой Ю.М. (доверенность N17/08 от 11.01.2008),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Палатина" (далее - ООО "Палатина", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автоцентр-Эссо" (далее - ООО "Автоцентр-Эссо", ответчик) о расторжении договора аренды, нежилого помещения от 01 августа 2007 года, взыскании с ответчика убытков в виде произведенных расходов в сумме 120 797 руб. 00 коп., суммы пени в размере 403 144 руб. 80 коп., расходов на восстановление поврежденного имущества на сумму 207 644 руб. 00 коп., а также обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.09.2008 (резолютивная часть объявлена 27.09.2008) исковые требования в части расторжения договора аренды и освобождения нежилого помещения удовлетворены, в остальной части иска отказано, с ответчика взыскана государственная пошлина в размере 4000 руб.

В апелляционной жалобе ООО "Палатина" просит решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков, пени и расходов на восстановление повреждённого имущества отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, исковые требования полностью удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то, что суд необоснованно отказал во взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, так как условие об оплате за пользование земельным участком согласовано сторонами в спорных договорах аренды нежилого помещения, и определяется суммой арендной платы, установленной Администрацией городского округа г. Уфы по договору аренды N 819-04 от 01.04.2004. Суд необоснованно отказал в части взыскания расходов на восстановление повреждённого имущества, поскольку факт и размер причинённого вреда был доказан истцом представленными в материалы дела доказательствами.

В апелляционной жалобе ООО "Автоцентр-Эссо" просит решение суда в части расторжения договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение отменить как основанное на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, в удовлетворении исковых требований в данной части отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что истцом не соблюдён порядок досудебного урегулирования спора при одностороннем расторжении договора, предусмотренный статьёй 452 Гражданского кодекса РФ; представленные истцом в обоснование данного довода доказательства свидетельствуют лишь о предъявлении требования о погашении задолженности по арендной плате, а не о расторжении договора. Размер арендной платы, невнесение которой послужило основанием для расторжения договора, определён истцом неправильно, в силу чего нарушение договора отсутствует. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно отказал приобщить к материалам дела доказательства, свидетельствующие об исполнении обязательств по договору аренды в части оплаты арендной платы.

ООО "Палатина" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда в части расторжения договора аренды и освобождения нежилого помещения оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения. Истец ссылается на то, что ответчиком допущена просрочка уплаты арендной платы более двух раз подряд, что является основанием для одностороннего расторжения договора в соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ, досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный статьёй 452 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюдён.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители общества с ограниченной ответственностью "Автоцентр-Эссо" не явились.

С учётом мнения представителей ООО "Палатина", на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без их участия.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения сторон, считает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, 20 июля 2004 года между сторонами подписан договор N 2 аренды нежилого помещения, согласно которому истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилое помещение - участок ремонта легкового автотранспорта, пристрой, гараж, литеры В, В1, В2, В3, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, 41А, общей площадью 357,7 кв. м, для использования под автосервис (л.д. 16 т. 1). Срок договора, в соответствии с п. 2.1 договора, определен до 21 июля 2009 года. Сведения о регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отсутствуют.

01 августа 2005 года между сторонами был заключен договор аренды помещения, согласно которому истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение - участок ремонта легкового автотранспорта, литер В, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15, общей площадью 345,8 кв.м., сроком до 25 июля 2006 года (л.д. 20 т. 1).

01 августа 2006 года между сторонами вновь заключен договор аренды участка ремонта легкового автотранспорта, литер В, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15, сроком до 25 июля 2007 года (л.д. 24 т. 1).

01 августа 2007 года стороны сроком до 25 июля 2008 года вновь заключили договор аренды нежилого помещения - участка ремонта легкового автотранспорта, литер В, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15 (л.д. 28 т. 1).

В соответствии с п. 3.1 указанных договоров расчет арендной платы производится в соответствии с протоколом согласования цен (приложение N 1), который является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.4 вышеназванных договоров предусмотрено обязательство ответчика по уплате арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка N 819-04 от 01 апреля 2004 года, заключенному между истцом и Администрацией города Уфа (л.д. 94 т. 1),

Решением арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.08.2006 по делу N А07-16242/2006 с истца в пользу Администрации взыскана задолженность арендной платы по договору аренды земельного участка N 819-04 от 01 апреля 2004 г. в сумме 118 572 рублей (л.д. 10 т. 1).

Письмом от 05.06.2008 истец уведомил ответчика об отказе от продолжения предоставления в аренду помещения автосервиса, в связи с неисполнением последним обязательств по оплате аренды и предложил возвратить помещение в срок до 01.07.2008г.

Письмом от 04.06.2008 ответчик сообщил истцу, что полагает договор от аренды 01.08.2007 г. пролонгированным на новый срок на тех же условиях, т.к. в соответствии с п. 7.5 договора оповещение о прекращении договора в адрес другой стороны должно быть направлено за два месяца до окончания договора.

Полагая необходимым расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате аренды, а так же считая, что действиями ответчика ему причинены убытки, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2007 и освобождении нежилого помещения ответчиком, суд первой инстанции исходил из того, что арендатор более двух раз просрочил внесение арендной платы, а истцом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора об одностороннем расторжении договора путём направления ответчику письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по уплате арендной платы и расторжении договора. Расторжение договора аренды является основанием для обязания ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15.

Выводы суда первой инстанции в данной части являются ошибочными.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом не представлено доказательств наличия задолженности ответчика по оплате аренды, образовавшейся в результате не менее чем двукратного невнесения последним арендных платежей.

Протоколы согласования цен (Приложения N 1) к договору аренды от 01.08.2005 и договору аренды от 01.08.2006 истцом не представлены. Представленный протокол согласования цен от 01.01.2006 г. является приложением к договору аренды N 2 от 20 июля 2004 г.

В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. В силу отсутствия государственной регистрации данного договора указанный договор не может считаться заключенным.

Протоколом согласования цен от 01.08.2007г. к договору N 2 от 01.08.2007 стороны согласовали стоимость аренды помещения с 01.08.2007 по 25.07.2008 в размере 5000 рублей в месяц. Протоколом согласования цен от 01.10.2007 к этому же договору стоимость аренды помещения изменена и с 01.10.2007 по 31.12.2007 определена в размере 20 000 рублей в месяц. Согласно протоколу согласования цен от 01.01.2008г. стоимость аренды помещения за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 определена сторонами в 20 000 рублей.

В счет оплаты арендных платежей по выставленным истцом счетам ответчиком в период с 28 сентября 2007 г. по 28 мая 2008 г. произведена оплата в сумме 150 000 рублей. Кроме того, платежными поручениями N 74739 от 26.12.07 и N 74771 от 23.01.2008 ответчиком произведены перечисления на пластиковую карту Муллагалиева Марса Наильевича по письму N 32 от 25 12.2007г.

Доказательства, свидетельствующие о наличии иной задолженности, отсутствуют.

Между тем, выводы суда первой инстанции, послужившие основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика убытков в виде произведенных расходов в сумме 120 797 руб. 00 коп., суммы пени в размере 403 144 руб. 80 коп., расходов на восстановление поврежденного имущества на сумму 207 644 руб. 00 коп., следует признать правильными.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 120 797 руб. 00 коп., суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ответчик не является стороной договора аренды земельного участка N 819-04 от 01 апреля 2004 года, заключенного между истцом и Администрацией города Уфа, в договорных отношениях с Администрацией ответчик не состоит (л.д. 8 т. 2).

Довод истца о том, что условие об оплате арендной платы за пользование земельным участком согласовано сторонами в п. 3.4. вышеназванных договоров аренды нежилого помещения, подлежит отклонению как не основанный на нормах материального права и обстоятельствах дела.

Предметом договоров от 20.07.2004 (л.д. 16 т. 1), от 01.08.2006 (л.д. 24 т. 1), от 01.08.2007 (л.д. 28 т. 1) является участок ремонта легкового автотранспорта, пристрой, гараж, литеры В, В1, В2, В3, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Гурьевская, 41А, общей площадью 357,7 кв. м, для использования под автосервис. Земельный участок в пользование ответчику по данным договорам не передаётся, из чего следует, что договорные отношения по поводу аренды земельного участка между истцом и ответчиком, а также между ответчиком и Администрацией отсутствуют, в силу чего нет оснований для взыскания суммы убытков, взысканных с истца в пользу Администрации по решению от 02.08.2006 по делу N А07-16242/06.

Соответственно несостоятельно требование истца о взыскании с ответчика суммы пени в размере 403 144 руб. 80 коп.

Отказывая в удовлетворении требований о возмещении суммы ущерба (разобранный ответчиком подвесной потолок и пластиковые стеновые панели в помещении), суд правомерно исходил из недоказанности истцом обстоятельств, дающих основание для применения к ответчику мер гражданско-правовой ответственности: доказанности размера причинённого вреда, противоправного поведения, вины ответчика, причинной связи (л.д. 9 т. 2).

Довод истца о том, что размер причинения ему вреда подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.07.2008 (л.д. 55 т. 1) отклоняется как необоснованный, поскольку не доказывает размера причинённого реального ущерба в соответствии со статьёй 15 Гражданского кодекса РФ, а лишь фиксирует факт совершения ответчиком действий, повлекших разбор потолка и стеновых панелей в спорном нежилом помещении. Кроме того, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказаны иные обстоятельства - противоправность, вина ответчика, причинная связь, которые дают основание для взыскания с ответчика в пользу истца суммы ущерба.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.09.2008 по делу N А07-9546/2008 изменить.

В удовлетворении требований ООО "Палатина" о расторжении договора аренды нежилого помещения - участка ремонта легкового автотранспорта, литер В, общей площадью 345, 8 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бакалинская, 15, заключенного 01.08.2007 года между ООО "Палатина" и ООО "Автоцентр-Эссо", а так же требований об обязании ООО "Автоцентр-Эссо" освободить помещение по адресу г. Уфа, ул. Бакалинская, 15 - отказать.

В остальной части оставить решение суда без изменения.

Перераспределить расходы по оплате государственной пошлины по иску. Взыскать с ООО "Палатина" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в сумме 17 815 рублей 86 копеек.

Взыскать с ООО "Палатина" в пользу ООО "Автоцентр-Эссо" госпошлину по апелляционной жалобе - 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Т.В.Соколова Л.В.Пивоварова