|
19 декабря 2008 г.
|
Дело N А76-8232/2008
|
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2008 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Ермолаевой Л.П., Мальцевой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.08.2008 по делу N А76-8232/2008 (судья Забутырина Л.В.), при участии до и после перерыва в судебном заседании от подателя апелляционной жалобы - Сорокиной Е.И. (доверенность от 29.12.2007 N 12508), от индивидуального предпринимателя Середкина Валерия Владимировича - Коновальцевой О.И. (доверенность от 11.04.2006), от Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г. Челябинска - Мосягиной Е.А. (доверенность от 09.04.2008 N 2476/юр),
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Середкин Валерий Владимирович (далее - заявитель, ИП Середкин, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации г. Челябинска (далее - администрация) и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, комитет, заинтересованное лицо, податель апелляционной жалобы) с требованием о признании незаконным как несоответствующего требованиям ст. ст. 6, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Временному порядку оформления документов о предоставлении земельных участков для эксплуатации, строительства, проектирования и реконструкции объектов на территории города Челябинска, утвержденному решением Челябинской городской Думы от 29.05.2006 N 13/3 (далее - Временный порядок), ненормативного правового акта органа местного самоуправления в форме письма-ответа КУИиЗО от 26.03.2008 N 2680 в части невозможности утверждения проектов границ земельных участков по ул. Дзержинского, 93а в испрашиваемых границах (землеустроительное дело N 39/06: на 161 кв. м и 1377 кв. м) и возложении на администрацию в лице КУИиЗО обязанности в месячный срок с момента вынесения решения суда утвердить проекты границ названных земельных участков и выдать их ИП Середкину.
В судебном заседании 12.08.2008 представитель заявителя требования изменил, просил признать незаконным как несоответствующее требованиям ст. ст. 6, 36 ЗК РФ и п. п. 6, 8, 57, 58, 59 Временного порядка решение КУИиЗО, выраженное в письме от 26.03.2008 N 2680, в части невозможности утверждения проектов границ земельных участков по ул. Дзержинского, 93а в испрашиваемых границах (землеустроительное дело N 39/06: на 161 кв. м и 1377 кв. м), обязать КУИиЗО утвердить проект границ земельного участка общей площадью 161 кв. м, на котором находится нежилое здание (магазин) общей площадью 247,1 кв. м, расположенного в Ленинском районе г. Челябинска по ул. Дзержинского, 93а, и проект границ земельного участка общей площадью 1377 кв. м, на котором находятся нежилые помещения (торговый комплекс) N N 1, 2, 3, 4, 5, расположенного в Ленинском районе г. Челябинска по ул. Дзержинского, 93а, и выдать их ИП Середкину (л. д. 67-75 т. 1). Изменения судом первой инстанции приняты в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В связи с изменением требований изменено процессуальное положение администрации, которая из числа заинтересованных лиц исключена и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 30.06.2008 (л. д. 1 т. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска (далее - ГУАиГ).
Определением суда от 22.07.2008 (л. д. 83-84 т. 1) к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Торговый дом "Стрелец" (далее - ООО ТД "Стрелец").
Решением суда первой инстанции от 25.08.2008 требования ИП Середкина удовлетворены, оспоренное решение органа местного самоуправления признано незаконным как несоответствующее требованиям ст. ст. 6, 36 ЗК РФ и Временного порядка, суд обязал КУИиЗО утвердить проекты границ указанных земельных участков и выдать их заявителю. С заинтересованного лица в пользу заявителя взысканы понесенные расходы по государственной пошлине по заявлению в размере 100 руб.
Удовлетворяя заявленные требования, суд указал, что в данном случае нельзя говорить о делимости или неделимости земельного участка, так как отсутствует сам земельный участок, который заинтересованное лицо могло бы считать неделимым (то есть земельный участок под комплексом строений в целом, в который вошли объекты, принадлежащие заявителю). Также суд отметил, что вопрос о законности землеустроительного дела N 39/06 не входит в предмет исследования в рамках настоящего спора, так как на незаконность землеустроительного дела не было указано в оспариваемом отказе органа местного самоуправления.
Не согласившись с решением суда, КУИиЗО обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении требований ИП Середкина отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что нормы земельного законодательства не предусматривают возможность формирования земельного участка под частями объекта недвижимого имущества, каковыми являются пристрои, принадлежащие заявителю. Суд неправомерно указал на невозможность разрешения в данном случае вопроса о делимости земельного участка, так как в настоящем споре предметом заявленных требований является отказ КУИиЗО в утверждении проектов границ земельных участков, а не отказ в их предоставлении, то есть спор имеет место на стадии, когда земельные участки еще не поставлены на кадастровый учет. Объекты капитального строительства, принадлежащие ИП Середкину, имеют признаки неделимости с основным зданием - кинотеатром "Аврора", что в свою очередь определяет неделимость земельного участка под единым комплексом строений. Землеустроительное дело, являющееся основой утверждения границ земельных участков и дальнейшей постановки их на кадастровый учет, подготовлено с существенными нарушениями требований действующего законодательства. В частности, не учтено требование п. 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105 (далее - Положение о порядке установления границ землепользований), согласно которому в границы земельного участка должны включаться все объекты, входящие в состав недвижимого имущества. Установление границ спорных земельных участков, граничащих с местами общего пользования, проведено без участия администрации. В землеустроительном деле отсутствуют технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом, акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка. На каждый земельный участок не оформлено самостоятельное землеустроительное дело. Также податель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции в нарушение требований АПК РФ не вынес определение об отказе в удовлетворении ходатайства КУИиЗО о назначении по делу техническо-землеустроительной судебной экспертизы землеустроительного дела N 39/06, копия такого определения не была направлена комитету, чем нарушены права заинтересованного лица на представление доказательств по делу, а также на получение копий судебных актов.
Заявитель представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы апелляционной жалобы считает необоснованными, соглашается с выводами суда первой инстанции.
Третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом первой инстанции в порядке, установленном гл. 34 АПК РФ.
С учетом мнения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО ТД "Стрелец", извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.
В судебном заседании, назначенном на 16.12.2008 на 10 час. 00 мин., объявлялся перерыв до 17.12.2008 09 час. 00 мин.
Представители подателя апелляционной жалобы, заявителя по делу в судебном заседании поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Представитель ГУАиГ в судебном заседании поддержал доводы КУИиЗО, дополнительно указав, что обжалованное решение суда первой инстанции является неисполнимым, так как указанный в резолютивной части решения способ устранения нарушенного права противоречит п. п. 1 и 2 ст. 21 Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившим силу отдельных законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре", не применимым в настоящем случае.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 30.03.2005 по делу N А76-35542/2004 за Середкиным В.В. 30.06.2005 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (магазин), литера А5, общей площадью 247,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 93а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 74-АБ N 067982 (л. д. 21-24 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.01.2005 по делу N А76-22516/2004 за Середкиным В.В. признано право собственности на нежилое здание, литера А7, общей площадью 3 879,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 93а (л. д. 25, 26 т. 1).
На основании названного судебного акта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о праве собственности Середкина В.В. на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по указанному адресу: нежилое помещение N 1 (торговый комплекс), площадью 735,2 кв. м, нежилое помещение N 2 (торговый комплекс), общей площадью 1 147 кв. м, нежилое помещение N 3 (торговый комплекс), общей площадью 794,8 кв. м, нежилое помещение N 4 (торговый комплекс), общей площадью 1 101,7 кв. м, нежилое помещение N 5 (торговый комплекс), общей площадью 55,5 кв. м, что подтверждается свидетельствами серии и номером, соответственно, 74 АБ N 094439, 74 АА N 066023, 74 АА N 574560, 74 АБ N 482488, 74 АБ N 094423 (л. д. 27-31 т. 1).
Областное государственное унитарное предприятие "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области выдало технические паспорта на названные объекты (л. д. 109-150 т. 1).
Также в материалах дела имеются технические паспорта на нежилое здание литеры АА1аА9А11 (л. д. 1-19 т. 2) и нежилое здание (торговый комплекс) литеры А3, А4 (л. д. 20-27 т. 2).
Из указанных паспортов следует, что литеры А5 и А7 являются пристроями к литерам А и А1 основного строения.
Также в материалы дела представлен ответ от 15.04.2008 N 2723/ССВ муниципального унитарного предприятия "Архитектурно-планировочный центр" администрации г. Челябинска (далее - МУП "АПЦ") на запрос КУИиЗО, согласно которому весь комплекс зданий, состоящий их трех пристроев торгового назначения и развлекательного комплекса "Аврора", является одним объектом недвижимости (л. д. 99 т. 1).
На основании заявки предпринимателя обществом с ограниченной ответственностью "ГЕО" подготовлено землеустроительное дело N 39/06 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:03 24 012 (участок N 1 площадью 161 кв. м, участок N 2 площадью 1 377 кв. м) (л. д. 32-43 т. 1).
С сопроводительным письмом от 05.07.2006 исх. N 97 землеустроительное дело представлено заявителем в КУИиЗО для подготовки распоряжения о согласовании границ земельных участков (л. д. 20, т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2008 по делу N А76-1206/2008 отказано в удовлетворении требований ИП Середкина к администрации о признании незаконным бездействия администрации, выраженного в непринятии решения о предоставлении ИП Середкину земельного участка площадью 161 кв. м, расположенного в Ленинском районе по адресу: г. Челябинска, ул. Дзержинского, 93а, в собственность для эксплуатации нежилого здания (магазина), литера А5, а также в неутверждении проекта границ названного участка (л. д. 44-50 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2008 по делу N А76-1208/2008 отказано в удовлетворении требований ИП Середкина к администрации о признании незаконным бездействия администрации, выраженного в непринятии решения о предоставлении ИП Середкину земельного участка общей площадью 1 377 кв. м, расположенного в Ленинском районе по адресу: г. Челябинска, ул. Дзержинского, 93а, в собственность для эксплуатации нежилых помещений N N 1-5 (торговый комплекс), литера А7, а также в неутверждении проекта границ названного участка (л. д. 51-56 т. 1).
В период рассмотрения названных дел КУИиЗО заявителю направлено письмо от 26.03.2008 N 2680, которым ИП Середкин уведомлен о невозможности утверждения проекта границ земельных участков по ул. Дзержинского, 93а в испрашиваемых границах (землеустроительное дело N 39/06) со ссылкой на подп. 5 п. 1 ст. 1, ст. ст. 6, 36 ЗК РФ (л.д. 14 т. 1).
Не согласившись с решением КУИиЗО, полагая, что оно не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене в силу следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу ст. 198 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: не соответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной приходит к выводу о том, что оспариваемый ненормативный акт органа местного самоуправления не противоречит нормам земельного законодательства, а, следовательно, не нарушает права и законные интересы заявителя.
Из материалов дела следует, что ИП Середкин обратился с заявлением об утверждении проектов границ спорных земельных участков с целью дальнейшей реализации исключительного права на приобретение земельных участков под принадлежащими заявителю строениями литеры А5 и А7 в порядке ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент обращения ИП Сердкина с заявлением об утверждении проектов границ спорных земельных участков, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами.
Из мотивировочной части решения суда первой инстанции следует, что суд пришел к выводу о том, что изложенная норма применима лишь в случае, когда земельный участок в целом под комплексом (развлекательный комплекс "Аврора" и пристрои к нему) является уже сформированным. Лишь в этом случае, по мнению суда первой инстанции, можно говорить о делимости или неделимости данного участка с позиции нормы п. 2 ст. 6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, согласно которой земельный участок может быть делимым и неделимым; делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При этом суд первой инстанции сослался на то, что из материалов дела следует, что земельный участок под указанным комплексом на момент обращения ИП Середкина с заявлением об утверждении проектов границ земельных участков не сформирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений.
Из указанного суд сделал вывод о неправомерности оспариваемого отказа органа местного самоуправления в силу отсутствия возможности установить является ли участок под комплексом делимым или нет.
Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами.
Действительно, из материалов дела, а также из пояснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что земельный участок под названным комплексом в целом не сформирован.
Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, изложенная норма п. 3 ст. 36 ЗК РФ применима не только в ситуации, когда земельный участок под зданием в целом ранее был сформирован, но и при непроведении работ по его формированию.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что п. 3 ст. 36 ЗК РФ применим как в случае, когда все здание в целом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, так и в случаях, когда части здания (в том числе помещения в нем) принадлежат разным правообладателям, что имеет место в настоящем случае.
При этом следует отметить, что необходимость применения указанной нормы не ставится законодателем в зависимость от того, расположены ли указанные помещения в здании, принадлежащие разным правообладателям, поэтажно или находятся в изолированных частях здания.
Мо мнению суда апелляционной инстанции, при применении нормы п. 3 ст. 36 ЗК РФ в настоящем случае необходимо исходить из возможности соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Следуя указанному принципу, законодатель исходит из необходимости создания нормативно установленного механизма, при котором собственник здания или его части может стать собственником соответствующего данному зданию или его части земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одним из таких исключений является, например, норма подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, из содержания которой следует, что отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, производится без отчуждения соответствующей части земельного участка.
Согласно норме, содержащейся в абз. третьем п. 4 Положения о порядке установления границ землепользований, в границы земельного участка должны включаться все объекты, входящие в состав недвижимого имущества.
Исходя из толкования изложенных выше положений в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при разрешении вопроса о том, возможно ли выделение земельного участка, необходимого для использования части единого объекта (в данном случае пристроев литеры А5 и А7), необходимо исходить из наличия или отсутствия признаков технического и технологического единства основного объекта и его части.
Кроме того, необходимо разрешение вопроса о возможности определения границ спорных земельных участков таким образом, чтобы они не наруша
