Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2008 г. N 18АП-8399/2008

г. Челябинск

19 декабря 2008 г.

Дело N А76-6820/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Мальцевой Т.В., Фотиной О.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Городок" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2008 по делу N А76-6820/2008 (судья Скрыль С.М.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Горбуновой Е.В. (доверенность от 29.12.2007), от товарищества собственников жилья "Городок" - Садчикова Я.В. (доверенность от 20.05.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Базовые технологии" - Бухариной Н.В. (доверенность от 23.05.2008),

УСТАНОВИЛ

товарищество собственников жилья "Городок" (далее - ТСЖ "Городок") обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Комитет, первый ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Базовые технологии" (далее - ООО "Базовые технологии", второй ответчик) о признании недействительным договора аренды от 22.01.2008 N 4-7459, заключенного между ответчиками.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация г. Челябинска, Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС).

Решением суда от 28.10.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ТСЖ "Городок" просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда об отсутствии у спорного помещения характеристик исключительно технического помещения, не основан на материалах дела. Ответчиками не были представлены доказательства, подтверждающие, что помещение предназначено для самостоятельного использования, возможность его самостоятельной эксплуатации предполагалась проектом дома, в нем отсутствуют общедомовые коммуникации. Отсутствие какого-либо специального оборудования, по мнению истца, не свидетельствует о том, что помещение подлежит исключению из числа имущества, находящегося в общей долевой собственности, достаточно наличия в них общедомовых инженерных коммуникаций. В силу закона (Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О товариществах собственников жилья") спорное помещение перешло в общую долевую собственность собственников квартир жилого дома. Суд не исследовал представленные истцом доказательства, касающиеся переоборудования из технического в нежилое помещения, смежного со спорным. Кроме того, как полагает податель апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку заключению, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Инжстром" (далее - ООО "Инжстром") и неверно оценил приказ Комитета об исключении жилого дома N 28 по ул. Сони Кривой в г. Челябинске из реестра муниципальной собственности, не приняв во внимание, что согласно решению Челябинского областного Совета народных депутатов от 22.09.1992 N 261/5-М жилой дом передавался в муниципальную собственность без разделения на жилые и нежилые помещения.

ООО "Базовые технологии" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, указывая на то, что оснований для признания договора аренды недействительным не имеется. Как утверждает ответчик, занимаемое обществом "Базовые технологии" помещение не является техническим подвалом, поскольку специальное оборудование и общедомовые коммуникации в нем отсутствуют. Ответчик не препятствует доступу работников ТСЖ "Городок" к общедомовым сетям и оборудованию для ликвидации аварий и выполнения ремонтных работ, из чего следует, что права истца в части обеспечения нормального функционирования и эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций оспариваемым договором не нарушены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители администрации г. Челябинска, УФРС.

С учетом мнений представителей сторон, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО "Базовые технологии" против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве. Представитель Комитета также не согласился с апелляционной жалобой, суду пояснил, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью в силу закона; в помещении находятся лишь трубы горячего и холодного водоснабжения, специального технического оборудования нет.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения истца и ответчиков, оснований для отмены решения суда не находит.

Как следует из материалов дела, 22.01.2008 Комитет (арендодатель) и ООО "Базовые технологии" (арендатор) заключили договор аренды N 4-7459 нежилого помещения площадью 75,1 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по ул. Сони Кривой, 28 в г. Челябинске, на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008 для размещения магазина (т. 1, л.д. 102-103).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 01.01.2005 во исполнение ранее заключенного договора аренды от 04.02.2005 N 4-7459 (т. 1, л.д. 104).

В арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 22.01.2008 обратилось ТСЖ "Городок". По мнению названного лица, оспариваемый договор противоречит ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в аренду обществу "Базовые технологии" передано техническое помещение, в котором находятся общедомовые коммуникации, обслуживающие более одной квартиры, и являющееся общей долевой собственностью, распоряжение которой в силу вышеназванных норм может осуществляться лишь по соглашению всех ее участников.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение имеет самостоятельное назначение, в нем не расположены инженерные коммуникации или специальное оборудование, оно не предназначено для обслуживания всего жилого дома, а потому не может относиться к общему имуществу собственников; помещение включено в реестр муниципальной собственности г. Челябинска на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 22.09.1992, а потому договор аренды заключен надлежащим лицом.

Данные выводы суда являются верными, соответствующими материалам дела и закону.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст. 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

По смыслу данной нормы к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что сдаваемое в аренду нежилое помещение общей площадью 75,1 кв.м., расположенное в подвале жилого дома N 28 по ул. Сони Кривой в г. Челябинске не имеет технического назначения, в силу которого может использоваться исключительно для обслуживания квартир и нежилых помещений, находящихся в данном доме.

Из выкопировки технического паспорта по цокольному этажу жилого дома по ул. Сони Кривой, 28 (т. 1, л.д. 10), планов расположения систем отопления и водоснабжения в подвале жилого дома (т. 1, л.д. 11-12, 117, 119) не усматривается нахождение в спорном помещении бойлерной, теплового узла, водомерного узла, прочего технологического оборудования, инженерных коммуникаций, предназначенных только для обслуживания помещений жилого дома. Напротив, из технической документации следует, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций, электрическое, механическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы спорного помещения, через которое проходят лишь сквозные магистрали горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления, которые не являются объектом текущего обслуживания из-за отсутствия запорной арматуры (вентилей, задвижек), с использованием которой осуществляется коммунальное обслуживание дома.

С учетом изложенного судом сделан верный вывод о том, что нахождение в подвальном помещении, являющемся объектом аренды, общих коммуникаций дома само по себе не свидетельствует о его отнесении к общему имуществу собственников квартир в жилом доме.

Выписка из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 21.12.2005 подтверждает то обстоятельство, что спорное помещение подвала на момент передачи его в аренду (в 2005 году) имело статус нежилого помещения (т. 1, л.д. 97, 152). Кроме того, данное обстоятельство не оспаривается истцом, который в судебном заседании пояснил, что специальное оборудование бойлерной в данном помещении не находилось, а лишь предполагалось размещение котельной.

ТСЖ "Городок" в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств того, что для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома необходимо использование спорного помещения. Доказательств того, что нахождение общих коммуникаций, в том числе в той части подвала, где расположено спорное помещение, каким-либо образом препятствует товариществу в управлении общим имуществом жильцов дома, также не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды от 22.01.2008 N 4-7459, заключенного Комитетом и ООО "Базовые технологии".

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ответчики должны были доказать возможность самостоятельной эксплуатации нежилого помещения, отсутствие в нем инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания всего дома, противоречит Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации. В силу ч. 1 ст. 65 Кодекса именно ТСЖ "Городок" должно было доказать обстоятельства, положенные в основу иска, а именно - отнесение помещения к общему имуществу собственников квартир жилого дома, что истцом сделано не было.

Утверждение ТСЖ "Городок" о том, что для отнесения нежилых помещений к общей долевой собственности достаточно наличие в них общедомовых инженерных коммуникаций, основано на ошибочном толковании норм материального права (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а потому не может быть принято во внимание.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на письмо прокурора Центрального района от 27.03.2006 N 115ж/06 относительно перевода в разряд нежилого помещения площадью 133,8 кв.м., зарегистрированного за ООО "Базовые технологии" (т. 1, л.д. 13-14), отклоняется в силу ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как указывает сам истец, в данном письме речь идет о помещении, смежном со спорным, следовательно, оно не может быть признано надлежащим доказательством, подтверждающим значимые для дела обстоятельства в отношении помещения площадью 75,1 кв.м.

По тем же основаниям судом не принимается ссылка истца на письмо прокурора Центрального района от 22.05.2008 N 274ж-08 (т. 1, л.д. 122), поскольку из него не усматривается в отношении каких помещений установлено нарушение прав собственников. Обращение жителей дома N 28 по ул. Сони Кривой в г. Челябинске от 24.04.2008 в Прокуратуру Центрального района касается лишь незаконного присоединения помещения N 23 площадью 22,5 кв.м. к помещению, находящемуся в аренде ООО "Базовые технологии" общей площадью 75,1 кв.м. (т. 1, л.д. 123-124).

Не отвечает требованиям ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и письмо председателя Челябинской городской Думы от 11.07.2006 N Д-05/7-677 (т. 1, л.д. 125-126), ссылка на него в апелляционной жалобе несостоятельна.

Заключение ООО "Инжстром" о том, какие работы необходимо выполнить для обеспечения нормальной эксплуатации систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения и рекомендации относительно решения вопроса свободного доступа в помещения подвала (т. 1, л.д. 111-120), не может быть принято в качестве доказательства, подтверждающего доводы истца. Из данного заключения не следует, что спорное нежилое помещение является техническим, предназначено исключительно для обслуживания жилого дома, а размещение магазина влечет невозможность осуществления ремонтных работ. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для признания обоснованными доводов подателя апелляционной жалобы относительно неправильной оценки судом данного заключения.

Ссылка подателя апелляционной жалобы об исключении спорного нежилого помещения из реестра муниципальной собственности противоречит материалам дела, а потому подлежит отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2008 по делу N А76-6820/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Городок" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Т.В. Мальцева О.Б. Фотина