Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2009 г. N 18АП-8263/2008

г. Челябинск

19 января 2009 г.

Дело N А47-891/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2008 по делу N А47-891/2008 (судья Бабина О.Е.),

УСТАНОВИЛ

Сельское поселение Зилаирский сельсовет, с. Зилаир, Зилаирский район, Республика Башкортостан, в лице председателя комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Зилаирскому району (далее по тексту Комитет - истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (далее по тексту - ООО "Восход", ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 51 от 31.10.2005 в размере 631464,17 рублей, пени в размере 876092,10 рублей, расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2008 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика взыскана задолженность по арендной плате в размере 631464,17 рублей, пени в размере 315732,09 рублей и расторгнут договор аренды.

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что ответчику на праве аренды по договору N 31 от 31.10.2005 предоставлен земельный участок из категории земель поселений, поставленный на кадастровый учет, которым ранее ответчик пользовался на праве постоянного бессрочного пользования. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Доказательств внесения изменений в договор не представлено. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок относится к землям поселений, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка, в силу чего ответчику принадлежит право распоряжения имуществом. Договор аренды является заключенным и действительным.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Восход" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что судом не принято во внимание позиция Башкирской экспедиции Поволжского филиала государственной инвентаризации лесов. Размер арендной платы к земельным участкам, которые ранее находились у арендатора на праве постоянного бессрочного пользования, устанавливается в соответствии с решениями Правительства. Таким образом, акты органов местного самоуправления применению не подлежат. При отсутствии соответствующего решения Правительства в соответствии со ст. 6 ГК РФ по аналогии закона размер арендной платы не может быть выше ставок земельного налога. Размер пени является явно завышенным.

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом. Подателем апелляционной жалобы и третьим лицом в арбитражный суд апелляционной инстанции представлены ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, Распоряжением совета Министров РСФСР от 12.03.1991 из земель Гослесфонда выведен земельный участок площадью 4,58 га для сельскохозяйственного строительного кооператива "Восход" для строительства производственной базы.

Постановлением Главы администрации Зилаирского района Республики Башкортостан от 21.08.1997 N 219 за фирмой "Восход" закреплен в пользование земельный участок площадью по фактическому обмеру 4,25 га.

07.12.2004 года постановлением главы администрации Зилаирского района Республики Башкортостан N 202 проведена инвентаризация земель с. Зилаир и Зилаирского района Республики Башкортостан, результаты инвентаризации утверждены приказом Комитета по земельным ресурсам землеустройству Зилаирского района N 1 от 01.02.2005 г. По результатам инвентаризации земельный участок ООО "Восход" с кадастровым номером 02:25:040143:0035 относится к землям населенных пунктов (поселений) код 001.

25.10.2005 года постановлением Главы сельского поселения Зилаирского сельсовета Зилаирского района Республики Башкортостан N 194 разрешено переоформить в аренду право постоянного (бессрочного) пользования землей ООО "Восход" на земельный участок с площадью 45833 кв.м. (4,5833 га), из категории земель поселений с кадастровым номером 02:25:040143, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, Зилаирский район, Зилаирский с/с, с. Зилаир, ул. Нефтепроводная, 3 для использования в целях размещения производственной базы сроком на 49 лет. Решение N 147 от 29.05.1990 "О предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование" Исполнительного комитета Зилаирского районного Совета народных депутатов Башкирской АССР считать утратившим силу.

31.10.2005 года сельское поселение сельсовет Зилаирского района РБ в лице председателя Комитета по управлению собственностью Зилаирского района (арендодатель) и ООО "Восход" (арендатор) заключили договор N 51 аренды земли.

Согласно условиям договора на основании постановления главы сельского поселения Зилаирский сельсовет от 25.10.2005 года N 194 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 45833 кв.м. (4,5833 га) из категорий земель поселений с кадастровым номером 02:25:040143:0035, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, Зилаирский район, Зилаирский сельсовет, с. Зилаир, ул. Нефтепроводная, 3 (далее участок), для использования в целях размещения производственной базы, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (п. 1.1).

Срок аренды Участка устанавливается с 31.10.2005 по 30.10.2054, в соответствии со ст. 425 ГК РФ условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшие между сторонами с 25.10.2005 года (п.2.1, 2.2).

Размер арендной платы на 2005 год составляет 80332,57 рублей. Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 25 декабря путем перечисления на счет УФК МФ РФ по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанных в расчете. Арендная плата исчисляется со дня подписания постановления главы сельского поселения Зилаирский сельсовет от 25.10.2005 N 194 о предоставлении земельного участка в аренду. Расчет арендной платы оформляется отдельным приложением к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1, 3.2, 3.3).

Пунктами 3.5, 3.6, 3.7 договора стороны определили, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. Право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев предусмотрена п. 4.1.1 договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2).

Договор аренды N 51 от 31.10.2005 года зарегистрирован в установленном законом порядке.

31.10.2005 года сельское поселение Зилаирский сельсовет Зилаирского района РБ и ООО "Восход" по акту приема передачи земельного участка произвели прием-передачу в аренду земельного участка.

Расчеты годовой арендной платы за землю на 2006 и 2007 годы произведены Комитетом и направлены в адрес ООО "Восход".

31.05.2007 года Комитетом в адрес ООО "Восход" направлена претензия N 231 с требованием погасить задолженность и расторжении договора. Претензия получена ООО "Восход" 02.06.2007.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы явилось основанием обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 1 и 65, п. 4 ст. 22 ЗК РФ пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Оценивая договор аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его соответствии ст. ст. 607, 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ и об отсутствии оснований для признания договора N 51 от 31.10.2005 года незаключенным.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что спорный договор заключен по инициативе ответчика ввиду переоформления ранее принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ; договор подписан уполномоченными лицами сторон без замечаний и возражений.

Отклоняя довод ответчика о признании договора аренды N 51 от 31.10.2005 года ничтожным в силу ст. 169 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истцом в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт заключения договора спорного договора с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ООО "Восход" не указано, каким основам правопорядка противоречит договор.

При проверке довода ответчика в отношении категории спорного земельного участка и его принадлежности суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" (N 28-ФЗ от 02.01.2000), действовавшего на момент заключения договора N 51 от 31.10.2005 года, государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание индивидуализацию земельных участков в Едином государственном реестре земель, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Пунктом 3 ст. 14 и п. 2 ст. 17 названного закона установлено, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Также установлены сведения и основания, подлежащие внесению в реестр.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. При отсутствии кадастрового плана, земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Таким образом, по смыслу названных положений закона факт принадлежности земельного участка к определенной категории земель должен подтверждается кадастровым планом земельного участка.

Из письменных материалов дела следует, что на 19.10.2005 года, то есть на момент заключения спорного договора, земельный участок площадью 45833 кв.м. (4,5833 га) с кадастровым номером 02:25:040143:0035 относился к землям поселений (код 001). Доказательств того, что в государственный земельный кадастр внесены изменения в отношении категорий земель спорного земельного участка, его площади, а также того, что спорные земли относятся к категории лесного фонда, суду не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что согласно кадастрового плана в порядке ст. 214 ГК РФ спорный земельный участок находится в государственной собственности, разграничение которой не оформлено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что право распоряжения спорным земельным участком, расположенным в границах сельского поселения Зилаирский сельсовет принадлежит последнему в силу прямого указания закона - п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о действительности и заключенности договора аренды земли N 51 от 31.10.2005 года, является верным.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства не представлено, то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 631 464,17 рублей, являются верными.

Определяя размер суммы долга, подлежащей взысканию суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расчет арендной платы произведен в соответствии с п. 3.6 договора на основании решения Совета муниципального района Зилаирский район РБ от 28.12.2005 N 50 "Об арендной плате за землю на 2006 год" и решения совета муниципального района Зилаирский район РБ от 25.12.2006 N 122 "Об арендной плате за землю на 2007 год". При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчиком расчет не оспорен, контррасчет не представлен.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 5.3 договора предусмотрена пеня в размере 0,50% от размера невнесенной платы за каждый день просрочки, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден, расчет пени судом проверен, сомнений не вызывает. При этом, учитывая несоразмерность начисленной неустойки сумме задолженности, в силу ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции уменьшил размер начисленной неустойки до 315732,09 рублей.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы нашел свое подтверждение, доказательств обратного суду не представлено, то в силу п. 4.1.1 договора, вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды является верным.

Довод жалобы о том, что судом не принято во внимание позиция Башкирской экспедиции Поволжского филиала госинвентаризации лесов, несостоятелен, поскольку справка названной организации исследовалась судом первой инстанции, ей дана надлежащая оценка, как недопустимому доказательству.

Довод жалобы о том, что размер арендной платы к земельным участкам которые ранее находились у арендатора на праве постоянного бессрочного пользования устанавливается в соответствии с решениями Правительства в связи с чем акты органов местного самоуправления применению не подлежат, при отсутствии соответствующего решения Правительства в соответствии со ст. 6 ГК РФ по аналогии закона размер арендной платы не может быть выше ставок земельного налога подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации N 1738-1 от 11.10.1991 года "О плате за землю" (действующего до 31.12.2005 года) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии ч. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Орган государственной власти субъекта Российской Федерации, согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, определяет размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и лишь с 29.10.2007 года в соответствии с абз. 5 п. 10 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку с ответчика взыскивается задолженность за период с 2006 по 2007 годы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, то судом первой инстанции обосновано применены соответствующие нормативные акты органов местного самоуправления.

Доводы жалобы о том, что размер пени является завышенным подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции учтено указанное обстоятельство и в порядке ст. 333 ГК РФ размер пени уменьшен.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., отсроченная ответчику при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.10.2008 по делу N А47-891/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восход" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восход" в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Т.В. Соколова Л.В.Пивоварова