Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 18АП-9141/2008

г. Челябинск

26 января 2009 г.

Дело N А76-25183/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Копейского городского округа, Управления имуществом Копейского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2008 по делу N А76-25183/2007 (судья Полич С.Б.), при участии от подателя жалобы Управления имуществом Копейского городского округа - Баркина Ольга Николаевна (доверенность N 1/09 от 11.01.2009), от Администрации Копейского ГО - Курочкина Светлана Федоровна (доверенность N 38 от 24.12.2008), от ответчика ООО Фирма "Транзит-Экспресс" - Белоус Татьяна Семеновна (доверенность б/н от 17.04.2008),

УСТАНОВИЛ

Управление имуществом Копейского городского округа (далее Управление) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Транзит-Экспресс" (далее - ООО "Фирма "Транзит-Экспресс") о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Копейского городского округа.

Решением суда от 24.10.2008 в иске отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами заключен договор аренды от 18.10.2005 на период с 30.05.2006 по 30.08.2006. В силу того, что арендодатель в установленный договором срок не заявил об отказе от продолжения арендных отношений, договор продлен на неопределенный срок. Направленное истцом уведомление не содержало ссылку об отказе от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, в силу чего не может быть оценено как уведомление об отказе от договора в контексте положений п. 2 ст. 610 ГК РФ. Уведомление касается срочного договора. Поскольку уведомление об отказе от договора по предусмотренным законом основаниям в адрес арендатора не направлялось, в требованиях о расторжении договора следует отказать.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) Управление имуществом Копейского городского округа просит решение суда отменить, требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. По мнению истца, суд при вынесении решения не принял во внимание, что спорный земельный участок не использовался арендатором по установленному назначению - строительство жилого дома ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" не осуществлялось; а также то обстоятельство, что зарегистрированное право собственности ответчика на незавершенный строительством объект, расположенный на данном земельном участке, признано недействительным Арбитражным судом Челябинской области, который, рассматривая дело N А76-2173/2008, постановил снести данный объект как самовольную постройку. Как полагает Управление, суд неверно применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о возможности досрочного расторжения договора аренды только при существенном нарушении арендатором его условий, и считает, что к отношениям сторон подлежит применению п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку установленное в нем правило является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

Также не согласилась с принятым решением администрация Копейского городского округа, в апелляционной жалобе просила судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению третьего лица, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены неверно. Арендные отношения прекратились в связи с отказом арендодателя от договора, выраженным в письме от 25.06.2007. Суд пришел к ошибочному выводу, что данное письмо направлено в связи с окончанием срока действия договора. Это не соответствует действительности, поскольку срок договора закончился 07.08.2006, а письмо направлено 25.06.2007. Заявление арендатора от 05.05.2006 не свидетельствует о намерении продлить спорный договор аренды, а является предложением о заключении нового договора аренды. Суд неправильно применил п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: в данном случае, когда имел место односторонний отказ арендодателя от договора, следовало применить п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец не ссылался на нарушение арендатором условий договора. Зарегистрированное право собственности общества на незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, признано недействительным, таким образом, у общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды.

ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" в отзыве на апелляционные жалобы просило решение суда оставить без изменения, находя судебный акт законным и обоснованным.

Податели апелляционных жалоб в судебном заседании на доводах настаивали.

Ответчик возражал против доводов жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, полагает, что судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы Копейского городского округа от 06.09.2005 N 1712-р Управление имуществом Копейского городского округа (арендодатель) и ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" (арендатор) 18.10.2005 заключили договор аренды N 413/544-05, в соответствии с которым арендатору предоставлялся в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым номером 74:30:05 01 001:0040, общей площадью 1 920 кв.м., находящийся по адресу: г. Копейск Челябинской области, р. П. Железнодорожный, ул. Онежская, 3 для строительства жилого дома (т. 1, л.д. 9-10). Срок действия договора с 30.09.2005 по 30.08.2006 (п. 2.1 договора).

Передача земельного участка состоялась по акту, подписанному сторонами 18.10.2005 (т. 1, л.д. 11).

По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

02.07.2007 Управление имуществом Копейского городского округа направило ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" уведомление N 15-2627 о расторжении договора аренды от 18.10.2005 N 413/544-05 в связи с окончанием его срока (т. 1, л.д. 13).

Поскольку арендатор земельный участок арендодателю не возвратил, какие-либо возражения в адрес Управления имуществом Копейского городского округа не представил, арендодатель расценил это как отказ от расторжения договора и обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для досрочного расторжения договора аренды в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется; такое основание для досрочного расторжения договора как окончание срока его действия не предусмотрено нормами гражданского законодательства и условиями соглашения сторон.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, что привело к вынесению незаконного судебного акта.

В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом норма ст. 610 ГК РФ не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление выраженное стороной по договору.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды земельного участка, расположенного в г. Копейске по ул. Онежской, 3, по окончании срока его действия возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязанность по предварительному уведомлению арендатора о прекращении арендных отношений исполнил, о чем свидетельствует письмо Управления имуществом Копейского городского округа от 25.06.2007 N 15-2627, направленное ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" 02.07.2007 (т. 1, л.д. 13).

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что данный документ не является доказательством отказа арендодателя от договора в порядке, предусмотренном абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку содержит уведомление о расторжении договора в связи с окончанием срока его действия.

Между тем, принимая во внимание, что по окончании срока действия договора аренды он был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться договора (тогда договор считается расторгнутым в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), учитывая неосуществление истцом действий, которые бы подтверждали наличие взаимоотношений с ответчиком относительно продления договора N 413/544-05 или заключения нового, и напротив, принятие арендодателем мер по освобождению земельного участка от самовольно возведенных объектов недвижимости (обращение в арбитражный суд с соответствующим иском к арендатору и возбуждение дела N А76-2173/2008), суд апелляционной инстанции считает, что уведомление от 25.06.2007 N 15-2627 однозначно свидетельствует о намерении истца отказаться от исполнения договора аренды и прекратить взаимные обязательства сторон.

Также ошибочен вывод суда первой инстанции о заключении в соответствии с п. 1 ст. 261 ГК РФ нового договора аренды на новый срок, в связи с чем стороны не связаны с условиями ранее действовавшего договора, как не основанный на нормах права. Поскольку, как указывалось ранее, арендатор продолжал пользоваться земельным участком по окончании действия договора при отсутствии возражений сторон, то в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При таких обстоятельствах, настоящий договор аренды не является вновь заключенным, так как продлен на неопределенный срок.

Поскольку арендатор в трехмесячный срок не освободил спорный земельный участок, а правовых оснований к его занятию у ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" не имеется, требования Управления имуществом Копейского городского округа об освобождении земельного участка являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка как собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, не могут быть приняты во внимание.

По смыслу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора может возникнуть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только в случае предоставления арендодателем в аренду третьему лицу того же земельного участка.

Кроме того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.07.2008 по делу N А76-2173/2008, оставленным без изменения арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанций, объект, незавершенный строительством, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, 3 признан самовольной постройкой, подлежащей сносу, зарегистрированное право ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" на данный объект - недействительным (т. 1, л.д. 80-87). Таким образом, не имеется оснований считать, что ответчик приобрел право на спорный земельный участок в силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Данная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Учитывая, что в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, а также принимая во внимание положения п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор аренды от 18.10.2005 N 413/544-05 считается расторгнутым, а обязательства сторон по нему - прекращенными по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора, в связи с чем оснований для удовлетворения иска Управления имуществом Копейского городского округа о расторжении договора не имеется оснований.

Распределяя государственную пошлину по делу, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. При подаче иска Управлением имуществом Копейского городского округа была оплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. В связи с частичным удовлетворением иска, указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца (ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.41, п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации). Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежит взысканию с ООО "Фирма "Транзит-Экспресс" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа и администрации Копейского городского округа по 1000 руб. (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2008 по делу N А76-25183/2007 отменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Фирма Транзит-Экспресс" освободить земельный участок кадастровым номером 74:30:05 01 001:0040, расположенный по адресу г. Копейск, ул. Онежская, 3, предоставленный по договору аренды N 413/544-05 от 18.10.2005г. в срок 15 дней с момента принятия настоящего постановления.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды N 413/544-05 от 18.10.2005 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Транзит-Экспресс" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа расходы по оплате госпошлины по иску в сумме 2000 рублей, за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма Транзит-Экспресс" в пользу Администрации Копейского городского округа расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов Л.В.Пивоварова