Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 18АП-5794/2008

г. Челябинск

26 января 2009 г.

Дело N А07-8391/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудиной Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2008 по делу N А07- 8391/2008 (судья Полтавец М.В.),

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее по тексту ООО "Фея" - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Городской округ г. Нефтекамск (далее по тексту - ГО г. Нефтекамск, ответчик) с иском о понуждении к заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 164,7 кв.м. на предложенных истцом условиях и приложенном проекте договора купли продажи на основании ст. 445 ГК РФ, ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.11.2008 исковые требования отклонены.

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что представленный договор аренды N 5 от 11.08.1992 г. не позволяет однозначно определить условие о размере выкупа, в силу чего норма п. 1 ч. 12 ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" применению не подлежит. Следует применять норму ч. 13 ст. 43 ФЗ "О приватизации муниципального и государственного имущества", в силу которой положения договора аренды N 5 от 04.08.1992 года о выкупе утратили силу. Тем самым истец утратил право выкупа.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Фея" обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что суд в нарушение ст. 431 ГК РФ не принял мер для выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора. Суд не произвел сопоставления условий о размере выкупа, сроках и порядке его внесения с другими условиями и смыслом договора в целом. Суд не учел, что истцом произведены выкупные платежи, в отношении которых претензий по размеру порядку и сроку оплаты ответчиком не предъявлялось. Из переписки сторон следует, что разногласий по вопросу размера, порядка и сроку оплаты между сторонами не возникало.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, собственником (1/2 доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме) нежилого помещения, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6 является ГО г. Нефтекамска РБ - муниципальное образование.

26.05.1992 постановлением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом N 4 принято решение о приватизации муниципального предприятия "Фея" (т.1 л.д. 14).

17.06.1992 решением Нефтекамского комитета по управлению муниципальным имуществом утвержден план приватизации, согласно которого, приватизация предусматривалась путем продажи предприятия с правом долгосрочной аренды нежилого помещения на открытом аукционе по цене 300000 рублей (т. 1 л.д.15).

Созданное в результате приватизации товарищество с ограниченной ответственностью "Фея", в дальнейшем изменившее организационно-правовую форму на общество с ограниченной ответственностью, было зарегистрировано в качестве юридического лица постановлением мэра г. Нефтекамска от 03.09.1992 N 231 на основании учредительного договора от 10.07.1992 (т. 1 л.д. 33).

Имущество муниципального предприятия "Фея" выкуплено ТОО "Фея" по договору купли-продажи от 11.08.1992 N 5, заключенному с Нефтекамским комитетом по управлению муниципальным имуществом (т. 1 л.д.17).

11.08.1992, между ТОО "Фея" (в дальнейшем преобразованным в ООО "Фея") и Комитетом по управлению имуществом г. Нефтекамска, заключен договор N 5 об аренде истцом нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6, общей площадью 165 кв.м. (литера А), с правом последующего выкупа предмета аренды (т. 1 л.д.18-21).

Из пункта 1 данного договора следует, что ответчик сдает истцу в аренду указанное нежилое помещение на основании протокола N 2 от 16.07.1992 о результатах открытого аукциона.

Срок действия договора установлен с 01.08.1992 до 01.08.2007 (п. 1.4 договора аренды).

Право аренды приобретено истцом по цене 300000 рублей с применением 30% скидки (п.6.8 договора).

Пунктом 2.1.2 указанного договора аренды (с учетом изменений от 02.06.1997) была предусмотрена обязанность арендодателя после окончания срока аренды, обусловленного протоколом N 2 от 16.07.1992 о результатах аукциона, и подачи соответствующей заявки арендатором, принять решение на оформление договора купли-продажи нежилого помещения парикмахерской, являющегося предметом договора, в собственность ТОО "Фея".

Пунктом 2.2.10 договора (с учетом изменений от 02.06.1997) предусмотрена обязанность истца после окончания срока аренды, обусловленного протоколом N 2 от 16.07.1992 о результатах аукциона, подать заявку соответствующей формы на оформление договора купли-продажи названного выше объекта недвижимости.

Факт получения истцом помещения в аренду подтвержден актом от 11.08.1992 (т. 1 л.д.22).

25.07.2007 ООО "Фея" обратилось Главе администрации ГО г. Нефтекамск и председателю совета ГО г. Нефтекамск с заявлением о выкупе арендованного по договору от 11.08.1992 N 5 нежилого помещения (т. 1 л.д. 8).

Письмом от 11.07.2007 года администрация ГО г. Нефтекамск сообщило ООО "Фея" о том, что Общество утратило право на выкуп арендуемого помещения по договору N 5 на аренду нежилых помещений (строений с последующим выкупом от 11.08.1992 (т. 1 л.д. 9).

25.07.2007 общество "Фея" направило в адрес комитета для подписания 3 экземпляра проекта договора купли-продажи и заявление о выкупе арендованного по договору от 11.08.1992 N 5 нежилого помещения.

Поскольку в письме от 11.07.2007 администрация ГО г. Нефтекамск указало, что общество "Фея" утратило право выкупа спорного помещения, общество "Фея" обратилось с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора возможно в случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу названного Федерального закона (т.е. с 26.04.2002) продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

В случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу названного Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу (п. 13 ст. 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Поскольку доказательства размещения информационного сообщения или иного направления оферты обществом "Фея" в материалах дела отсутствуют, а с заявлением о выкупе истец обратился лишь 11.05.2007 и 25.07.2007, то есть по истечении двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что право выкупа спорного нежилого помещения истцом утрачено как нереализованное в срок, установленный указанным Федеральным законом.

При этом, представленные обществом "Фея" письма в адрес Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 28.12.2004, главы администрации городского округа "Город Нефтекамск" и председателя Совета городского округа "Город Нефтекамск" с отметкой о получении 11.05.2007 не могут быть признаны офертой по правилам ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не содержат существенных условий договора и не адресованы ответчику, а также направлены после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Согласно условиям договора, предусмотренным п. 2.1.2 следует, что после окончания срока аренды арендодатель обязан передать нежилое помещение - парикмахерскую по адресу г. Нефтекамск, ул. Ленина, 6 в собственность ТОО "Фея" в течение 10 дней после внесения арендатором оставшейся суммы в размере 37940 рублей. Пунктом 3.5 договора определен порядок выкупа нежилого помещения, согласно которого ежегодная выплата от общей суммы 37940 рублей счет выкупа помещения производится до 31 декабря каждого года действия договора аренды, в том числе по годам стоимость помещения в дальнейшем корректируется с учетом роста индекса цен. Согласно п. 1.3 договора арендатор уплачивает арендную плату в размере 27730 рублей, в пункте 6.8 договора указана цена прав на аренду - 300000 рублей.

Исходя из буквального толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ), следует, что договор аренды от 11.08.1992 N 5 (с учетом изменений, внесенных сторонами 13.03.1996 и 02.06.1997) не содержит условия о размере выкупа. При этом, суд первой инстанции правомерно указал, что цена, указанная в п.6.8 договора, составляет не цену нежилого помещения (размер выкупа), а цену права аренды, условия договора не позволяют однозначно определить условие о сумме выкупа, поскольку сумма 37940 рублей называется как "оставшейся" суммой (п. 2.1.2 договора), так и "общей суммой" (п. 3.5 договора).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что представленный суду договор не позволяет однозначно определить условие о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, верен.

Поскольку в договоре аренды от 11.08.1992 N 2 (с учетом изменений) не содержится условий о размере выкупа, а соглашение, предусматривающее условие о выкупе имущества сторонами не заключалось, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что к спорным правоотношениям п. 12 ст. 43 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 не применяется.

Установив, что с заявлением о выкупе арендованного по договору от 11.08.1992 N 5 нежилого помещения истец обратился по истечение предельного срока, установленного п. 13 ст. 43 названного выше федерального закона, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что право на выкуп спорного нежилого помещения истцом утрачено как нереализованное в срок, установленный Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества, в связи с чем исковые требования подлежат отклонению.

Довод жалобы, о том, что в нарушение ст. 431 ГК РФ суд не принял мер для выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора несостоятелен, поскольку, как указывалось ранее, истец утратил право на выкуп нежилого помещения в связи с его нереализацией в срок, предусмотренный законом.

Доводы о том, что суд не произвел сопоставления условия о размере выкупа сроках и порядке его внесения с другими условиями и смыслом договора в целом не могут быть приняты во внимание, поскольку судом произведено буквальное толкование договора в порядке ст. 431 ГК РФ. С какими еще условиями договора суд должен был произвести сопоставление, податель апелляционной жалобы не конкретизировал.

Доводы жалобы о том, что условия о размере порядке и сроках выкупных платежей согласованы при исполнении сторонами договора путем внесения истцом выкупных платежей, в отношении которых претензий по размеру, порядку и сроку оплаты ответчиком не предъявлялось несостоятельны. Доказательств того, что вносимые истцом платежи являлись выкупными суду не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., оплаченная истцом при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Республики Башкортостан 12.11.2008 по делу N А07- 8391/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фея" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов Л.В.Пивоварова