Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 18АП-8773/2008

г. Челябинск

26 января 2009 г.

Дело N А76-8600/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Соколовой Т.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2008 по делу N А76-8600/2008 (судья Костарева И.В.), при участии от индивидуального предпринимателя Васильева Николая Яковлевича - Васильевой Н.М. (доверенность от 22.10.2008),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - истец, комитет, податель апелляционной жалобы) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Васильеву Николаю Яковлевичу (далее - ответчик, ИП Васильев, предприниматель) с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 127 748 руб. 47 коп.

Решением суда первой инстанции от 06.11.2008 (резолютивная часть объявлена 29.10.2008) в удовлетворении иска отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) соглашения о внесении изменений в договор аренды от 01.01.2005 N 8/05, совершенные между истцом и ответчиком 11.05.2006, 16.10.2006, 01.11.2006, не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем не могут считаться заключенными. Суд указал, что при таких обстоятельствах арендная плата должна быть рассчитана по условиям договора аренды от 01.01.2005 N 8/05 в размере 32 123 руб. 52 коп. При данном расчете переплата арендатора по заявленному периоду на 01.01.2007 составила 63 503 руб. 61 коп., поэтому основания для взыскания с предпринимателя арендной платы и пени отсутствуют.

Комитет с решением суда первой инстанции не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что условиями договора аренды от 01.01.2005 N 8/05 установлен порядок определения арендной платы, но не арендная плата в твердой сумме. В связи с чем размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы уполномоченным органом. Расчет арендной платы был изменен решением Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 26.04.2006 N 55 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда Ашинского муниципального района и методики расчета платы за арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности Ашинского муниципального района". Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия указанного нормативного акта органа местного самоуправления не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

ИП Васильев представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, с решением суда первой инстанции и его правовым обоснованием согласен в полном объеме. Дополнительно предприниматель указывает, что соглашение о внесении изменений в договора аренды от 11.05.2006 им не заключалось, подпись на данном документе ему не принадлежит.

Представитель ИП Васильева в судебном заседании с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Комитет явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя подателя апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, нежилое помещение - магазин общей площадью 1261,1 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Ашинский район, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, находится в собственности муниципального образования "Ашинское городское поселение Ашинского муниципального района Челябинской области" и обременено арендой в пользу Васильева Н.Я., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.03.2008 N 03/006/2008-232 (л. д. 20).

01 января 2005 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 8/05 (л. д. 8, 9), предметом которого является нежилое помещение общей площадью 622,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Аша, ул. Ленина, д. 43, на первом этаже жилого пятиэтажного дома.

Арендуемое имущество передано предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2005 (л. д. 10).

Договор аренды от 01.01.2005 N 8/05 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (л. д. 13а).

Сторонами согласованы условия о сроке договора аренды - 5 лет (п. 7.1 договора) и арендной плате - арендная плата за имущество в месяц, без учета НДС, составляет 32 123 руб. 52 коп. согласно приложению N 2 (п. 4.1 договора).

В материалы дела представлены три соглашения о внесении изменений в договор от 01.01.2005 N 8/05, совершенные между истцом и ответчиком 11.05.2006 (л. д. 14), 16.10.2006 (л. д. 16), 01.11.2006 (л. д. 50).

Соглашением от 11.05.2006 арендная плата установлена в размере 77 812 руб. 50 коп. в месяц без учета НДС.

Соглашением от 16.10.2006 арендная плата установлена в размере 83 737 руб. 50 коп. в месяц без учета НДС, также увеличена площадь арендуемого помещения (с 655,5 кв. м до 669,9 кв. м).

Соглашением от 11.05.2006 арендная плата установлена в размере 45 909 руб. 38 коп. в месяц без учета НДС, изменен предмет аренды - нежилое встроенное помещение общей площадью 489,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Аша, ул. Ленина, 43 в нежилом помещении - магазин общей площадью 1345, 4 кв. м.

Согласно письму Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 23.10.2008 N 03/1367 дополнительные соглашения от 11.05.2006, 16.10.2006, 01.11.2006 к договору аренды от 01.01.2005 N 8/05 на государственную регистрацию не представлялись (л. д. 44).

В качестве доказательств уплаты арендных платежей по договору аренды от 01.01.2005 N 8/5 в материалы дела представлены платежные поручения N 1 от 12.01.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 12 от 27.02.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 21 от 31.03.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 33 от 28.04.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 42 от 30.05.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 55 от 22.06.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 68 от 31.07.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 75 от 20.08.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 92 от 29.09.2006 на сумму 24092 руб. 64 коп., N 105 от 31.10.2006 на сумму 58359 руб. 37 коп., N 114 от 30.11.2006 на сумму 62803 руб. 12 коп., N 129 от 29.12.2006 на сумму 62803 руб. 12 коп. (л. д. 65-75).

26 июля 2007 г. комитет письмом N 1452 (л. д. 7) уведомил предпринимателя о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени в размере 127 748 руб. 47 коп.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с июля 2006 г. по декабрь 2006 г., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 2) с приложением расчета задолженности по арендной плате и пени (л. д. 3).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок более одного года (5 лет).

На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружению, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считает заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ по своей юридической природе действия сторон по изменению договора являются не только сделкой, но и договором, поскольку они представляют собой соглашение лиц, направленное на изменение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Как следует из материалов дела, основной договор аренды от 01.01.2005 N 8/05 зарегистрирован в установленном законом порядке, тогда как государственная регистрация соглашений о внесении изменений в указанный договор в отношении условия об арендной плате и объекта аренды, совершенные между истцом и ответчиком 11.05.2006, 16.10.2006, 01.11.2006, проведена не была.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие государственной регистрации указанных выше соглашений о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилого помещения изменений относительно размера арендной платы в силу п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ влечет признание этих соглашений незаключенными, а правоотношений по поводу установления иного размера арендной платы за помещение - не возникшими.

При таких обстоятельствах арендная плата должна быть рассчитана по условиям договора аренды от 01.01.2005 N 8/05 в размере 32 123 руб. 52 коп. (за период с июля по декабрь 2006 г. 32 123 руб. 50 коп. * 6 = 192 741 руб. ).

Тогда как факт исполнения обязательств ответчика перед истцом по договору аренды от 01.01.2005 N 8/05 за указанный период подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями в общей сумме 256 243 руб. 53 коп.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае имеется переплата арендатора по заявленному периоду, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и санкций за просрочку арендных платежей отсутствуют.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 26.04.2006 N 55 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда Ашинского муниципального района и методики расчета платы за арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности Ашинского муниципального района" не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды, суд апелляционной инстанции не принимает как несостоятельный в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания п. 4 спорного договора аренды следует, что арендная плата за имущество в месяц без учета НДС составляет 32 123 руб. (приложение N 2); стоимость 1 кв. м в месяц согласно приложению N 2 составляет 41 руб. 18 коп., то есть арендная плата установлена в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади.

Согласованные сторонами условия о порядке (механизме) исчисления арендной платы, как-то: корректировка арендной платы на процент индексации, установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте и т.п., в спорном договоре отсутствуют.

Согласно п. 4.2 спорного договора аренды величина арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке по обоснованным мотивам в течение срока аренды, но не чаще одного раза в год. В случае отказа арендатора от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению.

Из содержания изложенного пункта следует, что при заключении договора аренды в данном пункте стороны желали предусмотреть случаи, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменить условие о величине арендной платы. При этом в качестве причины такого изменения указано "по обоснованным мотивам", конкретные "мотивы" в тексте договора не указаны.

Проанализировав изложенный пункт договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что условие о возможности для арендодателя в одностороннем порядке изменить величину арендной платы в п. 4.2 договора сторонами не согласовано, следовательно, в части данного пункта договор аренды нельзя считать заключенным.

При этом условие об изменении величины арендной платы по договору в зависимости от принятия нормативного акта муниципального образования о расчете платы за арендуемое недвижимое имущество, находящееся в собственности Ашинского муниципального района, предусматривающего иную величину арендной платы, по сравнению с указанной в договоре, в тексте договора отсутствует.

Как указано выше, соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения относительно размера арендной платы в силу отсутствия их государственной регистрации являются незаключенными.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.11.2008 по делу N А76-8600/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Т.В.Соколова В.В.Баканов