Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 18АП-1202/2008

г. Челябинск

26 января 2009 г.

Дело N А47-2265/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Пивоваровой Л.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ливень" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.11.2008 по делу N А47-2265/2006 (судья Миллер И.Э.),

УСТАНОВИЛ

некоммерческое партнерство по созданию общественных благ "Ваш дом" (далее - НП "Ваш Дом") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к специализированному государственному учреждению "Российский фонд федерального имущества" в лице Оренбургского регионального отделения (далее - РФФИ), Курочкиной Тамаре Дмитриевне (далее - Курочкина Т.Д.) о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению 1/5 доли встроенного помещения, расположенного на 1 этаже пятиэтажного жилого дома с подвалом литер "А", общей площадью 837,7 кв.м., по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, 84, заключенной на торгах 12.09.2003 (с учетом уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ливень" (далее - ООО "Ливень"), Управление Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области (далее - УФССП по Оренбургской области), Кузнецова Евгения Геннадьевна (далее - Кузнецова Е.Г.).

Решением суда от 25.11.2008 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Ливень" просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению третьего лица, судом не учтено то обстоятельство, что земельный участок под реализованным на торгах недвижимым имуществом принадлежит на праве собственности ООО "Ливень". Податель апелляционной жалобы также считает неправомерным вывод суда о недоказанности продажи с аукциона объекта недвижимости без доли земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представители сторон и третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оснований для отмены решения суда не находит.

Как следует из материалов дела, 18.07.2001 ООО "Ливень" (арендодатель) и НП "Ваш Дом" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:041101:00:00, площадью 689 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, д. 84, для коммерческой деятельности магазина (т. 1, л.д. 18). 19.07.2001 и 20.07.2001 стороны внесли изменения в названный договор, подписав дополнительные соглашения N 1 и N 2 (т. 1, л.д. 19-20).

20.03.2002 между теми же сторонами заключен договор аренды части нежилого помещения (магазина) площадью 10 кв.м. (общая площадь - 189,7 кв.м.), расположенного на данном земельном участке (т. 1, л.д. 21-23).

По договору об ипотеке от 13.04.2001 ООО "Ливень" передало в залог Акционерному коммерческому Московскому муниципальному банку - Банку Москвы в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 1/5 доли в праве общей долевой собственности на встроенное помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенным помещением с подвалом литер А, общей площадью 835,1 кв.м., по адресу: г. Оренбург, ул. Восточная, 84 (т. 1, л.д. 142-144).

На основании договора уступки права требования от 27.04.2002 Акционерный коммерческий "Московский муниципальный банк - Банк Москвы" передал требования, возникшие на основании кредитного договора от 13.04.2001 N 14-01, договора об ипотеке от 13.04.2001 к ООО "Ливень" Кузнецову Ивану Ивановичу (т. 1, л.д. 145-148).

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.07.2002 по делу N 2-1061-2002 с ООО "Ливень" взысканы денежные средства с обращением взыскания на предмет залога.

12.09.2003 специализированной организацией РФФИ проведены торги по продаже спорного помещения магазина, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Восточная, 84. На основании протокола N 16 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 12.09.2003 победителем торгов признана Курочкина Т.Д., государственная регистрация права собственности произведена 18.11.2003 (т. 1, л.д. 37-41).

НП "Ваш Дом", считая, что сделка купли-продажи имущества, заключенная на торгах, является недействительной по основаниям, установленным ст. 12, 168, 169, п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 8.5.1 Порядка организации проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержденного Распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29.11.2001 N 418, обратилось в суд с настоящим иском. Впоследствии истец уточнил правовые основания иска и просил признать сделку ничтожной, как несоответсвующую п. 3 ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие реализации недвижимости без земельного участка, на которой она находится.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушения при проведении торгов требований, закрепленных в ст. 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иных нормах, регулирующих порядок организации и проведения торгов; права и законные интересы НП "Ваш Дом" как арендатора ответчиками не нарушены (ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации); признаки ничтожности сделки по продаже арестованного имущества по основаниям ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Данные выводы суда являются верными, соответствующими материалам дела и требованиям закона.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (действующем на момент проведения торгов) продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

По смыслу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация права на признание торгов недействительными должна повлечь восстановление прав заинтересованного лица.

Принимая во внимание, что НП "Ваш Дом" не являлось участником торгов, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать торги по причине нарушения порядка их проведения.

Нарушение прав истца как арендатора помещения и земельного участка судом также не установлено. Суд в данной части обоснованно сослался на п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Не имеется и оснований считать сделку, заключенную на торгах, недействительной в силу ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае, обращаясь с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки по основаниям, предусмотренным ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать антисоциальную направленность сделки (нарушение требований правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, либо противоречие основам общественной нравственности), а также умысел сторон на совершение такой сделки.

Соответствующие обстоятельства НП "Ваш Дом" не доказаны.

Доводы подателя апелляционной жалобы о ничтожности сделки по причине отчуждения здания без соответствующей части земельного участка, принадлежащей ООО "Ливень", подлежат отклонению.

В силу ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Пунктом 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) предусмотрено, что в случае, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что воля сторон оспариваемого договора была направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, право собственности на который переходит к покупателю в силу ст. 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно признал, что отсутствуют основания для признания сделки купли-продажи объекта, заключенной на торгах, недействительной, как противоречащей п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО "Ливень", полагая, что сделкой купли-продажи 1/5 доли помещения по ул. Восточная, 84 в г. Оренбурге были нарушены его права как собственника земельного участка, вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.11.2008 по делу N А47-2265/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ливень" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.П. Ермолаева