Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2009 г. N 18АП-8710/2008

г. Челябинск

05 февраля 2009 г.

Дело N А76-9881/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 по делу N А76-9881/2008 (судья Тиунова Т.В.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Силаевой О.С. (доверенность от 08.12.2008 N 92/08), от общества с ограниченной ответственностью "Регинас" - Бесчаскиной Т.П. (доверенность от 18.11.2008), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Мискиной О.А. (доверенность от 30.12.2008 N 800), от государственного научного учреждения "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук -Хрусталевой Е.А. (доверенность от 07.08.2008),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Регинас" (далее - общество, ООО "Регинас", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области, управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо, податель апелляционной жалобы) с заявлением о признании незаконным решения УФРС по Челябинской области, выразившегося в отказе в государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 и оформленного сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2008 исх. N 19/037/2008-181; об обязании УФРС по Челябинской области произвести государственную регистрацию соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ГНУ "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 28.08.2008 N 877-07 не требуется. Указанный договор содержал условие о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка (п. 4.3.3 договора), но дополнительным соглашением к нему от 08.02.2007 п. 4.3.3 из текста договора исключен. Также суд указал, что в силу ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2008 N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" (далее - Постановление N 234) вступило в силу со дня его официального опубликования (04.04.2008), между тем, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО "Регинас" и ГНУ "ЮУНИИПОК" заключено 18.03.2008. Поскольку Постановлением N 234 прямо не предусмотрено, что его действие распространятся на отношения, возникшие до введения его в действие, то названное постановление к спорным правоотношениям не применимо. Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что УФРС по Челябинской области не вправе было отказывать в государственной регистрации спорного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, так как сделка была совершена до принятия и вступления в действие Постановления N 234, запрещающего федеральным органам исполнительной власти согласовывать сделки, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, а также с соблюдением положений ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

УФРС по Челябинской области с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. В силу положений п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ моментом заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО "Регинас" и ГНУ "ЮУНИИПОК" является не дата его подписания (18.03.2008), а дата его государственной регистрации. В связи с указанным управление правильно применило к спорным правоотношениям положения Постановления N 234, вступившего в силу после подписания названного соглашения, но до его государственной регистрации. Постановление N 234, как полагает податель апелляционной жалобы, изменяет порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в отношении определенных земельных участков на период до 01.01.2009. Судом не применена подлежащая в данном случае применению специальная норма абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", в силу которой необходимым условием заключения государственной научной организацией соглашения о передаче прав по договору аренды является согласие собственника имущества. Также податель апелляционной жалобы пришел к выводу о том, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежат применению нормы п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", содержащие запрет для государственных и муниципальных унитарных предприятий и для казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передавать свои права и обязанности по договорам аренды другим лицам. По мнению регистрирующего органа, указанная позиция подтверждена законодателем в Федеральном законе от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Указанным Законом ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена п. 2.5, также устанавливающим запрет для государственных учреждений и созданных государственными академиями наук учреждений, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности, передавать свои права и обязанности по договорам аренды другим лицам. Кроме того, податель апелляционной жалобы сослался на правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в п. 9 Постановления от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу которой в случае, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. Согласие Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - Россельхозакадемия) на совершение спорной сделки, представленное в материалы дела, не является согласием собственника имущества. Полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляло Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - ТУ ФАУФИ), чьё согласие не могло быть дано в силу запрета, установленного Постановлением N 234. Кроме того, спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды противоречит также требованиям ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку ООО "Регинас" осуществлением сельскохозяйственных работ не занимается, тогда как спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, в связи с чем нарушен принцип целевого использования земельных участков.

ООО "Регинас" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. С правовым обоснованием решения общество согласно.

Заявитель считает, что необходимость согласия ТУ ФАУФИ на совершение спорной сделки не предусмотрена ни законом, ни положениями договора аренды земельного участка, тогда как на распоряжение имущественным правом (правом аренды), принадлежащим ГНУ "ЮУНИИПОК", имеется согласие Россельхозакадемии. В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Регинас" указывает на необоснованность мнения управления о том, что Постановлением N 234 изменен порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ, так как действие названного Постановления распространяется только на случаи, когда согласие собственника на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является необходимым. По мнению ООО "Регинас", в рассматриваемом случае не применимы нормы абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", а также п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", на которые ссылается податель апелляционной жалобы. Довод апелляционной жалобы о том, что спорной сделкой будет нарушен принцип целевого использования земельных участков, поскольку общество не осуществляет сельскохозяйственные работы, заявитель полагает ошибочным. В силу ст. 49 ГК РФ ООО "Регинас" в качестве коммерческой организации имеет право осуществлять любую не запрещенную законом деятельность. При этом устав общества не содержит запрет на осуществление сельскохозяйственной деятельности.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением суда апелляционной инстанции от 13.01.2009 судебное заседание было отложено на 03.02.2009 на 14 час. 00 мин.

Представители УФРС по Челябинской области и ООО "Регинас" в судебном заседании, состоявшемся 03.02.2009, поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на неё. Представители ТУ ФАУГИ и ГНУ "ЮУНИИПОК" в судебном заседании поддержали доводы заявителя, обжалованное решение считают законным и обоснованным. Дополнительно представитель ГНУ "ЮУНИИПОК" отметил, что в данном случае имеют место правоотношения по перенайму, которые необходимо отличать от правоотношений по отчуждению объекта недвижимого имущества. Кроме того, представитель третьего лица указал на то, что нормы ст. 22 ЗК РФ являются специальными по отношению к ст. 615 ГК РФ, на которую ссылается податель апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью 63 494 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 320 м юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; кадастровый номер: 74:19:1201002:0105 (далее - спорный земельный участок), находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.04.2007 серии 74АА N 130015 (т. 1 л. д. 26).

Распоряжением ТУ ФАУФИ от 28.08.2007 N 1391-р "О предоставлении государственному научному учреждению "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук в аренду земельного участка, находящегося по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 320 м юго-западнее индивидуальной жилой застройки "Терема"" (т. 1 л. д. 17, 18) указанный земельный участок предоставлен в аренду ГНУ "ЮУНИИПОК" на срок 4 года 11 месяцев (п. 2 распоряжения).

28 августа 2007 г. между ТУ ФАУФИ (арендодатель) и ГНУ "ЮУНИИПОК" (арендатор) заключен договор аренды N 877-07 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации (т. 1 л. д. 19-23), предметом которого является спорный земельный участок. Договор аренды заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1 л. д. 22).

Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам исключительно с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением ТУ ФАУФИ от 08.02.2008 N 100-р "О внесении изменений в распоряжение от 28.08.2007 N 1391-р и в договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 877-07" (т. 1 л. д. 24) внесены изменения в п. 2 распоряжения от 28.08.2007 N 1391-р, а именно: "п. 2 распоряжения ТУ Росимущества по Челябинской области после слов "Терема" читать в следующей редакции "для сельскохозяйственных нужд, научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, на срок 49 (сорок девять) лет".

На основании указанного распоряжения между ТУ ФАУФИ (арендодатель) и ГНУ "ЮУНИИПОК" (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 08.02.2008 к договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 (т. 1 л. д. 25), которым изменен срок действия договора аренды от 28.08.2007 N 877-07 с 4 лет 11 месяцев на 49 лет. Также из договора аренды от 28.08.2007 N 877-07 исключен изложенный выше п. 4.3.3. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на соглашении (оборот л. д. 25).

Согласно представленному в материалы дела уставу ГНУ "ЮУНИИПОК" Россельхозакадемии, утвержденному постановлением президиума Россельхозакадемии 15.04.2004 (т. 1 л. д. 33-43), ГНУ "ЮУНИИПОК" является государственным учреждением.

В соответствии с п. 3.2 устава распоряжение имуществом учреждения без согласия Россельхозакадемии не допускается. Имущество института является собственностью Российской академии сельскохозяйственных наук и закреплено за институтом на праве оперативного управления (п. 5.2 устава).

В соответствии с п. 3.8 устава доходы, полученные от предпринимательской деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение института и учитывается на отдельном балансе.

Протоколом заседания президиума Россельхозакадемии от 24.05.2007 N 6 (т. 1 л. д. 27,28) дано согласие ГНУ "ЮУНИИПОК" на уступку прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка при условии возмещения потерь, связанных с освоением данных земель (т. 1 л. д. 27).

18 марта 2008 г. между ООО "Регинас" и ГНУ "ЮУНИИПОК" подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.07 N 877-07 (т. 1 л. д. 15, 16), согласно которому все права и обязанности по названному договору аренды на спорный земельный участок переходят от ГНУ "ЮУНИИПОК" к ООО "Регинас". Передача прав и обязанностей произведена возмездно за 3 419 965 руб. (п. 1.5 соглашения).

14 июля 2008 г. ТУ ФАУФИ было получено уведомление от 14.07.2008 N 213 от ГНУ "ЮУНИИПОК" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 от ГНУ "ЮУНИИПОК" Россельхозакадемии к ООО "Регинас" (т. 2 л. д. 22).

30 апреля 2008 г. ГНУ "ЮУНИИПОК" и ООО "Регинас" обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.08.2007 N 877-07 (т. 1 л. д. 77, 78)

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2008 N 19/037/2008-181 Сосновский отдел УФРС по Челябинской области сообщил о приостановлении государственной регистрации соглашения от 18.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07, так как у ГНУ "ЮУНИИПОК" отсутствуют полномочия на заключение сделок по уступке арендных прав в связи с принятием Правительством России Постановления N 234, а ранее принятое согласование сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа (т. 1 л. д. 13).

ООО "Регинас" письмом от 02.06.2008 N 377 (т. 1 л. д. 14) сообщил Сосновскому отделу УФРС по Челябинской области об отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации сделки и просил осуществить государственную регистрацию сделки.

Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.06.2008 N 19/037/2008-181 ООО "Регинас" на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что Постановлением N 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, поэтому полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ "ЮУНИИПОК" отсутствуют (т. 1 л. д. 12).

Заявитель, считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного, по его мнению, права, поскольку отсутствие государственной регистрации соглашения нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению им экономической деятельности (т. 1 л. д. 4-7).

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 13.01.2009 третье лицо - ГНУ "ЮУНИИПОК" дополнительно представило в материалы дела следующие документы: сообщение об открытии (закрытии) счетов от 27.12.2002, а также платежные поручения от 13.09.2007 N 966, от 19.11.2008 N 944, от 13.03.2008 N 186, свидетельствующие о том, что учреждение осуществляло выплату арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 28.08.2008 N 877-07 за счет средств, находящихся в самостоятельном распоряжении учреждения (с лицевого счета N 06190472720 по учету средств от предпринимательской деятельности)

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно абз. абз. 4 и 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации; срок аренды по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 превышает 5 лет; полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляло ТУ ФАУФИ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что передача прав и обязанностей по указанному выше договору аренды должна совершаться в соответствии с правилами, установленными п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2008 условия о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка не содержит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласия ТУ ФАУФИ на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 N 877-07 третьему лицу не требуется.

В силу изложенного вывода довод подателя апелляционной жалобы о том, что моментом заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО "Регинас" и ГНУ "ЮУНИИПОК" является не дата его подписания, а дата его государственной регистрации, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения Постановления N 234, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы о том, что Постановление N 234 изменяет порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в отношении определенных земельных участков на период до 01.01.2009, в силу следующего.

Постановление N 234 обладает меньшей юридической силой, чем федеральный закон - ЗК РФ, следовательно, не должно ему противоречить и не может вносить в него какие-либо изменения.

Исходя из буквального толкования п. 1 Постановление N 234 следует, что Правительством России для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением отдельными земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Таким образом, норма п. 1 Постановления N 234 для случаев, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не применима, поскольку правилами п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором, соответственно, согласование сделки с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции собственника в отношении земельного участка, в данном случае не требуется.

В силу ст. 296 ГК РФ учреждения, независимо от того, кто (государство, муниципальное образование, юридическое или физическое лицо) является их собственниками, обладают правом оперативного управления в отношении закрепленного за ними имущества.

По общему правилу (ст. 298 ГК РФ) учреждение даже с согласия собственника не может распоряжаться имуществом как закрепленным за ним собственником, так и приобретенным за счет средств, выделенных собственником по смете.

Вместе с тем, согласно ст. 298 ГК РФ государственные и муниципальные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, и приобретенным на эти доходы имуществом в случае, если доходы и имущество учитываются на отдельном балансе. Названное положение закона разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Статья 128 ГК РФ относит к иному имуществу и имущественные права (в том числе права аренды).

Как следует из материалов дела, ГНУ "ЮУНИИПОК", заключая спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.08.07 N 877-07, распорядилось следующим имуществом - правом аренды земельного участка.

Согласно п. 3.8 устава ГНУ "ЮУНИИПОК" (т. 1 л. д. 37) доходы, полученные от предпринимательской деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение института, и учитывается на отдельном балансе. Тогда как дополнительно представленные ГНУ "ЮУНИИПОК" суду апелляционной инстанции документы свидетельствуют о том, что учреждение осуществляло выплату арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.08.2008 N 877-07 за счет, находящихся в самостоятельном распоряжении учреждения (с лицевого счета N 06190472720 по учету средств от предпринимательской деятельности).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае учреждение распорядилось имуществом, находящимся в его самостоятельном распоряжении. Тем не менее, в материалы дела представлено согласие Россельхозакадемии на заключение спорного соглашения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации прав является незаконным и нарушающим права заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не применена подлежащая в данном случае применению специальная норма абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", а также о том, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежат применению нормы п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", не основаны на законе и неправильном толковании норм права.

Так, согласно положению абз. 3 п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в названной норме закона речь идет о праве научных организаций сдавать в аренду имущество, в том числе недвижимое, тогда как в рассматриваемом случае ГНУ "ЮУНИИПОК" распорядилось принадлежащим ему имущественным правом, приобретенным за счет средств, находящихся в самостоятельном распоряжении, - правом аренды.

Ограничения правоспособности, установленные нормами п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и содержащие запрет для государственных или муниципальных унитарных предприятий и для казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передавать свои права и обязанности по договорам аренды другим лицам, установлены только в отношении указанных субъектов и не могут распространяться по аналогии на иных субъектов - в данном случае учреждение.

Вместе с тем норма п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ), устанавливающая запрет для государственных учреждений и созданных государственными академиями наук учреждений, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности, передавать свои права и обязанности по договорам аренды другим лицам, к спорным отношениям также не применима, поскольку в силу ст. 4 ГК РФ не имеет обратной силы и применяется только к отношениям, возникшим после введения её в действие.

Несостоятелен также довод апелляционной жалобы о том, что спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды нарушает принцип целевого использования земельных участков, поскольку ООО "Регинас" осуществлением сельскохозяйственных работ не занимается, тогда как спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Суд апелляционной инстанции в данном случае соглашается с мнением ООО "Регинас" в том, что в силу ст. 49 ГК РФ общество в качестве коммерческой организации имеет право осуществлять любую не запрещенную законом деятельность. При этом устав общества не содержит запрет на осуществление сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" ООО "Регинас" в качестве заинтересованного лица (субарендатора) может обратиться с ходатайством о переводе данного земельного участка в другую категорию земель в соответствующий уполномоченный орган и в случае удовлетворения данного ходатайства и перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию использовать его в соответствии с целевым назначением.

Кроме того, как верно отметил в судебном заседании представитель ГНУ "ЮУНИИПОК", регистрирующий орган не наделен полномочиями по проверке соблюдения условий целевого использования земельных участков.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в полном объеме как основанные на неверном толковании закона

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2008 по делу N А76-9881/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Т.В.Соколова