Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2009 г. N 18АП-8786/2008

г. Челябинск

06 февраля 2009 г.

Дело N А47-4422/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вега-Принт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.10.2008 по делу N А47-4422/2008 (судья Рафикова И.Х.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Целых А.П. (доверенность от 29.01.2009),

УСТАНОВИЛ

администрация г. Оренбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Вега-Принт" (далее - ООО "Вега-Принт", общество, ответчик, податель апелляционной жалобы) с иском о взыскании с ответчика 484 081 руб., в том числе, 470 865 руб. 01 коп. - арендной платы за период времени с 30.11.2007 по 30.04.2008 и 13 215 руб. 99 коп. - пени за просрочку о платы за период времени с 11.12.2007 по 10.06.2008.

Заявленное требование основано на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 1 ст. 35, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивировано тем, что в спорный период ответчик необоснованно не вносил арендную плату за землю, поскольку с приобретением объектов недвижимости, расположенных на этой земле, к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного администрацией с первым продавцом этой недвижимости.

Решением суда первой инстанции от 23.10.2008 (резолютивная часть объявлена 21.10.2008) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд исходил из того, что ответчику как покупателю недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, перешло право аренды на данный земельный участок, которым обладал первый продавец недвижимости - общество с ограниченной ответственностью "Фаир" (далее - ООО "Фаир") на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 22.03.2004 N 4/л-59юр. В силу норм, установленных п. 1 ст. 552 ГК РФ п. 1 ст. 35 ЗК РФ, указанное право пользования земельным участком возникло у ответчика независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним как покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Суд указал, что в соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" и ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации является платным, при этом формой платы за использование землей для арендаторов является арендная плата. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании основного долга подтверждаются представленными в материалы дела документами, соответствуют требованиям ст. ст. 307, 309, 606, 614 ГК РФ. Факт просрочки оплаты по арендной плате ответчиком также признан и документально подтвержден материалами дела, в связи с чем имеются основания для взыскания с ответчика истребуемой истцом суммы договорной неустойки. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усмотрел.

ООО "Вега-Принт" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества за пользование частью земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, д. 18-б, в размере 84 708 руб. 61 коп. либо судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (с учетом уточнения апелляционной жалобы).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. В силу положений п. 1 ст. 552 ГК РФ продавец недвижимости - общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-консалтинговое агентство "Центр коммерческой недвижимости" (далее - ООО "ИКА "Центр коммерческой недвижимости") имел право пользования частью спорного земельного участка, занятой приобретенными объектами недвижимости и необходимой для их использования, соответственно, ООО "Вега-Принт" как покупатель этих же объектов недвижимости приобрело право пользования лишь указанной частью земельного участка. Площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, д. 18-б, составляет 6775 кв. м, тогда как ООО "Вега-Принт" использует только часть данного земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, общая площадь которых составляет 1218,9 кв. м. Земля, находящаяся за пределами границ указанных объектов, обществом не используется. Таким образом, податель апелляционной жалобы считает, что истец вправе требовать с ответчика выплаты арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 1218,9 кв. м, но не за пользование всем земельным участком площадью 6775 кв. м, и указывает, что суд правильной правовой оценки указанным доводам ответчика не дал, что привело к принятию неверного решения. Кроме того, соглашение о фактическом использовании земельного участка, на которое ссылается истец, по мнению общества, не имеет юридической силы, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве правового обоснования указаны нормы ст. ст. 12, 309, 310, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 4, 15, 27, 65, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу до начала судебного заседания не представила.

Определением суда апелляционной инстанции от 13.01.2009 судебное заседание было отложено на 03.02.2009 на 09 час. 40 мин.

В представленном в судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 03.02.2009, уточнении апелляционной жалобы податель апелляционной жалобы отметил, что между сторонами спора сложились отношения по неосновательному обогащению, в то время как исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения не заявлялись.

Представитель ООО "Вега-Принт" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе (с учетом уточнений), при этом отметил, что с методикой расчета истцом суммы требований о взыскании основного долга (исходя из суммы арендных платежей) ответчик согласен, не согласен лишь с размером земельного участка, который положен в основу расчета истцом и судом первой инстанции.

Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

С учетом мнения представителя подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью 6775 кв. м расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, 18б, поставлен на государственный кадастровый учет за номером 56:44:0268001:0013, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области 09.03.2004 N 44/03-03-1677 (л. д. 27-29).

Разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом плане, - размещение здания цеха по производству пенополистирольных плит и песчанополимерной черепицы, склада и административного здания,

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2007 N 01/080/2007-238/4 (л. д. 61) право государственной собственности на данный земельный участок не разграничено, в отношении земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) - аренда в пользу ООО "Фаир".

22 марта 2004 г. между администрацией в лице Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (арендодатель) и ООО "Фаир" заключен договор N 4/л-59юр аренды указанного земельного участка на срок до 01.08.2013 для размещения здания цеха по производству пенополистирольных плит и песчанополимерной черепицы, склада и административного здания (л. д. 19-26).

Государственная регистрация названного договора аренды была произведена 01.07.2004, о чем свидетельствует штамп регистрационной записи на тексте договора (л. д. 26).

В соответствии с п. 2.2 указанного договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до истечения десятого числа следующего месяца. Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского Городского Совета, администрации города Оренбурга, централизовано устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты и льготы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных нормативно-правовых актов.

В случае неуплаты арендной платы в срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки (п. 2.6 договора).

Соглашением от 24.12.2004 N 225 указанный договор аренды расторгнут с 28.10.2004 в связи с переменой собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

28 октября 2004 г. собственником объектов недвижимости: одноэтажного здания - производственный цех, склад, литеры В1В2ВЗ, общей площадью 835,1 кв. м, одноэтажного административного здания, литеры БВ, общей площадью 296,5 кв. м, одноэтажного склада, литера Г, общей площадью 103,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, 18б, стало ООО "ИКА "Центр коммерческой недвижимости", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.10.2004 серии 56-00 N N 765212, 76213, 765211 (л. д. 31-33).

Документы, подтверждающие заключение договора аренды земельного участка под указанными объектами между истцом и ООО "ИКА "Центр коммерческой недвижимости" в материалах дела отсутствуют.

30 ноября 2007 г. собственником названных выше объектов недвижимости на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 30.02.2007 N 1-КП/ОГ (л. д. 62-64) стал ответчик по настоящему делу - ООО "Вега-Принт", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.12.2007 серии 56 АА N N 559841, 559874, 559842 (л. д. 34-36).

Документы, подтверждающие заключение договора аренды между истцом и ответчиком на земельный участок под приобретенными ответчиком объектами недвижимости в материалах дела отсутствуют.

19 марта 2008 г. между администрацией и ООО "Вега-Принт" было подписано соглашение N 249 о фактическом использовании земельного участка с 30.11.2007 (л. д. 38, 39).

Согласно представленным истцом расчетам за период с 30.11.2007 по 30.04.2008 (л. д. 16) задолженность ответчика по арендной плате составила 470 865,01 руб., сумма пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате за период 11.12.2007 по 10.06.2008 составила 13 215 руб. 99 коп. (л. д. 16).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

Из материалов дела усматривается, что администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за землю и пени за просрочку арендных платежей исходя из наличия между ею и ответчиком арендных отношений в силу договора аренды земельного участка от 22.03.2004 N 4/л-59 юр, заключенного между администрацией и первоначальным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, - ООО "Фаир" и положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что для правильного разрешения спора суд должен установить наличие и действительность материально-правового требования истца, а также наличие и доказанность обстоятельств, на которых оно основано.

Как следует из материалов, государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (абз. 2 п. 10 ст. 3).

В связи с изложенным, а также учитывая положения ст. ст. 9, 33, 34 устава г. Оренбурга (л. д. 11-14), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что администрация является компетентным органом по распоряжению спорным земельным участком, находящимся в государственной собственности.

Положениями ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания п. п. 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Фаир" - первый собственник принадлежащего в настоящее время ответчику недвижимого имущества пользовалось земельным участком, занятым этой недвижимостью, на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Между тем судом установлено, что последующие собственники данной недвижимости - ООО "ИКА "Центр коммерческой недвижимости", а затем ООО "Вега-Принт" после приобретения объектов недвижимости не оформляли права на этот земельный участок в установленном законом порядке.

Таким образом, ООО "Вега-Принт" в результате приобретения у ООО "ИКА "Центр коммерческой недвижимости" объектов недвижимости приобрело право пользования земельным участком, однако не приобрело статус арендатора земельного участка с надлежащим образом оформленными правами на участок.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный земельный участок фактически использовался ответчиком в период с 30.11.2007 по 30.04.2008, что подтверждается фактом нахождения на данном земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации). Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

С учетом того, что ООО "Вега-Принт" не может быть признано плательщиком земельного налога, поскольку оно в спорный период не являлось собственником земельного участка и в силу положений ст. 20 ЗК РФ не может являться субъектом права постоянного бессрочного пользования земельным участком судом первой инстанции обоснованно указано, что данное общество обязано вносить платежи за пользование земельным участком в виде арендной платы.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

При неосновательном сбережении, вызванном неосновательным пользованием чужим имуществом, потерпевший обладает субъективным правом требования к приобретателю в размере стоимости пользования вещью, подлежавшей уплате, но не уплаченной приобретателем за ее пользование.

Из п. 2 ст. 1102 ГК РФ следует, что правила о возврате неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В связи с уклонением ответчика от надлежащей оплаты землепользования администрация как лицо, уполномоченное сдавать в аренду используемый ответчиком земельный участок, является потерпевшим, а сумма денежных средств, сбереженных ответчиком в связи с таким уклонением, должна определяться исходя из ставок арендной платы за данный земельный участок.

Расчет арендной платы определен истцом исходя из площади земельного участка 6775 кв. м и в соответствии с действующим в спорный период Постановлением Оренбургского Городского Совета от 10.11.2005 N 231 "О методике расчета арендной платы за землю на территории муниципального образования "Город Оренбург" (л. д. 49-58).

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что представитель ООО "Вега-Принт" в судебном заседании непосредственно с методикой расчета истцом арендной платы согласился (протокол судебного заседания от 03.02.2009), оспаривал только площадь земельного участка, за которую взимаются арендные платежи.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за спорный период в размере 470 865,01 руб.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно взыскал с него арендную плату за весь земельный участок, тогда как ООО "Вега-Принт" использует только часть данного земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности зданиями, общая площадь которых составляет 1218,9 кв. м, не принимается судом апелляционной инстанции как несостоятельный.

Аргумент ответчика о наличии у него обязанности оплачивать использование только той части земельного участка, которая соответствует площади застройки, не основан на п. 2 ст. 35 и ст. 33 ЗК РФ. Спорный земельный участок площадью 6775 кв. м сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет за номером 56:44:0268001:0013 с разрешенным использованием: размещение здания цеха по производству пенополистирольных плит и песчанополимерной черепицы, склада и административного здания, то есть именно тех объектов недвижимости, собственником которых в настоящее время является ответчик.

Таким образом, площадь земельного участка под объектами недвижимого имущества, приобретенными ООО "Вега-Принт" была изначально определена с целевым назначением - использование объектов недвижимости, расположенных на участке.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ к обществу перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объектов недвижимости.

Следовательно, при исчислении суммы основного долга истец обоснованно исходил из площади используемого ответчиком земельного участка 6775 кв. м.

Факт того, что в исковом заявлении администрации отсутствуют ссылки на нормы о неосновательном обогащении, по мнению суда апелляционной инстанции, в настоящем случае не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части основного долга, так как расчет суммы требований независимо от оснований ее взыскания одинаков.

Суд апелляционной инстанции отмечает также наличие противоречий в позиции подателя апелляционной жалобы. С одной стороны, ООО "Вега-Принт" принципиально соглашается с позицией истца по основному долгу, за исключением базовой площади земельного участка, а с другой - указывает на ненадлежащее основание исковых требований.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в части взыскания пени не основанным на законе в силу следующего.

Согласно нормам ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

Поскольку между истцом и ответчиком отношения по аренде земельного участка не оформлены, соответственно, в письменной форме не оформлены условия об ответственности за неисполнение обязательств по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в части требований о взыскании договорной неустойки в виде пени за нарушение ответчиком сроков внесения арендных платежей в сумме 13 215 руб. 99 коп. исковое заявление является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Исковые требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ истцом не заявлялись.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене в части на основании ч. 1 ст. 270 АПК РФ, по делу надлежит принять новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца пени в размере 13 215 руб. 99 коп.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по делу в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований: с ООО "Вега-Принт" в пользу администрации подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 10 876 руб. 35 коп., уплаченной платежным поручением от 28.11.2007 N 108028, с администрации в пользу ООО "Вега-Принт" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 28 руб. 76 коп., уплаченной платежным поручением от 19.11.2008 N 564.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.10.2008 по делу N А47-4422/2008 отменить в части. В удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к обществу с ограниченной ответственностью "Вега-Принт" о взыскании пени в размере 13 215 руб. 99 коп. отказать.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.10.2008 по делу N А47-4422/2008 изменить в части распределения расходов по государственной пошлине (п. 1 резолютивной части решения): взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вега-Принт" в пользу администрации г. Оренбурга расходы по государственной пошлине по иску в размере 10 876 руб. 35 коп., уплаченной платежным поручением от 28.11.2007 N 108028.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с администрации г. Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вега-Принт" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 28 руб. 76 коп., уплаченной платежным поручением от 19.11.2008 N 564.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Т.В.Соколова