Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2009 г. N 18АП-9062/2008

г. Челябинск

24 февраля 2009 г.

Дело N А07-14584/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В. Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом Быта" к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК "Галстрир-ТВ" о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, при участии от ответчика: ООО "ТРК Галстрир-ТВ" - Хайруллин Камиль Зинурович (решение N 2 единственного участника ООО "ТРК Галстрир-ТВ" от 1.09.2006);

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Дом Быта" (далее по тексту - ООО "Дом Быта", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "ТРК "Галстрир-ТВ" (далее по тексту - ООО "ТРК "Галстрир-ТВ", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальных услуг в сумме 195469,60 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что факт пользования нежилыми помещениями по договору аренды не оспаривает. С размером арендной платы не согласен, поскольку согласно контр-расчета площадь спорного помещения определена 253,4 кв.м., фактически с 07.08.2008 занимал площадь 1624,2 кв.м. С учетом уменьшенной площади задолженность по арендной плате составит 44771,23 рубля, с учетом начисленных процентов сумма составляет 69111,21 рубль.

На основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит исковые требования ООО "Дом Быта" подлежащими частичному удовлетворению.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, нежилые помещения N 11-20, 23, 24, 35 согласно техническому паспорту, общей площадью 253, 4 кв. м. на пятом этаже здания дома бытовых услуг, по адресу г. Салават, Б.С.Юлаева, 29А принадлежит ООО "Дом Быта" на праве собственности.

01.09.2007 года между истцом ООО "Дом быта" (далее истец) и ответчиком ООО "Телерадиокомпания "Гастир-ТВ" (далее ответчик) заключен договор аренды N 47 с протоколом согласования разногласий, в соответствии с которым арендатор (ответчик по делу) принял в аренду нежилые помещения N 11-20, 23, 24, 35 согласно технического паспорта, общей площадью 253, 4 кв. м на пятом этаже здания дома бытовых услуг, по адресу г. Салават, Б.С.Юлаева, 29А.

Договор заключен на два месяца и действует с 01.09.2007 года по 31.10.2007 года.

Арендная плата составляет 150 руб. за 1 кв. м, арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг за исключением оплаты электроэнергии, услуг телефонной связи. При этом арендатор оплачивает услуги телефонной связи той организации, которая оказала эти услуги, потребленная электроэнергия, в соответствии с дополнительным соглашением от 05.12.2007 года (л.д.21) подлежит оплате до 30 (31) числа расчетного месяца арендодателю на основании показаний приборов учета и актов о потребленной Арендатором электроэнергии.

Оплата арендной платы производится на основании выставленных арендодателем счетов в срок до 01 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо другим, согласованным способом.

01.09.2007 года ООО "Дом Быта" по акту приема-передачи объекта аренды передал объект аренды: нежилые помещения N 11-20, 23, 24, 35 согласно технического паспорта, общей площадью 253, 4 кв. м на пятом этаже здания дома бытовых услуг, по адресу г. Салават, Б.С.Юлаева, 29А (л. д. 18) и оплатил услуги по электроснабжению электроснабжающей организации (счета-фактуры).

01.11.2007 между ООО "Дом Быта" и ООО "ТРК "Галстрир-ТВ" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 47 от 01.09.2007, согласно условиям которого стороны договорились о продлении срока действия договора аренды N 47 от 01.09.2007 по 31.12.2007 года.

05.12.2007 между ООО "Дом Быта" и ООО "ТРК "Галстрир-ТВ" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 47 от 01.09.2007, согласно условиям которого стороны договорились об изложении п. 3.2.1 договора аренды N 47 от 01.09.2007 с 12.11.2007 в новой редакции следующего содержания: "Арендная плата, указанная в п. 3.1.1 настоящего Договора включает в себя стоимость коммунальных услуг, за исключением электроэнергии. Арендатор обязуется ежемесячно в срок до 30 (31) числа расчетного месяца возмещать Арендодателю стоимость фактически потребленной им в арендуемых помещениях электроэнергии. Стоимость фактически потребленной Арендатором в арендуемых помещениях электроэнергии рассчитывается на основании показаний приборов учета, и в соответствии с действующими тарифами снабжающей организации. Стороны обязуются ежемесячно в срок до 30 (31) числа расчетного месяца подписывать акты о потребленной Арендатором электроэнергии". Стороны также договорились о продлении срока действия договора аренды N 47 от 01.09.2007 по 31.03.2007.

01.04.2008 между ООО "Дом Быта" и ООО "ТРК "Галстрир-ТВ" заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 47 от 01.09.2007, согласно условиям которого стороны договорились о продлении срока действия договора аренды N 47 от 01.09.2007 по 31.05.2008 года на прежних условиях.

Объем потребленной электроэнергии подтвержден Актами от 21.07.2007 года, от 04.08.2008 года (л.д.33), актами показания счетчика за май, июнь, июль, и итоговый за 2008 года (л.д.34-37)

04.08.2008 года по акту приема-передачи ООО "ТРК "Галстрир-ТВ" (арендатор) передал, а ООО "Дом Быта" (арендодатель) принял следующий объект: нежилые помещения N 11-20, N 23, N 24, N 35 общей площадью 253, 4 кв.м. на 5 (пятом) этаже здания дома бытовых услуг, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. С.Юлаева. Претензий Арендодателя по переданным помещениям нет. В качестве передающей стороны указан арендатор ТРК "Галстрир-ТВ", а в качестве принимающей стороны Арендодатель ООО "Дом Быта" (л.д. 23).

Согласно акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 04.08.2008, подписанного директором ООО "ТРК "Галстрир-ТВ" Хайруллиным К.З. и главным бухгалтером Галеевой Э.Р. подтверждающий наличие долга перед ООО "Дом Быта" в сумме 120 970 руб. (л.д.24).

Поскольку ответчиком обязательства по арендной плате и оплате коммунальных услуг не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если инее не предусмотрено договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Проверяя договор аренды, на предмет его заключенности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям ст. ст. 606-654 ГК РФ.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан.

Факт пользования арендованным имуществом в период с 01.09.2007 по 04.08.2008 года подтверждается актами передачи имущества истцом ответчику от 01.09.2007 и актом приема-передачи имущества от ответчика истцу от 04.08.2008 года, а также счетами фактурами.

Доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате 01.09.2007 по 04.08.2008.

Определяя размер задолженности, суд апелляционной инстанции исходит из того, что согласно акту сверки взаимных расчетов на 04.08.2008 года, подписанного сторонами, ответчик признавал за собой задолженность перед истцом по арендной плате и возмещению расходов по оплате электроэнергии в размере 120970 рублей.

Довод ответчика о том, что 07.04.2008 года он освободил часть арендуемых помещений площадью 82,9 кв.м., о чем свидетельствует письмо N 23 от 03.04.2008 года, в котором ответчик в одностороннем порядке заявляет об освобождении части арендуемых помещений несостоятелен.

В ответ на указанное письмо 04.04.2008 года ООО "Дом Быта" сообщило, что освобождение части арендуемых помещений предполагает внесение изменений договор аренды, которым предусмотрено, что такое изменение осуществляется по соглашению сторон (п. 8.1). Истец не согласен с изменениями условий договора. Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор при условии уведомления об этом Арендодателя за 1 месяц до даты расторжения (п. п. 7.1.2 и 5.1.20).

Основания и порядок изменения и расторжения договора предусмотрены ст. ст. 450, 452 ГК РФ.

В соответствии с названными статьями Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 8.1 договора изменение условий Договора, его расторжение и прекращение осуществляются по соглашению сторон. Указанное условие договора не противоречит действующему законодательству (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является существенным условием договора аренды, в связи с чем изменение указанного условия предполагает внесение изменений в настоящий договор аренды.

Из письменных материалов дела следует, что истец сообщил ответчику о несогласии внести изменения в условия договора, то есть соглашение сторон об изменении условий договора не достигнуто.

Доказательств того, что ответчик заявил требования об изменении условий договора в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 450, 452 ГК РФ, суду не представлено.

В соответствии с п. 7.1.2 арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор при условии уведомления об этом арендодателя в срок, предусмотренный п. 5.1.20.

В соответствии с п. 5.1.20 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем освобождении Объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении, сдать Объект Арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом его нормального износа. При удалении отделимых улучшений Арендатор обязан привести Объект в первоначальный вид.

Ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств того, что им направлялось сообщение истцу о намерении расторгнуть договор аренды и освободить арендуемые нежилые помещения, в срок, предусмотренный договором, суду не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что надлежащим доказательством освобождения нежилого помещения в силу ст. 655 ГК РФ является передаточный акт, подписанный сторонами.

В связи с чем, письмо N 23 от 03.04.2008 года, в котором ответчик в одностороннем порядке заявляет об освобождении части арендуемых помещений, а также то обстоятельство, что часть помещений площадью 82,9 кв.м. занимал другой арендатор - МУ ТК "Салават" не могут являться основаниями к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку не являются допустимыми доказательствами передачи нежилых помещений истцу.

Допустимых доказательств того, что указанная часть нежилого помещения передана ответчиком истцу, суду не представлено.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрена пеня в размере 0,3% за неуплату арендной платы и иных платежей арендатором.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден материалами дела, в силу чего суд апелляционной инстанции полагает требования истца о взыскании пени подлежащим удовлетворению. Расчет пени в размере 74499 рублей судом проверен, сомнений не вызывает.

Однако, учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а также то обстоятельство, что просрочка в уплате имела непродолжительный характер, размер договорной пени значительно превышает размер законной неустойки суд апелляционной инстанции в порядке ст. 333 ГК РФ приходит к убеждению об уменьшении размера взыскиваемой неустойки до 37249 рублей.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 258, 268-271 частью 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Дом Быта" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью ТРК "Галстрир-ТВ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дом Быта" 120 970 рублей основного долга, 37 249 рублей пени, 5409 руб. 39 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Т.В. Соколова В.В.Баканов