Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2009 г. N 18АП-841/2009

г. Челябинск

"26" февраля 2009 г.

Дело N А76-24164/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черепанова Игоря Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 15 декабря 2008 г. по делу N А76-24164/2008 (судья Забутырина Л.В.), при участии: от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Волуйских И.И. (доверенность N 07/09 от 02.02.2009),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Черепанов Игорь Викторович (далее - заявитель, ИП Черепанов И.В.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - Управление, УФРС по Челябинской области, регистрирующий орган) о признании отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 48 510 кв.м, расположенный в Агаповском районе в 625 м на северо-запад от 2-ой плотины Верхнеуральского водохранилища, возложении обязанности по осуществлению государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 48 510 кв.м, расположенный в Агаповском районе в 625 м на северо-запад от 2-ой плотины Верхнеуральского водохранилища и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Определением суда от 17.11.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Агаповского муниципального района Челябинской области, Управление по имуществу и земельным отношениям Агаповского муниципального района Челябинской области (л.д. 61-62).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С решением суда первой инстанции не согласился ИП Черепанов И.В. и обратился с апелляционной жалобой, просит суд апелляционной инстанции его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что отсутствие в договоре купли-продажи указаний на ограничение в использовании земельного участка не может являться препятствием для регистрации права. Вывод суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка не верен.

Кроме того, по мнению ИП Черепанова И.В., судом неправильно истолкован п.8 ст. 27 Земельного кодекса РФ. Территория, занятая объектами недвижимости, уже не может быть использована как территория общего пользования.

УФРС по Челябинской области представило отзыв на апелляционную жалобу. Решение суда считает законным и обоснованным. В своем отзыве указывает на то, что спорный земельный участок расположен в границах береговой полосы Верхнеуральского водохранилища. ИП Черепанову И.В. передан по договору купли-продажи земельный участок, расположенный в пределах береговой полосы, что противоречит требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу. Просит решение суда оставить без изменения.

Представители ИП Черепанова И.В., Администрации Агаповского муниципального района Челябинской области, Управления по имуществу, земельным отношениям Агаповского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей подателя апелляционной жалобы, Администрации Агаповского муниципального района Челябинской области, Управления по имуществу, земельным отношениям Агаповского муниципального района Челябинской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке статей 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя регистрирующего органа, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.11.2007 Главой Агаповского района принято постановление N 395 (с учетом внесенных постановлением Главы района от 09.04.2008 N 162 изменений) о предоставлении Черепанову И.В. в собственность за плату земельного участка площадью 48510 из земель промышленности, находящийся в 625 м на северо-запад от 2-ой плотины Верхнеуральскою водохранилища, предназначенный для размещения и эксплуатации базы отдыха "Бережок" (л.д. 44-45).

Данное постановление содержит ограничения для осуществления предпринимателем хозяйственной деятельности на земельном участке.

На основании указанного постановления 02.07.2008 между Агаповским муниципальным районом в лице начальника Управления по имуществу, земельным отношениям Агаповского района и Черепановым И.В. заключен договор купли-продажи земельного участка N 1-08, составлен передаточный акт (л.д. 46-47).

26.07.2008 ИП Черепанов И.В. обратился в Территориальный орган Федеральной регистрационной службы по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 48512.17кв.м с кадастровым номером 74:01:0000000:354 на основании договора купли-продажи (л.д. 81-82).

УФРС по Челябинской области Агаповский отдел письмом от 29.07.2008 направило запрос в Территориальный отдел N 13 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области на предмет уточнения категории земельного участка, соблюдения положений Водного кодекса РФ при проведении межевания земельного участка и постановке его на кадастровый учет, с вопросом, не входят ли границы участка в береговую полосу водохранилища (л.д. 95).

В ответ письмом от 13.08.2008 исх. N 148 Территориальный отдел N 13 сообщил, что земельный участок относится к землям промышленности. Граница участка проходит вдоль береговой линии водохранилища, т.е. в границы участка входит береговая полоса водохранилища (л.д. 96).

Письмом от 15.08.2008 Управление уведомило Черепанова И.В. о приостановлении государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок на срок до 15.09.2008 по следующим причинам: в соответствии со ст. 27 п. 8 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, согласно кадастрового паспорта часть земельного участка расположена в береговой полосе Верхнеуральского водохранилища (л.д. 98).

Письмом от 15.08.2008 Управление обратилось в прокуратуру Агаповского района с заявлением о проведении проверки законности постановлений Главы района от 26.11.2007 N 395, от 09.04.2008 N 162, на основании которых был заключен договор купли-продажи земельного участка от 02.07.2008 (л.д. 99).

В ответ на указанное обращение прокуратура района письмом от 22.08.2008 исх. N 3-26в-08 сообщила, что обращение рассмотрено, установлен факт нарушения водоохранного законодательства, в связи с чем, решается вопрос о предъявлении иска об оспаривании указанных постановлений. По вопросу законности постановлений проводится проверка, о результатах будет сообщено дополнительно (л.д. 100).

Письмом от 12.09.2008 исх. N 43/007/2008-197 Управление сообщило Черепанову И.В. об отказе в государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок по следующим причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В соответствии со ст. 27 п.8 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.

Не согласившись с отказом в регистрации права собственности, ИП Черепанов И.В. обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

В соответствии с ч.1 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (ч.2 ст. 15 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч.2 ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пунктом 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ установлен запрет приватизации земельных участков расположенных в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В соответствии с ч.6 ст. 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Согласно ст. 66 Водного кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления данных водных объектов и истощения их вод. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

В силу ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (ч.5 ст. 2 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав в соответствии с ч.1 ст. 13 Закона о регистрации прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу ч.1 ст. 17 Закона о регистрации прав являются, в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с ч.1 ст. 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение

(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с Законом о регистрации, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

Если не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (ч.1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Согласно п.1, п.2 ст. 32 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи, который в обязательном порядке должен содержать сведения о наличии в отношении продаваемого здания, строения, сооружения или земельного участка обременения, сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Пунктом 2 постановления N 395 от 26.11.2007 установлен ряд обязанностей для размещения и эксплуатации базы отдыха "Бережок", находящихся на землях промышленности, установив прибрежную защитную полосу шириной 50 метров.

Как установлено судом, договор купли-продажи земельного участка N 1-08 от 02.07.2008 не содержит обязанностей, предусмотренных п.2 постановления N 395 от 26.11.2007, а также ограничений хозяйственной и иной деятельности, установленных ст. 66 Водного кодекса РФ.

Судом первой инстанции также установлено, что спорный земельный участок расположен в границах береговой полосы Верхнеуральского водохранилища (л.д. 76, 88-91, 92, 93, 96, 97).

Таким образом, заявителю передан по договору купли-продажи земельный участок, расположенный в пределах береговой полосы, что противоречит требованиям п.8 ст. 27 Земельного кодекса РФ и в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ данная сделка является ничтожной и не влечет юридических последствий.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отказ в государственной регистрации, выраженный в сообщении УФРС по Челябинской области обоснован и соответствует требованиям ст.20 Закона о регистрации прав.

Довод заявителя о том, что положения п.8 ст. 27 Земельного кодекса РФ не применяются к земельным участкам, расположенным вне пределов населенного пункта, подлежит отклонению, как основанный на ошибочном применении норм материального права.

Исключений из положений п.8 ст. 27 Земельного кодекса РФ законодательство не содержит, в том числе о том, что положения п.8 ст.27 Земельного кодекса РФ не применяются к земельным участкам, расположенным вне пределов населенного пункта.

Выводы в решении суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен в соответствии с требованиями арбитражного процесса.

Нарушений норм материального и процессуального права не установлено. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 15 декабря 2008 г. по делу N А76-24164/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черепанова Игоря Викторовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Л.П.Ермолаева Т.В.Соколова