Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2009 г. N 18АП-17/2009

г. Челябинск

"27" февраля 2009 г.

Дело N А76-17435/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28 ноября 2008 г. по делу N А76-17435/2008 (судья Щукина Г.С.), при участии: от индивидуального предпринимателя Еремина Е.М. - Дейтиной Н. А. (доверенность N Д-1902 от 23 мая 2007 г.), Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Силаевой О.С. ( доверенность N 92/08 от 08 декабря 2008 г.),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Еремин Евгений Михайлович (далее ИП Еремин Е.М., заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее-заинтересованное лицо, УФРС по Челябинской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения N 509/2008-17 от 21 июля 2008 г. об отказе в государственной регистрации и об обязании УФРС по Челябинской области зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 01 апреля 2008 г.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28 ноября 2008 г. заявленные требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал незаконным решение N 509/2008-17 от 21.07.2008 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязал УФРС по Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Еремина Евгения Михайловича путем регистрации договора аренды

В апелляционной жалобе УФРС по Челябинской области просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, судом не дана оценка доводам регистрирующего органа о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку по содержанию он не соответствует требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Судом неправильно применены нормы материального права, а именно - пункт 1 статьи 611 ГК РФ, не применены нормы, подлежащие применению : пункт 3 статьи 607 ГК РФ, подпункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16, абзац 4 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Объект незавершенного строительства по своим свойствам не соответствует требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды, поскольку в процессе создания объект незавершенного строительства изменяет свои качества и характеристики. Объект незавершенного строительства не может иметь специального назначения в связи с тем, что эксплуатация объектов незавершенного строительства, кроме как в целях достройки, противоречит статьям 1 и 55 Градостроительного кодекса РФ, поскольку такой объект не проверен на соответствие требованиям безопасности и пригодности для эксплуатации.

В судебном заседании представитель УФРС по Челябинской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ИП Еремин Е.М. представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу УФРС по Челябинской области - без удовлетворения. В обжалуемом решении об отказе в государственной регистрации отсутствовал вывод о ничтожности договора аренды, ввиду чего, указание на данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции противоречит части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы регистрирующего органа о неправильном применении пункта 1 статьи 611 ГК РФ, а также не применении судом пункта 3 статьи 607 ГК РФ ошибочны. К рассматриваемым арендным правоотношениям не могут применяться иные нормы действующего законодательства, помимо ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку арендатор не иметь потребности использовать незавершенный строительством объект в качестве его достройки.

В судебном заседании представитель ИП Еремина Е.М. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третье лицо - Дубынин А.А. извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося третьего лица.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей УФРС по Челябинской области и ИП Еремина Е.М. не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 апреля 2008 года между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А. заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель (Дубынин А.А.) предоставляет Арендатору (ИП Еремину Е.М.) земельный участок площадью 1 537 кв.м. (земли поселений), расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 21-п,а также находящееся на нем недвижимое имущество - незавершенный строительством объект.

Согласно п. 1.3. договора, на момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности, на основании договора купли -продажи недвижимости б/н от 01 июля 2003 г. , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74-АЗ N 024227, выданного 15 сентября 2003 г. Южноуральской регистрационной палатой по Челябинской области. Право собственности на земельный участок принадлежит Арендодателю на основании Постановления главы г. Челябинска N816-п от 17 мая 2004 г., Постановления главы г. Челябинска N 1140-п от 24 июня 2004 г., договора купли-продажи земельного участка N 328/зем. От 15 июля 2004 г., что подтверждается свидетельством серии 74-АБ N 012960, выданного 12 мая 2005 г. Южноуральской регистрационной палатой по Челябинской области.

В соответствии с п. 4.1 договора, он вступает в силу с момента передачи помещения в пользование и действует 5 лет.

03 июля 2008 г. Дейтина Н.А., действующая от имени ИП Еремина Е.М. и Дубынина А.А. по нотариально удостоверенным доверенностям от 23 мая 2007 г., реестровый номер Д-1902 и от 19 июня 2008 г., реестровый номер 2332-д обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства от 01 апреля 2008 г.

Уведомлением УФРС по Челябинской области от 21 июля 2008 г. исх. N 509/2008-17 (государственный регистратор Н.Ю. Гросс) заявителям отказано в государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 21-п от 01.04.2008 г., заключенного между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А., на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по следующим причинам:

документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.

что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В обоснование отказа в государственной регистрации указано (дословно) следующее:

С заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается Дейтина Н.А., действующая по доверенности от имени Еремина Е.М. , при этом, в нарушение п. 1 ст. 16 Закона, п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса российской Федерации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не представлен подлинный экземпляр нотариально удостоверенной доверенности от 23 мая 2007 г., номер в реестре нотариуса Д-1902, удостоверенной Шафигуллиной И.Р., нотариусом нотариального округа г. Челябинска, уполномачивающей Дейтину Н.А. представлять интересы Еремина Е.М. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды недвижимого имущества от 01 апреля 20078 г. (далее - договор аренды) предметом договора аренды является земельный участок, площадью 137 кв.м., а также незавершенный строительством объект, что противоречит требованиям ст. 606, 607, 611 ГК РФ, поскольку арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, тогда как сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, т.к. такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения. Кроме того, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты , предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и оборудования , транспортные средства и другие вещи , которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Не согласившись с данным отказом в государственной регистрации, ИП Еремин Е.М. обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на нормы пункта 1 статьи 130, пункта 2 статьи 609 ГК РФ пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а в настоящем случае договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду (может являться объектом аренды).

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом ст. 650 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Кроме того, судом установлено, что права Дубынина А.А. на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а также на сам объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, 21-п, оформлены в собственность, о чем в материалы дела приложено свидетельство о государственной регистрации права от 12 мая 2005 г. (л.д. 20).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства может быть передан в аренду.

Указанные выводы суда являются правильными, соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом).

Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При этом действующее законодательство предусматривает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства.

Таким образом, если договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а во взаимосвязи с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на неприменение судом первой инстанции норм, подлежащих применению, а именно- подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, статьи 55 Градостроительного кодекса РФ судом апелляционной инстанции принята быть не может.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов .

Таким образом, Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет круг отношений, регулируемых законодательными и иными нормативными правовыми актами о градостроительной деятельности, вследствие чего к рассматриваемым правоотношениям в сфере государственной регистрации прав нормы статей 1 (Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе) и 55 (Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) Градостроительного кодекса РФ применены быть не могут.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку в нарушение пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды судом апелляционной инстанции принят быть не может ввиду его несоответствия фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку в пункте 1.3 договора имеется ссылка на наличие права собственности Арендодателя сдаваемое в аренду недвижимое имущество - договор купли - продажи недвижимости б/н от 01 июля 2003 г. и свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 74-АЗ N 024227, выданного 15 сентября 2003 г. Южноуральской регистрационной палатой, следовательно, предмет договора аренды определен однозначно.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Свидетельство о государственной регистрации права, выданное Дубынину А.А. регистрирующим органом 15 сентября 2003 г. (л.д. 20) содержит наименование объекта права, вид права, субъект права, кадастровый номер объекта, позволяющие в совокупности однозначно определить и индивидуализировать объект незавершенного строительства, передаваемого в аренду.

То обстоятельство, что указанное свидетельство не является приложением к договору аренды основанием для отказа в государственной регистрации не явилось, сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды в части неопределенности предмета договора у государственного регистратора не возникло ( п. 1 ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), каких-либо доводов о ничтожности договора аренды по указанному основанию обжалуемый отказ в государственной регистрации не содержит.

Неопределенности в предмете договора у сторон договора аренды также не имеется, что следует из подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 01 апреля 2008 г. и являющегося приложением к договору аренды недвижимого имущества (л.д. 15).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о степени завершенности строительства объекта 90% является неподтвержденным, опровергается материалами дела.

Как следует из содержания технического описания объекта, выданного 09 августа 2002 г., ОГУП "Обл.ЦТИ" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Такнограда, 21-п, данный объект является нежилым, а назначение данного объекта незавершенного строительства является - производственное (л.д. 22). Степень строительной готовности объекта более 90% усматривается из раздела 4 заключения по обследованию и оценке технического состояния строительных конструкций незавершенного строительством здания по ул. Героев Танкограда, N 21-П, выданного ИП Еремину Е.М. лицензированной на проектирование зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с ГОСТ организацией - ОАО "Челябтяжмашпроект".

Указанное заключение составлено по состоянию на октябрь 2008 г.

В отношении основания для отказа в государственной регистрации не в части не представления на регистрацию подлинного экземпляра нотариально удостоверенной доверенности от 23 мая 2007 г., арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Следовательно, обращение за государственной регистрацией договора аренды двух сторон договора обязательным не является. Поскольку доверенность арендодателя недвижимого имущества - Дубынина А.А.от 19 июня 2008 г. представлена в регистрирующий орган в подлиннике, необходимости в предоставлении подлинника доверенности ИП Еремина Е.М. не имелось.

Следовательно, отказ в государственной регистрации договора аренды по указанному основанию на законе не основан.

Доводы подателя апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и противоречат материалам дела, в связи с чем, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 28 ноября 2008 г. по делу N А76-17435/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Л.П.Ермолаева Т.В.Соколова