Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2009 г. N 18АП-1034/2009

г. Челябинск

02 марта 2009 г.

Дело N А07-12974/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Башкоммуноводоканал" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2009 по делу N А07-12974/2008 (судья Голубчик Е.А.), при участии от подателя жалобы - Гайсин Ильдар Имаевич (доверенность от 02.02.2009); Баймуллин Алексей Владимирович (доверенность N 1-09/8.2 от 10.02.2009);

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту КУМС - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к государственному унитарному предприятию "Башкоммунводоканал" (далее по тексту - ГУП "Башкоммунводоканал", ответчик) с иском о выселении из нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ибрагимова, 84, общей площадью 393,5 кв.м.; о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1984763,23 рубля, пени в размере 1984763,23 рублей; о расторжении договора аренды N 21221 от 16.04.2007.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.01.2009 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в размере 1984763,23 рубля, пени в размере 100000 рублей, возмещение расходов по госпошлине в размере 33464 рубля, договор аренды от 16.04.2007 N 212221 расторгнут; ответчик выселен из занимаемых нежилых помещений.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по договору аренды исполнены арендодателем. Арендатором арендные платежи уплачены лишь в части. Невнесение арендных платежей более двух раз подряд является основанием для расторжения договора аренды, при этом ответчик обязан возвратить арендованное имущество.

Не согласившись с принятым решением, ГУП "Башкоммунводоканал" обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что истцом неверно определен размер арендной платы, так как арендуемые помещения освобождались поэтапно, о чем имеются акты приема-передачи. Суд не учел, что решением Президиума Уфимского городского совета РБ от 17.04.2003 КУМС г. Уфы разрешено передать спорные помещения ответчику в безвозмездное пользование.

Представители подателя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержали, изложив их в тезисной форме.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, нежилые помещения 1 и 2 этажа, административное, общая площадь 393,50 кв.м., этаж 1-2, номера на поэтажном плане 5, 12, 13, 19-25, 28, 29 - этаж 1; номера на поэтажном плане: 1, 2, 2а, 2б, 3, 4, 5, 6, 7, 25 - этаж 2 находятся в собственности муниципального образования городской округ г. Уфа Республики Башкортостан (л.д. 23).

16.04.2007 года между КУМС (арендодатель) и ГУП "Башкоммунводоканал" (арендатор) заключен договор N 21221 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л. д. 11).

Согласно условиям договора арендодатель на основании Решения комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04.04.2007 N 446-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда (далее именуемые объекты) N 1 эт. N 5, 12, 13, 19-25, 28, 29. 2 эт. N 1-7, 2а, 2б, 25, расположенное на первом, втором этажах по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Б-р Ибрагимова, 84, литера А, общей площадью 393,5 кв.м. (п. 1.1).

Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фона производится в соответствии с "Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда г. Уфы" оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3).

Расторжение или прекращение или прекращение настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате пени (п. 3.4).

Отказ арендатора от внесения или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора (п. 3.7).

При невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.1).

В пп. 5.2.4 стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя при неуплате или просрочки арендатором внесения арендной платы более двух сроков подряд от установленных п. 3.3 настоящего договора.

25.05.2007 года Администрация согласовала договор аренды с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан (л.д. 76).

17.10.2006 года КУС передало по акту приема-передачи нежилого помещения ГУП "Башкоммунводоканал" нежилые помещения, указанные в п. 1.1 договора от 04.04.2007 (л.д. 17).

13.12.2007 года ГУП "Башкоммунводоканал" направило КУМС письмо за N 375, согласно которого просило расторгнуть договор N 21221 от 17.10.2006 и заключить новый в связи с тем, что часть занимаемых помещений по адресу: Б, Ибрагимова, 84 была передана отделу транспорта Управления по обеспечению жизнедеятельности города (л.д. 31).

20.03.2008 года Администрация направила ГУП "Башкоммунводоканал" уведомление за N КС1034 о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени в размере 2500689,67 рублей (по состоянию на 13.03.2008), а также предупредило, что в случае не погашения задолженности в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления КУМС обратится в Арбитражный суд для принудительного взыскания арендной платы и пени, досрочного расторжения указанного договора и выселения из занимаемого нежилого помещения (л.д. 8).

28.04.2008 года Администрация направила ГУП "Башкоммунводоканал" уведомление за N КС-1994, согласно которого просило погасить задолженность по арендной плате и пени в размере 2739088,48 рублей и в течение 10 дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды N 21221 от 16.04.2007 и передать имущество по акту приема-передачи.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы явилось основанием обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону при аренде недвижимого имущества за 3 месяца.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства не представлено, то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 1984763,23 рубля, является верным.

Расчет задолженности судом проверен, сомнений не вызывает.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 4.1 договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден, расчет пени не оспорен ответчиком, судом проверен, сомнений не вызывает.

Однако, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции в порядке ст. 333 ГК РФ обосновано уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 100000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Аналогичное условие стороны согласовали в п. 5.2.4 договора.

Поскольку в судебном заседании факт существенного нарушения договора со стороны ответчика нашел свое подтверждение, доказательств того, что ответчиком сданы помещения по акту приема-передачи истцу в предусмотренный договором срок не представлено, то в силу п. 5.2.4 договора, ст. 622 ГК РФ выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении ответчика, из занимаемых нежилых помещений, являются верными.

Довод жалобы о том, что истцом неверно определен размер арендной платы так как арендуемые помещения освобождались поэтапно, о чем имеются акты приема-передачи, несостоятелен.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, является существенным условием договора аренды, в связи с чем изменение указанного условия предполагает внесение изменений в настоящий договор аренды.

Из письменных материалов дела следует, что изменения в договор аренды в части площадей, передаваемых в аренду ответчиком, не вносились, доказательств того, что ответчик заявил требования об изменении условий договора в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 450, 452 ГК РФ, суду не представлено.

Из представленных актов приема-передачи здания (нежилого помещения) по ул. Бульвар Ибрагимова, 84 от 01.06.2007 и 30.05.2008 следует, что ГУП "Башкоммунводоканал РБ" передал спорное имущество Управлению коммунального хозяйства и благоустройства администрации городского округа г. Уфы. Подпись представителя КУМС, как арендодателя, в указанных актах, отсутствует.

Таким образом, фактическая передача арендуемых помещений третьему лицу не прекращает арендных правоотношений между сторонами.

Ответчиком доказательств возврата истцу имущества переданного в аренду, предусмотренных ст. 655 ГК РФ, не представлено.

Довод жалобы, согласно которому суд не учел, что решением Президиума Уфимского горсовета РБ от 17.04.2003 КУМС г. Уфы разрешено передать спорные помещения ответчику в безвозмездное пользование отклоняется судом апелляционной инстанции, как не имеющий самостоятельного правового значения, поскольку предметом настоящего рассмотрения являются правоотношения, возникшие из договора аренды от 16.07.2007 года.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2009 по делу N А07-12974/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Башкоммуноводоканал" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Т.В. Соколова В.В.Баканов