Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2009 г. N 18АП-1136/2009

г. Челябинск

03 марта 2009 г.

Дело N А76-18194/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Уральская кузница" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2008 по делу N А76-18194/2008 (судья Бахарева Е.А.), при участии: от открытого акционерного общества "Уральская кузница" - Кудряковой Н.В. (доверенность от 20.08.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Медико-профилактический центр" - Кроткова Д.В. (доверенность от 22.10.2008),

УСТАНОВИЛ

открытое акционерное общество "Уральская кузница" (далее - ОАО "Уральская кузница") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Медико-профилактический центр" (далее - ООО "Медико-профилактический центр"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС) о расторжении договора аренды, выселении ООО "Медико-профилактический центр" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, 20-А и ул. Мира, 34-А, передаче указанных помещений по акту приема-передачи истцу, погашении записи о государственной регистрации договора аренды (с учетом уточнения иска).

Решением суда от 30.12.2008 в иске отказано.

В апелляционной жалобе ОАО "Уральская кузница" просит решение суда отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, является неверным, противоречащим ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды может быть расторгнут лишь в случае совершения виновных действий арендатором. Основания досрочного расторжения договора аренды могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В данном случае иск заявлен по основаниям, предусмотренным договором. Пункт 5.2 договора аренды, устанавливающий возможность досрочного расторжения договора при недостижении сторонами согласия относительно размера арендной платы закону не противоречит, а потому подлежит применению. Кроме того, условиями договора предусмотрено, что основанием для его досрочного расторжения является просрочка платежа арендатором более чем на 60 дней. Поскольку ООО "Медико-профилактический центр" вносило арендную плату с нарушением условий договора, арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения. Суд необоснованно сослался на дополнительное соглашение к договору аренды от 14.05.2007 в обоснование вывода о том, что обязанность по внесению арендных платежей возникла у ответчика с момента получения лицензии на право осуществления медицинской деятельности, поскольку распространение условий дополнительного соглашения на ранее возникшие отношения сторон не означает, что у арендатора в момент заключения договора отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей. В силу закона право требовать внесения арендной платы возникает у арендодателя с момента фактической передачи имущества. Суд дал неверную оценку отчету об оценке рыночной стоимости имущества, посчитав, что размер арендной платы был определен истцом (арендодателем) на его основании.

ООО "Медико-профилактический центр" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, указав на несостоятельность доводов ОАО "Уральская кузница". Как указал ответчик, увеличение арендной платы в 35 раз не обусловлено объективными причинами и не имеет экономической основы, данные действия истца являются злоупотреблением правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо. Ответчик надлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, в соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения к нему, где указано, что арендная плата начисляется со дня получения арендатором лицензии на право осуществления медицинской деятельности. Ссылка ОАО "Уральская кузница" на наличие задолженности по коммунальному обслуживанию, необоснованна, поскольку до получения лицензии эксплуатационно-техническое обслуживание здания и помещения осуществлял арендодатель, после получения лицензии ответчик самостоятельно рассчитывался с поставщиками услуг. Не имеет правового значения то обстоятельство, по каким основаниям (предусмотренным законом или договором) заявлено требование о расторжении договора, и в том и другом случае иск не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явился представитель УФРС.

С учетом мнений представителей ОАО "Уральская кузница" и ООО "Медико-профилактический центр", дело рассмотрено без участия второго ответчика.

В судебном заседании истец и ответчик поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости арендной платы объектов недвижимого имущества, переданных по договору ответчику.

Рассмотрев данное ходатайство, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отклонению, поскольку установление того обстоятельства, насколько предлагаемая арендодателем арендная плата соответствует уровню сложившихся в регионе цен, не относится к числу значимых для дела, исходя из предмета и основания заявленного иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения сторон, полагает, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 14.05.2007 ОАО "Уральская кузница" (арендодатель) и ООО "Медико-профилактический центр" (арендатор) заключили договор аренды с последующим выкупом, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату на срок до 14.05.2011 объекты недвижимого имущества: нежилое двухэтажное здание - медсанчасть, общей площадью 661 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, 20-А и нежилое помещение - пристрой к жилому дому (лечебное стоматологическое отделение медсанчасти ОАО "Уральская кузница", на поэтажном плане 1 этаж - с 1 по 21, подвал с 1 по 3) общей площадью 230 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, 34-А, для осуществления медицинской деятельности (т. 1, л.д. 21-25).

Арендная плата за пользование имуществом по условиям договора составляла 30 000 руб., в том числе за нежилое двухэтажное здание - медсанчасть - 20 000 руб., за нежилое помещение - стоматологическое отделение медсанчасти - 10 000 руб. (п. 3.1 договора).

Пунктом 3.3 договора установлено, арендная плата вносится на расчетный счет арендодателя в срок до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Выкупная стоимость здания определена в размере 1 922 000 руб., нежилого помещения - 1 056 000 руб. (п. 3.6 договора), при этом установлено, что арендная плата в стоимость выкупа не включается, платежи в счет выкупной стоимости перечисляются в сроки, установленные для внесения арендной платы в размере 1/48 от выкупной стоимости (п. 3.7).

14.05.2007 - в день заключения договора, стороны подписали дополнительное соглашение к нему (т. 1, л.д. 26), из которого следует, что арендная плата начисляется с момента получения арендатором лицензии на право осуществления медицинской деятельности. До получения такой лицензии обязанности по эксплуатационно-техническому обслуживанию арендуемого имущества несет арендодатель. Данное дополнительное соглашение применяется к отношениям сторон, возникшим с 15.06.2007 (п. 3 соглашения).

Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке 15.06.2007 и 04.09.2007 соответственно, о чем свидетельствуют регистрационные штампы на указанных документах.

Имущество передано арендатору по акту от 14.05.2007 (т. 1, л.д. 27).

Основанием для обращения арендодателя в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды явилось ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы. Как указал истец, первый платеж за пользование зданием и помещением был внесен ООО "Медико-профилактический центр" лишь 25.10.2007 (за май, июнь, июль, август 2007 г.), арендная плата за октябрь-декабрь 2007 г. и частично за январь 2008 г. перечислена лишь 19.08.2008 (т. 2, л.д. 16, 24). При этом платеж от 19.08.2007 был осуществлен арендатором после обращения ОАО "Уральская кузница" к обществу "Медико-профилактический центр" с претензией от 07.08.2008, в которой просило погасить задолженность по арендной плате в сумме 105 000 руб., долг за эксплуатационно-техническое обслуживание в размере 15 665 руб. 06 коп. и уплатить пеню (т. 1, л.д. 19).

Поскольку просрочка платежа более 60 дней в силу п. 5.2 договора аренды дает право арендодателю требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, ОАО "Уральская кузница" 24.07.2008 направило арендатору письменное предложение о прекращении договорных отношений (т. 1, л.д. 17), а затем обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Пунктом 5.2 договора аренды от 14.05.2007 также предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно при недостижении сторонами согласия об изменении размера арендной платы. В свою очередь, порядок изменения арендной платы установлен п. 3.2 договора, в силу которого арендная плата изменяется при изменении тарифов на энергоресурсы, из-за роста цен, инфляции, изменения балансовой стоимости объектов в случае проведения капитального ремонта. Изменение цены договора оформляется дополнительным соглашением сторон (п. 3.2.1).

27.05.2008 ОАО "Уральская кузница" направило ООО "Медико-профилактический центр" дополнительное соглашение от 23.05.2008 к договору аренды от 14.05.2007, содержащее предложение арендодателя об увеличении арендной платы за нежилое здание - медсанчасть и нежилое помещение - стоматологическое отделение медсанчасти до 1 052 206 руб. в месяц (т. 1, л.д. 28-29).

Письмом от 02.06.2008 арендатор отказался от заключения дополнительного соглашения, сославшись на необоснованное повышение цены (т. 1, л.д. 32).

Указанное обстоятельство (недостижение сторонами согласия об изменении арендной платы) послужило еще одним основанием для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что факт нарушения условий договора арендатором истцом не доказан, ООО "Медико-профилактический центр" надлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендной платы с момента получения лицензии (24.10.2007), что соответствует условиям договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 14.05.2007. Относительно доводов истца о расторжении договора по причине несогласования условий об изменении арендной платы, суд указал, что такое изменение размера арендной платы должно производиться с учетом уровня инфляции и в разумных пределах, увеличение цены договора в произвольном порядке не допускается. Кроме того, в направленном ответчику уведомлении о досрочном расторжении договора аренды предложений об изменении арендной платы не содержится.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды исполнялся арендатором надлежащим образом, в связи с чем арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора по основанию, установленному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем при вынесении решения судом не применены нормы материального права, подлежащие применению - п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что привело к принятию неправильного решения.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации: когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данной же нормой установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (абз. 2 ст. 619 Кодекса). При этом основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с абз. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае условиями договора предусмотрено такое основание досрочного расторжения договора как недостижение сторонами согласия об изменении арендной платы (п. 5.2).

Из материалов дела усматривается, что истец направлял ответчику предложение об увеличении цены договора, однако последний его отклонил.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договором аренды от 14.05.2007 предусмотрен фиксированный размер арендной платы, но при этом установлена возможность ее изменения из-за роста цен, инфляции, изменения балансовой стоимости объектов в случае проведения капитального ремонта (п. 3.2 договора).

Как следует из представленных ОАО "Уральская кузница" доказательств, необходимость изменения арендной платы обусловлена чрезмерно заниженным ее размером в договоре и намерением арендодателя привести его в соответствие со среднерыночными ценами в регионе, о чем он уведомил арендатора. Данное обстоятельство соответствует установленному соглашением сторон порядку изменения арендной платы, из чего следует, что, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Поскольку договор аренды от 14.05.2007 расторгается по решению суда, а иных законных оснований для пользования имуществом - нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, 20-А и нежилым помещением (пристроем к жилому дому), расположенным по адресу: г. Чебаркуль, ул. Мира, 34-А, не имеется, требование истца о выселении ответчика является правомерным.

Требование ОАО "Уральская кузница" о погашении записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворению не подлежит.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Из анализа данной нормы следует, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор. Данный вывод подтверждается и положениями Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135. Так, согласно п. 22 Инструкции государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. В соответствии с п. 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в п. 22 Инструкции записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Государственная пошлина по делу подлежит отнесению на ответчика по правилам ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2008 по делу N А76-18194/2008 отменить.

Требования открытого акционерного общества "Уральская кузница" удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды N 07/0355 от 14.05.2007, заключенный между ОАО "Уральская кузница" и ООО "Медико-профилактический центр".

Выселить ООО "Медико-профилактический центр" из нежилого двухэтажного здания - медсанчасть, общей площадью 661 кв.м., расположенного по адресу г. Чебаркуль, ул. Мира, 20а и из нежилых помещений (пристрой к жилому дому) согласно поэтажному плану: 1-ый этаж с 1 по 21, подвал с 1 по 3, общей площадью 230,7 кв.м., расположенных по адресу г Чебаркуль, ул. Мира, 34а.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Медико-профилактический центр" в пользу ОАО "Уральская кузница" в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 5 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Л.П. Ермолаева